Управляем домом. Чему Перми поучиться у Березников?

У нашей собеседницы, Натальи Малишевской, должность со сложным названием — заведующая сектором координации и методологии отдела управления жилищным фондом управления городского хозяйства администрации Березников.

— Я не знаю, — говорит она, — есть ли еще где-нибудь, в других городах, такое, но для себя я эту должность выстрадала. Руководство согласилось, что работа с управляющими организациями, с товариществами собстенников жилья (ТСЖ) требует особого внимания, отдельного специалиста, который занимался бы этим. А если подходить случайно, бессистемно, то результата не будет.

— Когда появились ваша должность и то направление, которым вы занимаетесь?
— Окончательно функционал был сформирован в 2005–2006 годах. А в 2003 году я первый раз съездила на обучающий семинар в Москву, и поняла, что по этому направлению надо работать отдельно, особенно с ТСЖ, в которых люди не на профессиональной основе осуществляют свою деятельность, поэтому им надо помогать, их надо направлять, их деятельность надо отслеживать, чтобы они поступали в соответствии с законом.

Согласитесь, что все должно делаться на профессиональной основе. Мы осуществляем начальную профессиональную подготовку кадров для управления многоквартирными домами.

— Вы обучаете председателей ТСЖ?

— В том числе. Мы готовим разных специалистов для управления домами, территория работы — Верхнекамье (Соликамск, Красновишерск, Кизел, Яйва, Александровск).

— В Березниках примерно 1300 многоквартирных домов, из них 88 на непосредственном управлении, в 77 созданы ТСЖ, а остальные под управляющими компаниями. Почему так мало ТСЖ, ведь вы же предоставляете возможность обучения?
— Потому что я не стремлюсь к количеству, я стремлюсь к качеству. А если серьезно, то несколько факторов. Во-первых, готовность самих собственников к управлению домами очень низкая, в основном, собственники инертны.

Часто «дозревает» дом до того, что надо что-то менять, организовываться, когда уже сложилась критическая ситуация. Хорошо, если в этот момент найдется лидер. Лидеров много не бывает, это крупинки. Но если он появится, его можно воспитать, то и ТСЖ появится, и хорошие результаты. А если мы еще и подготовим этого специалиста, того же председателя, тогда результат точно будет положительный и продолжительный.

— Как вы их набираете, учите? Например, я прихожу и говорю: «Хочу быть председателем ТСЖ, научите»?

— Пожалуйста. В сентябре формируем группу — приходите. Специальность — «Управление многоквартирными домами», плюс есть краткие курсы по менеджменту, техническому содержанию дома, противопожарным мероприятиям, ведению паспортного учета.
— Кто проводит обучение?
— Эксперты, специалисты, в том числе краевые. У нас сформирован учебный план.
— Это обучение востребовано в Березниках?
— Больше 30 человек ежегодно проходят у нас обучение. Это те, кто уже работает в жилищно-коммунальной сфере, те, кто уже имеет отношение к управлению домами и те, кто хочет этому научиться, например, стать частным управляющим.

— Что такое частный управляющий?
— Это очень актуальная, востребованная профессия сейчас. Председатель ТСЖ остается, но не на освобожденной основе, у него, как правило, своя работа и занятость. Потому он остается председателем, но выполняет только контролирующие функции, возглавляет работу правления, это исполнительный орган в ТСЖ.

А планово-хозяйственную деятельность, управление домов передают индивидуальному предпринимателю, управляющему многоквартирным домом, у которого есть соответствующая квалификация, который получил соответствующие образование. Полный перечень работ, которые перепоручают управляющему домом, отражают в договоре. Чаще всего, это вообще все работы, связанные с управлением домом.

Ну мы же все работающие люди: пианисты, врачи, трактористы, комбайнеры, у нас свои профессии, карьеры, места работы, бизнес свой, в конце концов. А управление домом отнимает все время. К тому же частный управляющий будет полностью подотчетен правлению ТСЖ и не сможет влиять на решения собственников, так как чаще всего сам собственником помещений в управляемом доме не является.

Снимаются неприятные моменты, когда соседи подозревают председателя или членов правления в нецелевом расходовании средств, в слишком больших зарплатах. Да и сам председатель ТСЖ перестает ходить под постоянным ударом, ведь за изменениями жилищного и прочего законодательства непросто уследить, а незнание закона не освобождает от ответственности. Для частного управляющего это не дополнительная нагрузка, а его непосредственная работа — знать про все эти изменения.

— Частный управляющий может вести несколько домов?
— Пожалуйста, если он может это сделать, если у него много энергии, соответствующая материально-техническая база, если согласны собственники.

— Сколько в Березниках частных управляющих?
— Порядка десяти.
— Сколько домов у них?
— У каждого по-разному, от двух до пяти.
— Какие у них зарплаты?
— В зависимости от объема работ, от дома. Я думаю, что где-то от 20 тыс. рублей в месяц и выше.
— Вы им в дальнейшем оказываете поддержку: юридическую, информационную?
— Конечно, за консультациями обращаются постоянно. Каждый месяц мы проводим собрания председателей ТСЖ и управляющих домами, знакомим их с нововведениями в законодательстве, отвечаем на вопросы по эксплуатации дома, предоставлению коммунальных услуг. Им же намного сложнее, чем управляющим организациям.
— Почему?
— Потому что они поставлены в такие условия — законодательство их не особо жалует и балует. У них нет, как у управляющих компаний, материально-технической базы, компьютерного оснащения. А ведь тот же ГИС ЖКХ никто для них не отменял. И они всегда на виду у людей, они постоянно в контакте с собственниками, в отличие от управляющих организаций. Я всегда им говорю: «Вы 1000 хороших дел одним плохим сразу перечеркнете, поэтому лучше не надо». Они стараются, следят за техническим состоянием домов и устраивают праздники во дворах, дарят какие-то подарки то ветеранам, то первоклассникам.

