Манна небесная или пыль в глаза? Разбираемся, зачем нужен Фонд защиты прав дольщиков

Чем будет заниматься Фонд?

Фонд будет выступать в качестве гаранта исполнения обязательств застройщиков перед дольщиками. Основной этой гарантии станет компенсационный фонд, который будет формироваться за счет отчислений застройщиков — 1,2% от каждого заключенного договора долевого участия (величина взноса может изменяться раз в год). Неуплата застройщиком взноса в Фонд дольщиков станет основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Если застройщик обанкротится, то из фонда будут выделены деньги на завершение строительства, или фонд компенсирует дольщикам затраты, исходя из тех цифр, что указаны в их договоре с застройщиком. После этого Фонд уже сам будет «разбираться» с застройщиком-банкротом. При этом организация не будет компенсировать штрафные санкции или другую ответственность застройщика, предусмотренную договором. Неустойку и моральный вред дольщик сможет получить только в рамках банкротства после реализации имущества строительной компании.

По мнению Дениса Латыпова, доцента кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса юридического факультета ПГНИУ, задачи, которые призван решить фонд, схожи с задачами, поставленными перед Государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов». Фонд защиты прав дольщиков будет осуществлять страховые выплаты, в следствие чего приобретет права требования к обанкротившейся компании.

Почему страхование застройщиков не помогло исправить ситуацию?

По данным Центробанка, общий объем страховых премий собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года по июль 2017 составил около 27,5 млрд рублей. При этом, несмотря на наличие страховых случаев, не было произведено ни одной выплаты. Об этом ранее сообщал РБК.

Как отметила директор филиала Группы «Ренессанс страхование» в Перми Светлана Белоусова, из-за высоких рисков строительный рынок не вызвал интерес у большинства страховых компаний. Поэтому несколько фирм сосредоточили на себе ответственность по большинству заключенных договоров.

Согласно данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года, 60% премий по договорам страхования застройщиков приходятся на две компании — «Респект» (1,2 млрд рублей) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд рублей). Оставшиеся 40% премий, собраны 17 страховыми компаниями.

Если я уже обманутый дольщик, то мою проблему будет решать новый фонд?

Нет. Если вы уже признаны обманутым дольщиком, то на средства созданного фонда вы рассчитывать не можете. Они будут выделяться на достройку лишь тех объектов, договоры по которым заключены после 20 октября 2017 года.

«Фонд создан для того, чтобы в стране не появлялись новые обманутые дольщики. Что касается существующих, регионы предоставили в Минстрой России «дорожные карты» по решению их проблем. Также Правительство РФ запустило дополнительный инструмент для решения проблем — безвозмездное предоставление регионам федеральных земельных участков», — рассказали корреспонденту Properm.ru в пресс-службе организации.

Если я решил вложиться в квартиру на этапе строительства, как узнать, что я выбрал правильного застройщика, и можно ли это сделать до покупки?

В ноябре на сайте Фонда должен появиться сервис, при помощи которого дольщики смогут проверить, платит ли их застройщик взносы. Для этого будет достаточно ввести уникальный номер ДДУ.

Также, как утверждают в пресс-службе Фонда, 1 января 2018 года будет запущена единая информационная система жилищного строительства. Там будет публиковаться информация о всех застройщиках, работающих в России, в том числе заключения о добросовестности застройщика. По замыслу федерального правительства, эта система должна обеспечить полную прозрачность рынка долевого строительства.

Важно! Согласно принятому закону (п.3 ст. 13 Федерального закона 218-ФЗ), если вы приобрели право требования на квартиру у юридического лица, а не сами заключили договор с фирмой, которая строит ваш дом, то у вас не будет прав на возмещение потраченных средств. Поэтому, чтобы Фонд смог вам помочь, заключайте только прямой договор с застройщиком.

Появились ли новые требования к застройщикам?

Как сообщает пресс-служба Фонда защиты прав участников долевого строительства, с 1 июля 2018 года в отношении застройщиков будут действовать новые требования. Например:

• будет установлен принцип: «одна компания — одно разрешение на строительство», чтобы предотвратить эффект «домино» при банкротстве застройщика;
• на счету застройщика должно быть минимум 10% собственных средств от планируемой стоимости проекта;
• жилищного строительство будет обособлено от иных видов деятельности фирмы, на застройщиков наложат ограничения на совершение операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья.

Также уже с 1 января 2018 года в силу вступит требование, которое запрещает быть руководителем и учредителем строительной фирмы, если у человека есть неснятая или непогашенная судимость, или его деятельность стала причиной банкротства юридического лица.

Справится ли фонд со своей задачей?

«Полагаю, что со временем проблема защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов, в случае банкротства застройщика, должна быть исчерпана, поскольку созданная публично-правовая компания будет выступать неким гарантом исполнения застройщиком принятых на себя перед дольщиком обязательств», — говорит Денис Латыпов, к.ю.н., доцент кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса юридического факультета ПГНИУ.

Также о Фонде положительно высказываются компании, работающие на строительном рынке Москвы.

Однако пермские девелоперы относятся к ситуации более скептично и не берутся делать длительные прогнозы.

«Эффективность работы новой структуры в полной мере можно будет оценить, когда начнет реализовываться задача по достройке проблемных объектов. В текущей ситуации это стало оптимальным решением и надеюсь, что работа фонда будет активной и результативной. С точки зрения финансовых последствий для застройщиков, процесс также наберет обороты спустя время. Ведь объекты, по которым разрешение на строительство было получено до 20 октября 2017 года регистрируются с предыдущими требованиями. Но в ближайшей перспективе финансовая нагрузка на застройщиков возрастет», — отмечает Виктор Суетин, председатель совета ассоциации «Пермские строители», генеральный директор ОАО Стройпанелькомплект.

Тем не менее эксперт согласен, что создание Фонда было необходимо, как для решения ситуации с обманутыми дольщиками, так и для создания стабильных условий для работы строительных компаний.

В перспективе Фонд защиты прав дольщиков может стать ступенью на пути к отказу от системы долевого строительства как таковой. На днях Владимир Путин уже дал поручение правительству разработать систему поэтапного отказа от долевого строительства жилья. В качестве альтернативы глава государства предлагает перейти к проектному финансированию строек при участии банков.