С 1 августа 2019 года управляющие организации (управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы) перестали выдавать справки о составе семьи. Более того, сейчас их не выдает никто.
Два основных документа — Административный регламент МВД РФ и решение Верховного суда РФ — запретили управляющим организациям и ТСЖ принимать, выдавать и хранить документы по регистрации граждан. Все поквартирные карточки и домовые книги отменены, недействительны. Нет ни одного списка, в котором фиксируется информация о тех лицах, которые зарегистрированы по конкретному адресу, а также сохраняют права проживания и пользования жилыми помещениями.
Семья пермячки Светланы Кораблевой в этом году улучшила свои жилищные условия и столкнулась с проблемой — им не выдали справки о зарегистрированных ни в продаваемом, ни в приобретаемом жилье.
Светлана Кораблева:— Мы пришли в УК «Жилкомстандарт», паспортист к нам даже не вышла. Секретарь сказала, что такие справки управляющие компании больше не выдают. Во второй раз я позвонила, нахамили, слушать не стали. Потом моя мама съездила в многофункциональный центр (МФЦ), там ей сказали, что такие справки дают только на неприватизированное жилье. Сейчас любой покупатель столкнется с риском того, что в квартире кто-то прописан, а он и не узнает, кто.
Светлана заключила договор купли-продажи жилья, в договоре прописав, что продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц в квартире. Но среди продавцов могут оказаться и недобросовестные. «И что тогда? Купите квартиру и ждите, когда 20 родственников продавца выйдут из тюрьмы и подселятся к вам?», — удивляются покупатели и эксперты.
«Конечно, продавец несет ответственность за недостоверную подачу данных, но что делать, если, например, он продал жилье и уехал за границу, а к вам вдруг нагрянул из мест лишения свободы тот, кто имеет право здесь жить?» — рассуждает председатель комиссии по связям со СМИ нотариальной палаты Пермского края, нотариус Пермского городского нотариального округа Мария Боронина. По ее словам, риски покупателей жилья возросли многократно. Ситуация касается не только квартир на вторичном рынке, но и жилых домов, и даже новостроек — строительные компании 30–40% квартир продают уже как вторичку, и им тоже нужны данные о зарегистированных.
Проблема возникнет и с расселением аварийного и ветхого жилья, особенно на месте предполагаемой застройки. При расселении жилья застройщик выясняет, сколько человек прописано на той или иной площади, где сейчас находятся прописанные (например, детдом, тюрьма, психиатрическая больница). При отсутствии этих справок, застройщик не сможет получить достоверную информацию, будет расселять на свой страх и риск, а потом может получить судебные процессы, которые заведомо проиграет. Информация о зарегистрированных нужна и нотариусам, причем и по живым прописанным, и по умершим (например, для оформления наследственных прав).
Мария Боронина: — Например, бабушка вам оставляет завещание, завещает квартиру, но у бабушки есть сожитель, который прописан в квартире. Она боится, что она помрет, а вы этого ее сожителя выгоните. Она не хочет ему наследство оставлять, она хочет, чтобы ему дали спокойно дожить в этой квартире, в которой они вместе 30 лет прожили. Соответственно, бабушка идет к нотариусу, составляет завещание: «Завещаю любимой внучке квартиру при условии, что моего мужа, с которым мы 30–40 лет прожили, не выгонит». Это называется завещательный отказ. Тот, кто получил по этому завещательному отказу право проживания в квартире, сохраняет право там жить до конца дней. Даже если вы продадите квартиру, вы продадите квартиру вместе с этим дедушкой. Он будет иметь право там жить. По справке о зарегистрированных можно было об этом узнать, без справки — нет.
По словам директора Международной школы недвижимости и бизнеса Елены Максимча, многие клиенты агентств недвижимости столкнулись с этой проблемой. Ситуация чревата ростом мошенничеств и тем, что добросовестные покупатели будут страдать, — считает эксперт. Покупатель жилья на вторичном рынке через некоторое время может узнать, что в его квартире прописаны третьи лица, причем не просто прописаны, а имеют полное право жить на этой площади.
Елена Максимча: — Если в приобретенной квартире окажутся зарегистрированы члены семьи предыдущего собственника, которые отказываются сняться с регистрационного учета, то их можно будет снять с учета по суду. Это, конечно, деньги и нервы, но решаемый вопрос. А если это будет человек, который ранее отказался от приватизации и до сих пор там зарегистрирован? Тогда он сохраняет право проживания в этой квартире. То есть покупатель купил квартиру, а этот человек имеет право в ней жить.
Когда собственник квартиры мог представить справку на сделку, по словам Елены Максимча, этот факт можно было определить заранее. Специалисты по работе с недвижимостью рекомендовали покупателям ждать снятия с регистрационного учета такого человека или вообще отказаться от сделки.
Банки, на ипотечные сделки, также запрашивают справки о зарегистрированных лицах. Так как справки сейчас не выдают, то банкам достаточно отказа соответствующих органов от выдачи. На самом деле, кредитным организациям не особо важно, кто зарегистрирован в квартире. Главное, чтобы заемщик платил кредит и проценты.
По словам Елены Максимча, в сложившейся ситуации никто не сможет дать гарантию, что в приобретаемой квартире на зарегистрирован ребенок, который находится в детском доме, или человек, который находится в местах лишения свободы.
Теперь покупатели лишены возможности проверить слова продавца, что в квартире нет лиц, сохраняющих право проживания и пользования жилыми помещениями.
Как обезопасить население от повального мошенничества? По словам Марии Борониной, обезопасить вторичный рынок недвижимости могли бы нотариальные формы договоров. «Мы делаем все необходимые запросы в Росреестр, в органы опеки и соцзащиты, что в квартирах нет их подопечных, которые имеют право проживания, что там нет тех лиц, которые отказались от приватизации, но пожизненно сохраняют право проживания, — поясняет Мария Боронина. — Другое дело, что в самих этих органах порой может не быть этих данных, они их запрашивали в жилищных организациях, в УК и ТСЖ».
В МВД справки о регистрации можно запросить только на себя и на своих детей (через сайт госуслуг, например). Но — как показывает практика — справки могут прийти со старыми, уже недостоверными данными. Единой базы, в которой информация бы обновлялась оперативно и своевременно, нет, ее только планируют создать. Сейчас МВД изымает у управляющих организаций и ТСЖ поквартирные карточки и домовые книги.
По данным экспертов Properm.ru, в Москве данные о регистрации собираются, хранятся и передаются Единым информационно-расчетным центром (ЕИРЦ), это как филиал многофункционального центра (МФЦ). В Перми нет такого единого органа, он никогда не создавался, не было необходимости, справки выдавали управляющие компании и ТСЖ. МФЦ этим не занимается, может только направить на регистрацию (прописку), но данными о зарегистрированных не владеет.
Мария Боронина: — Не исключена ситуация, когда органы опеки, соцзащита, МВД не выдержат такого количества запросов, и будет создан какой-то единый центр по работе с ними.
По мнению экспертов, выходом из ситуации в Пермском крае могло бы стать создание единой оцифрованной базы на основании архивов из поквартирных карточек и домовых книг, которые сейчас УК передают в подразделения МВД. Только кто этим будет заниматься, непонятно. Пока нет никакого соглашения о взаимодействии между МФЦ и участниками процесса регистрации. Покупатели могут остаться один на один со своими проблемами, с судами и третьими лицами, и это не только обычные люди, но и муниципалитеты, и застройщики.