Инструкция Properm.ru. Что делать, если подвал вашего дома хотят отдать под бизнес?

В середине ноября 2016 года, состоялось первое заседание «инвестиционного» комитета Пермской городской Думы. Основным вопросом, рассматриваемым депутатами, стало утверждение Прогнозного плана приватизации муниципального имущества.

Этот план включает реализацию подвальных помещений, принадлежащих муниципалитету в жилых домах. Депутаты и представители администрации сошлись во мнении, что перед выставлением объекта на торги необходимо ознакомиться с мнением жильцов многоквартирных домов.

«Подвал — это часть жилого дома, и у города уже была масса проблем с неправильным использованием подвалов. Все дальнейшие расходы в итоге ложатся на город. А с управляющими компаниями и жильцами администрация работает, чтобы они, например, не только в суд обращались, а выкупали помещения?»

Павел Фадеев, депутат Гордумы

На свой вопрос депутат получил отрицательный ответ. Тогда поступило еще одно предложение — безвозмездно передать подвалы жильцам или предоставить им преимущественное право выкупа. Однако начальник Департамента имущественных отношений Александ Хаткевич пояснил, что сегодня передать такие помещения можно только двумя способами — через приватизацию или по решению суда. «Просто по желанию передать подвал жителям мы не можем, правового механизма нет», — цитирует слова Хаткевича «Коммерсантъ-Прикамье».

Еще раньше обеспокоились вопросом передачи подвалов пермские градозащитники. Авторы коллективного письма в адрес Игоря Сапко и Дмитрия Самойлова предлагали «либо признать эти помещения общим имуществом жильцов и исключить их из муниципальной собственности, либо при продаже таких помещений обязывать новых собственников проводить комплекс мер по реконструкции».

Пермский общественник Денис Галицкий тогда отметил, что «если предложенные меры будут учтены, то это предотвратит возможные реконструкции подвалов без проверки на безопасность». На заседании прошедшем 2 декабря, депутаты вновь подняли вопрос приватизации.

«Мне кажется, что жильцы — это наиболее заинтересованные лица в том, чтобы подвал в здании, в котором они проживают, содержался в надлежащем состоянии», — заметил депутат Дмитрий Малютин. Вопрос передачи подвальных помещений жителям многоквартирных домов решили перенести до «создания рабочей группы с включением туда депутатов городской Думы для проработки вопроса».

Пока этот вопрос решается на муниципальном уровне, жители задаются вопросами — как быть и что будет дальше. Properm.ru вместе с экспертами постарались выяснить, что же делать, если ваш подвал отдали или планируют отдать под бизнес.

Вариант №1. Власти пойдут навстречу жильцам

Как отмечалось ранее, муниципалитет разрабатывает механизм безвозмездной передачи подвальных помещений в собственность жильцов. Если подобный механизм будет реализован, ситуация для собственников жилья заметно упростится.

Собственникам будет необходимо обратиться с иском в суд о признании общедолевой собственности на эти подвалы. Если муниципалитет эти исковые требования признает, то судебное решение станет основанием для регистрации права общедолевой собственности. Подвальное помещение перейдет в пользование жильцов, согласно жилищному кодексу.


ЖК РФ, Статья 36. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

ЖК РФ, Статья 36. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становятся совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Случай подобного судебного решения был во время приватизации подвала на Екатерининской 98. «Мы просто подали иск от нескольких собственников Ленинский райсуд, который признал подвал общим имуществом собственников. Соответственно зарегистрированное право собственности муниципалитета было аннулировано по решению суда», — рассказывает председатель правления Ассоциации ТСЖ «Пермский стандарт» Александ Зотин.

Вариант №2. Муниципалитет не захочет передавать подвальные помещения безвозмездно

Сталислав Шестаков, адвокат НКО «Пермский фонд содействия ТСЖ»: — До приватизации первого помещения собственник был один — муниципалитет. Как только квартиру получил гражданин, собственника стало два. В этих условиях возникает режим общедолевой собственности. Не стоит забывать, что в случае приватизации, городской бюджет ждет пополнение. Здесь, как и в первом случае, необходимо идти в суд, где придется доказывать, что право собственности на спорный подвал принадлежит жильцам.

Если помещение использовалось для обслуживания всего дома (скорее всего в техпаспорте будет запись — «подвал»), значит на него распространяется режим общедолевой собственности. Для разрешения подобного спора суду необходимо только установить, когда была приватизирована первая квартира в доме. В таком случае подвал достанется собственникам дома.

Но если помещение использовалось, например, под мастерскую, то скорее всего суд сделает вывод о самостоятельном назначении и режим общедолевой собственности на него не распространяется. «Необходимо тщательно изучить всю историю дома», — подчеркивает Шестаков. В техпаспорте помещения инженер мог сделать отметку об использовании подвала под мастерскую, но эта запись могла появиться в результате самовольного использования помещения, а «режим использования» подвала не изменялся в правовом порядке. «Техники или инженер, сделавший запись мог не вникать в правовые нормы, а действовать по факту: вижу — пишу. Но если поднять документацию ЦТИ (центральная техническая инвентаризация, — прим. Properm.ru), то окажется, что в установленном порядке помещение в мастерскую не переводилось», — замечает юрист.

На ноябрьском заседании депутаты отметили, что все 88 подвалов были проверены и в состав общедолевого имущества не входят.

«Невозможно, чтобы все помещения не входили в общедолевое имущество. Будут исключения. Но даже если большая часть не является таковым (имуществом), то власти должны отдать подвалы гражданам — они наиболее эффективные собственники. В краткосрочной перспективе продажа подвалов — выгода для муниципалитета. Но в долгосрочной нет. Бизнес приходит на время и для получения прибыли. Мы видим, как потом начинается увеличение потолков, снос несущих стен. Все это может сказаться на ухудшении состояния дома».

Станислав Шестаков

По словам Зотина, несколько сотен подвалов уже продали в нулевых годах. Теперь они переданы в частные руки. Собственники их перестраивают, неправильно эксплуатируют. Но некоторые подвалы местная впасть продать не может — нет спроса. Потенциальные собственники понимают, что по закону их реконструировать нельзя. А с выходом в подъезд нежилые помещения площадью в сотни квадратов никому не нужны. Так, например, случилось с подвалом в доме по адресу Комсомольский проспект, 77.

Александр Зотин, председатель правления Ассоциации ТСЖ «Пермский стандарт»: — У мэрии частные лица купили подвал под 1–2 подъездом. В планах было открыть гастроном. Вроде бы все удобно: тапки надел, спустился — и уже в магазине. Только гастроном должен быть с выходом в подъезд и без запасного хода. Потому что проводить реконструкцию в доме 1942 года постройки никто не даст — и так старенький он.

Окончательный расчет так и не был оплачен, подвал вернулся обратно в муниципальную собственность. «И получается «собака на сене». Подвал в собственности у мэрии, но ни сдать, ни продать его она не может. А деньги за содержание, капремонт платить должна».