— Бывают ситуации, когда дом хочет создать ТСЖ, уйти от УК, а УК не отпускает? Вы помогаете в таких случаях собственникам?

— Конечно, мы оказываем правовое и организационное содействие. Ведем переговоры и с управляющими организациями, которые препятствуют уходу дома в ТСЖ. Я всегда говорю, что председатель ТСЖ, управляющий домом — это в одном лице психолог, экономист, финансист, технический сотрудник, это человек который должен обладать комплексом знаний. У них не только работа с домом, но работа с населением, и для каждой группы населения должна быть выбрана определенная стратегия взаимодействия с ней.

— Управляющих компаний много?

— Восемнадцать. С точки зрения предложения рынок сформирован, с точки зрения потребительских свойств рынок не сформирован, потребители вообще понятия не имеют, что у нас есть Жилищный Кодекс, и что нужно им руководствоваться.

Я не знаю, кто заинтересован в том, чтобы людей как можно меньше информировать об их правах и обязанностях, это же только затрудняет работу. Если люди будут знать свои права и обязанности, с ними будет проще разговаривать. Они инертны, я понимаю, их никто никогда не учил, как управлять домами, что при этом нужно делать, как нужно строить отношения с управляющей организацией, какую управляющую организацию надо выбирать, какие предъявлять претензии и критерии, они этого не знают. Поэтому потребительский рынок не сформирован, люди не знают этого, они начинают просыпаться, когда складывается очень серьезная критическая ситуация, это стимулирует на 100%. Если завтра я останусь без горячей воды, без благ цивилизации, к которым я привык, тогда я прибегу, начну разбираться.

А пока до критической ситуации не дошло, единицы что-то хотят предпринимать, в чем-то разбираться, в том числе с тарифами, нормативами, долгами перед ресурсоснабжающими организациями.

— И сколько должников в Березниках?
— У нас сегодня по собираемости неплохой процент, 80%. А про сумму накопившейся задолженности не могу сказать.
— А сколько собственников перешли на прямые платежи?
— Очень мало, не буду даже касаться этой темы, очень конфликтная.
— Почему?
— По многим причинам. Например, нет типового договора на поставку ресурсов при прямых платежах. Многие моменты недоработаны, поскольку взаимоотношения ресурсника и собственника достаточно сложны. Например, есть коммунальный ресурс на содержание общего имущества, и УК или ТСЖ должны понимать, какое показание приборов учета передали собственники. Но если собственики напрямую передали данные своих счетчиков ресурсоснабжающим организациям, как понять, сколько они передали?

Договорные отношения в большей части в пользу ресурсников, вообще перекос в пользу ресурсников, не понятно почему, ведь эффективно управлять домами — это не простой процесс.

Эффективность управления — это снижение затрат собственников. Как можно его снизить? Например, принимать участие в различных программах, связанных с ремонтами, благоустройством.

У нас была отдельная программа «Приведение придомовых территорий в нормативное состояние», она включала в себя асфальтирование, установку малых архитектурных форм (скамейки, урны, освещение), ремонт существующих внутридворовых проездов, устройство тротуаров. Все наши ТСЖ приняли участие в краевой программе «Достойное жилье»: ремонтировали системы инженерных коммуникаций, крыши, конструктивы какие-то, лифты.

— А управляющие компании к вам приходят за консультациями?
— Да, консультируются. Также мы собираем советы многоквартирных домов, это общественные объединения собственников, это не юридическое лицо, но полномочный представитель собственников во взаимоотношениях с управляющими и ресурсоснабжающими организациями.
— Какие наиболее острые проблемы сейчас у частных управляющих, у ТСЖ, у советов домов, с чем к вам чаще всего приходят?
— Освоение системы ГИС ЖКХ, платежи по коммунальному ресурсу на содержание общего имущества, капитальный ремонт. И платят в фонд капремонта мало, и фонд поначалу не очень зарекомендовал себя. Сейчас ситуация изменилась к лучшему.
Что делать с позицией собственников: «Дом не рухнет, на мой век хватит», я не знаю, боремся, как можем, убеждаем. Управляющая организация содержит дом на то, что ей перечислили на его содержание, плюс ещё свое возьмет. Но судебная практика говорит о том, что управляющая организация, как коммерческая организация берет на себя определенные риски и обязана выполнить все, что ей предписано в договоре управления. Идите, берите кредиты, займы, работайте с должниками, но вы обязаны выполнить весь перечень работ.

— В связи с тем, что происходит объединение с Усольским районом, ваш функционал расширяется, вы туда ездили, вы познакомились с их управлением домами?
— Я уже давно работаю с тем районом, они приглашали меня как специалиста для проведения семинаров для населения, мы очень хорошо сотрудничаем, мы знакомы с главой. С сотрудниками управлений взаимодействуем, потому что проблемы одни и те же, но у них конечно, сложнее, чем у нас. У нас уже налажена система, а у них представления жителей об этой сфере еще более архаичные, работы с населением там предстоит очень много.