Что у нас есть! Наверное, самый полный расклад по рынку долевого строительства в Пермском крае

С изменениями законодательства в сфере долевого строительства меньше «долевки» не стало. По крайней мере, пока. В Пермском крае в 2018 году столько же объектов долевого строительства, сколько и в 2017 и в 2016 году (по отношению к общему количеству строящихся объектов). Конечно, масштабные изменения только с 1 июля 2018 года вступили в полную силу, и, возможно, ситуация изменится уже к концу этого года.

Нет предела совершенству

С 1 июля 2018 года прямая продажа жилья в строящихся домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или эскроу-счета, которые станут обязательными с 1 июля 2019 года. В одном из 25 уполномоченных банков застройщик должен будет открыть счет на каждое разрешение на строительство, значит, деньги дольщиков будут перечисляться строго на счет определенной новостройки. Застройщик сможет забрать прибыль со счета только после ввода дома в эксплуатацию. Многие пермские застройщики уже открыли эксроу-счета и готовятся к выполнению других требований измененного законодательства.

Полный список объектов долевого строительства в Перми, данные на август 2018 года, смотрите здесь. А ниже — карта, в которой отмечены все новые долевые стройки, заявленные в 2017–2018 годах.

Но пока прогнозы о закате долевого строительства не оправдали себя. Только вступили в силу масштабные изменения в закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве», как уже подоспели поправки в этот же закон. Поправки предусматривают внесение законодательных изменений в разные сферы взаимоотношений застройщика и банков, застройщика и власти, застройщика и дольщиков.

Неполный список изменений:

• Снято ограничение по количеству разрешений (один дом — одно разрешение) для застройщиков, осуществляющих комплексное освоение застроенной территории.
• Смягчены требования к финансовому обеспечению застройщика: размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
• Смягчено условие об отсутствии у застройщика задолженности (размер требований не должен достигать величины, достаточной для возбуждения производства по делу о банкротстве, это 300 тыс. рублей).
• Незначительно ограничивается банковский контроль в отношении платежей застройщика.
• Расширены направления использования средств дольщиков: можно оплачивать покупку или аренду земельных участков.
• Изменен порядок раскрытия информации: вместо размещения информации на интернет-сайте, теперь застройщик обязан разместить соответствующие данные в единой информационной системе жилищного строительства.

Остается неясным, что застройщику делать с квартирами, которые не были проданы по договорам долевого участия, об этом в законе пока ничего нет. Говорить о том, как справляются застройщики со всеми новшествами пока рано, так как… изменения претерпевают изменения. Но есть требования, которые уже вполне работают и ощутимы на практике.

Так, для того, чтобы привлечь средства дольщиков, у застройщика должны быть:

• право собственности (аренды) на земельный участок,
• разрешение на строительство,
• проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и декларации требованиям закона «О долевом строительстве», 214-ФЗ.

Из нового — это «заключение о соответствии застройщика» (ЗОС), его выдает инспекция государственного строительного надзора (ИГСН). Выдача заключений началась после 1 января 2017 года. С 1 января 2017 года договоры участия в долевом строительстве не регистрируются без предоставления застройщиком заключения о соответствии застройщика (ЗОС).

ЗОС — не вопрос

Этот документ можно получить в течение 30 дней. Если компании отказано в выдаче ЗОС, то, устранив недочеты, застройщик может снова подать документы. Срок действия заключения составляет 60 дней.

ИГСН проверяет соответствие декларации и положения застройшика требованиям законодательства. Застройщик не может находиться в процедуре ликвидации или банкротстве, его деятельность не должна быть приостановлена. Важное условие — отсутствие судимости у руководства компании и главного бухгалтера, они не должны числиться в реестре недобросовестных поставщиков. С 1 июля 2017 года учитывается величина уставного капитала застройщика.

Всего с 2017 по 2018 годы в ИГСН за заключениями о соответствии застройщика обратились 116 раз. Не получив заключений о соответствии застройщика (ЗОС), компании не могут принимать средства дольщиков, не могут начинать строительство.

