Константин Подвальный: Арендаторы манипулируют собственниками. Успешно

Генеральный директор группы компаний «Перспектива» Константин Подвальный рассказал Properm.ru о новых планах компании по выходу на рынок управления коммерческих площадей, указал на смену интересов инвесторов и объяснил, почему сегодня цена – более весомый фактор, чем качество.

- Константин Георгиевич, прокомментируйте, пожалуйста, решение суда по компании «Перспектива-Девелопмент». Суд дал три месяца на то, чтобы рассчитаться с кредиторами. Этого времени хватит?

- Я надеюсь, что объекты продадутся по ценам, удовлетворяющим компанию «Перспектива-Девелопмент» и ее кредиторов. Но пока история не закончилась, сказать, сколько удастся выручить от реализации объектов сложно. Сам я в этом процессе не участвую, моя работа в компании связана с решением текущих задач с предприятиями группы компаний «Перспектива».

- В чем суть подходов, которые вы планируете применить в своей работе?

- Мы выходим на рынок с предложением по управлению коммерческой недвижимостью. Главная задача – наполнение объекта арендаторами и построение оптимального режима его работы с точки зрения технической эксплуатации.

В Перми есть компании, например, «РИАЛ», создавшие собственные управляющие компании для своих объектов, но они не занимаются оказанием таких услуг в открытом рынке. Мы же планируем работать для широкого круга клиентов, при этом, опираться на опыт управления собственными объектами.

Разница и сложность работы в количестве собственников, их может быть несколько, причем их позиции не всегда совпадают. Мы готовы выступить в качестве посредника в переговорах между собственниками и арендаторами. При управлении офисным центром «Славяновский Plaza» мы столкнулись с ситуацией, когда у одного объекта восемь собственников, с которыми не смог договориться один арендатор. В итоге мы выступили в качестве модератора, собственники заключили с нами агентские договора, после чего мы стали представлять их интересы перед арендатором.

- В чем причина провала концепции «WonderHall»?

- Город оказался не готов к такой концентрации развлечений. Развлекательный концепт имеет определенный срок жизни, после которого интерес к нему пропадает. Кроме того, в Перми не нашлось столько потребителей развлечений. Кризис тоже сыграл свою роль — в 2009 году резко упал спрос на такой продукт. Сегодня большую выживаемость демонстрируют торгово-развлекательные комплексы.

- Объекты какой площади вас интересуют?

- От одной до пяти тыс. кв. м. Офисов такой площади в Перми много, это корпуса проектных институтов, образовательные учреждения и другие элементы советского наследия.

- В какую сумму собственникам обойдутся ваши услуги?

- Это от многого зависит. Нельзя сравнивать обыкновенный магазин, в который проведены электричество, вода и тепло, и многоуровневый офисный или торговый центр с абсолютно другим уровнем благоустройства.

- В период кризиса банкам от плохих кредитов достались в виде залогов объекты недвижимости. Этими объектами тоже кто-то должен управлять.

- Мы уже сотрудничаем с «Урал ФД», у банка есть на балансе торговый центр «Земляника» (проспект Парковый, 17, площадь 13 тыс. кв. м – Properm.ru), но договор по управлению с нами пока не заключен, мы в стадии переговоров. Предметом переговоров также является управление объектом «Экопромбанка» на ул. Уральская, 76 (профессиональный лицей №43 – Properm.ru). С другими банками мы также ведем переговоры, но пока безадресно.

Банки – специфический сегмент собственников, но и они с начала кризиса прошли эволюцию. Как они поступали с залоговой недвижимостью? Забрал объект – надо выставить на продажу. Медленно продается? Следующее решение – сдать в аренду и получать доход. Следующий шаг – сдается, но приносит маленький доход – давайте кого-нибудь наймем.

- Как охарактеризуете этот объем рынка?

- Банки информацию по своим залогам держат в секрете. Но, даже владея ей, сложно систематизировать объекты, многие кредитные организации оформляют объекты недвижимости на дочерние компании.

- Есть конкретные примеры такого давления?

- Не так давно в Перми крупный арендатор снизил ставку с 800 до 450 рублей за кв. м. Думаю, это не предел. Интересно, что будет с рынком, если компания «РИАЛ» от продажи площадей бизнес-центра «Green plaza» (общая площадь – 38 тыс. кв. м, площадь офисных площадей – 28 тыс. кв. м – Properm.ru) перейдет к аренде.

- Качественных площадей всегда не хватало. Неужели они останутся невостребованными?

Сегодня цена – более весомый фактор, чем качество.