Отказы в выдаче заключений о соответствии застройщика связаны с ошибками в заполнении застройщиками проектных деклараций. Ошибки разные: например, связанные с неправильной классификацией помещений (жилые площади указываются как нежилые); отсутствует декларативное заявление застройщика о его соответствии требованиям закона, неверно указаны сайт проекта и телефоны.

Если застройщик устранит ошибки, допущенные при заполнении проектной декларации, то может вновь подавать заявление о выдаче заключения о соответствии проектной декларации требованиям закона. В большинстве случаев так и происходит. Некоторые компании несколько раз получали отказы в выдаче заключений. Например, ООО «Проект-2» (директор Борис Николаев), три раза получали отказ в выдаче ЗОС на строительство многоквартирного дома в Дзержинском районе, по адресу Решетникова, 17, 19.

На карте все вновь заявленные (2017–2018 годы) объекты долевого строительства в Перми. Сначала мы выделили одним цветом тех, кто получил заключение о соответствии застройщика и другим цветом тех, кто не получил. Но при проверке выяснилось, что информация от ИГСН не обновляется своевременно, многие компании уже получили положительные заключения о соответствии застройщика, но в реестрах эти данные не обновлены.

Отказы в выдаче ЗОС получают практически все. По данным ОРСО групп, им отказали один раз, потому что не совпадал срок окончания строительства в проектной декларации и в разрешении на строительство. При этом по законодательству вносить изменения в разрешение, например, продлять его действие, застройщик может лишь за 2 месяца до даты, прописанной в нём. ИГСН попросили привести даты в соответствие.

В ОРСО групп прокомментировали, насколько усложнило работу застройщиков требование о получении заключения о соответствии застройщика (ЗОС):

— К моменту подачи документов в ИГСН, весь пакет документов, необходимый для начала строительства и продаж готов. Проектная декларация — это документ, который получает застройщик после выдачи разрешения на строительство, экспертизы и проектирования. Соответственно, все технические вопросы уже были рассмотрены ранее.

Таким образом, проектная декларация отражает ту информацию, которая содержится во всех выше перечисленных документах. Застройщики ждут заключение о соответствии месяц. Если выявляются замечания, срок затягивается ещё на месяц.

При этом ИГСН иногда выходит за рамки своих полномочий, прописанных в федеральном законодательстве. Замечания формулируются не в рамках компетенций, что расходится с действующим законодательством. В итоге получается, что сроки, прописанные в проектной декларации и в разрешении на строительство сокращаются. Люди с одобренной ипотекой тоже становятся заложниками ситуации, находясь в режиме ожидания ― часто клиентам интересен объект в определенной локации, от конкретного застройщика.

В целом выдача ЗОС — это, по словам застройщиков, «рабочие моменты», которые дольщиков насторожить не должны. Да, процесс начала строительства может затянуться, но это история все же больше формальная, чем реально проблемная для компаний.

Гораздо серьезнее — приостановление деятельности застройщиков, связанное с нецелевым расходованием средств дольщиков и другими нарушениями. В Перми приостановлена деятельность в сфере приема и расходования средств дольщиков у двух застройщиков — ООО «Т-СитиСтрой» и ПАО «Трест №14». По «Т-ситистрой» вынесено решение суда, по «Тресту №14» только предписание ИГСН. Ситуации разные.

Застройщики — банкроты

Еще серьезнее, чем приостановление деятельности — банкротство застройщика. Properm.ru обобщил данные о банкротстве застройщиков (по данным ИГСН на август 2018 года).

Реестр застройщиков Пермского края, находящихся в одной из процедур банкротства и ликвидированных

Есть застройщики-банкроты, к которым требования участников строительства погашены в ходе судебных процессов. Это совсем не значит, что дольщики получили квартиры. В большинстве случаев созданный дольщиками жилищно-строительный кооператив получает незавершенный строительством жилой дом. Дольщикам требуется немало сил и судебных разбирательств, чтобы встать в очередь кредиторов и в очередь на получение имущественных прав, отбиться от требований подставных компаний, связанных с застройщиком, аффилированых ему. В Пермском крае уже завершены 14 судебных процессов по делам обманутых дольщиков — дома сданы, дольщики заселены — только в семи случаях.

Застройщики, к которым требования участников строительства погашены в ходе процедур банкротства.