Владимир Пучнин: Предложений по кредитованию очень много, а выбрать нечего

— Владимир Михайлович, в середине 2012 года в KD Group не исключали возможность размещения облигационного займа. За это время что-то изменилось? Принято ли окончательно решение, когда состоится размещение займа?

— Сказать когда — пока достаточно сложно. Ответить на этот вопрос не позволяет сегодняшняя ситуация на рынках. Рынки взбудоражены, и даже заемщикам первой категории, так называемым голубым фишкам, приходится размещать займы, минимум на пять, а то и на семь базисных процентных пунктов выше, чем в стабильных нормальных условиях.

Я уже не говорю о втором эшелоне и тем более о третьем, а, к сожалению, строительная отрасль по ряду причин как раз относится к третьей категории. Даже в лучшие времена федеральные девелоперские компании с натяжкой относили ко второму эшелону.

Ситуация сегодня максимально неблагоприятна, и в прогнозе на 2013 год резких улучшений не предвидится. Поэтому мы можем говорить о размещении облигационного займа в контексте 2014 или 2015 года. Это долговременный подготовительный процесс, и мы потихоньку готовимся. В первую очередь в 2012 году стали восстанавливать отчетность по международным стандартам, достаточно длинную историю консолидированной отчетности по РСБУ. И шаг за шагом двигаемся к тому, чтобы быть понятными и прозрачными для инвестора.

— Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынках, в октябре о планах разместить облигационный займ объявила группа компаний «Норман-Виват»? Как вы оцениваете эти планы?

— Во-первых, они уже успешно размещались в посткризисный период, благоприятно и успешно прошли кризис. Особо показательно, что они исполнили в полном объеме одну из оферт, причем это было в самый разгар кризиса.

Во-вторых, ритейл рассматривается инвесторами благоприятно. Более того, я встречал такие данные, что по динамике развития торговых сетей и по продуктовой линейке ритейл в России начал перегонять своих коллег в Европе.

В-третьих, если рассматривать историю дефолтов по облигациям, то там есть только одна ритейловая компания.

Так что размещение облигационного займа группой «Норман-Виват» оправдано. Есть успешная отрасль, хорошая динамика, уверенное положение в Пермском крае и экспансия в другие регионы.

Кроме того, всегда необходимо сравнивать. Облигационное заимствование — это альтернатива банковскому кредитованию. А здесь как раз наметилась тенденция к удержанию денежных ресурсов.

— Вы уже говорили, что ситуация сегодня максимально неблагоприятна. И, действительно, в мире и в России не утихают разговоры о кризисе. Каковы ваши прогнозы?

— Ситуация такова: сегодня преобладают страхи прошедшего и нового кризиса, потому что действительно не все спокойно. С другой стороны, мы в этих условиях живем уже на протяжении 3–4 лет. Идет психологическое привыкание к угнетающим прогнозам.

Я обратил внимание, что состояние рынков, настроение банков носит сезонный характер. Приходит осень — начинают ухудшаться ожидания, прогнозы, предпосылки. Если осенью ничего не происходит, то к зиме-весне идет потепление.

Мое мнение: глубоких падений, как в 2008 году, не будет. Экономических предпосылок для этого нет.

— Владимир Михайлович, вы заметили, что банки удерживают кредитный ресурс. Почему? Это сезонность, наступление осени?

— И это тоже. Но банки — специфический институт. Не зря им уделяется столько внимания. Банковский бизнес — один из самых рискованных. Поэтому здесь лучше перестраховаться, и консерватизм здесь оправдан. Правда, его природу сложно определить, непросто выделить, где он полностью обоснован, а где — элемент перестраховки.

Банки предпочитают сидеть на деньгах и если кредитовать, то дорого. И вот здесь я, мои коллеги и знакомые, столкнулись с парадоксальной вещью. Телефон не замолкает, и на него постоянно поступают звонки с предложениями от банков.

— Что предлагают?

Во-первых, банки активно занимаются привлечением денег. И мы это видим: весь город увешан плакатами, рекламой с предложением открыть вклад по ставкам, в основном, от 11% годовых. При этом еще летом такая ставка считалась очень высокой.

Вторая категория звонков касается кредитования. Все готовы кредитовать, но есть одно «но»: условия кредитования ужесточаются. Конечно, это определяется консерватизмом банков, который диктуется необходимостью улучшать кредитный портфель и уменьшать просроченную задолженность, а также возможным ухудшением ситуации.

Но парадокс: предложений — очень много, а выбрать — нечего. Потому что ставки растут, а условия, повторюсь, ужесточаются.

— Приведете пример?

— Качественным классическим залогом считается недвижимость. Если раньше применяли коэффициент 20–30%, то сейчас дисконтирование составляет 30–50%. Что это значит? Если раньше, предоставив залог стоимостью 100 млн рублей, мы могли получить кредит в размере 80 млн рублей, то сейчас можем рассчитывать на 50–70 млн рублей.

При этом сейчас мы наблюдаем снижение темпов роста кредитных портфелей. Однако все-таки они продолжают увеличиваться. Еще один плюс — уменьшение просроченной задолженности. Все это говорит о выздоровлении банковской системы.

— Вы сказали об уменьшении просроченной задолженности. Но по данным Центробанка, в строительной отрасли она не только не снижается, но и, напротив, растет. По итогам первого полугодия 2012 года, доля просроченной задолженности по кредитам в строительной отрасли составляет 26,4%. Годом ранее этот показатель составлял 10,7%.

— Никаких противоречий нет. Те цифры, которые вы сейчас привели, относятся не ко всему портфелю, а к отраслевым рискам. И, к сожалению, позиция Центробанка, как регулятора банковской отрасли, жестка к строительной отрасли.

Опять же в этом есть объективные предпосылки. Мы помним, что одно из названий последнего кризиса — ипотечный, потому что он был тесно связан с рынком недвижимости, а значит и с рынком строительства.

— Почему вы называете позицию Центробанка «жесткой»?

— Я подчеркну, что от ЦБ идет даже чрезмерный негатив к строителям. Таким пиком было письмо, которое Центробанк направил в адрес кредитных организаций в декабре 2011 года и в котором регулятор рекомендовал банкам не кредитовать предприятия строительной отрасли.

Письмо носило рекомендательный характер, но банками оно рассматривалось как обязательное к исполнению. Реакция была соответствующей: многие банки, имевшие тогда лимиты на кредитование стройотрасли, закрыли. И по сей день они остаются закрытыми.

— Какие банки в Перми сейчас выдают кредиты строителям?

— Нужно разделять проектное финансирование и просто кредитование. Именно проектным финансированием занимается Сбербанк. Он был, есть и остается здесь основным игроком. В 2011 году, насколько мне известно, были прецеденты у МДМ Банка и Номос-Банка. Другой информацией я не владею.

Список банков, имеющих лимиты на кредитование стройотрасли, я озвучивать не буду. Потому что возможна дезориентация, а где-то есть официальный или полуофициальный запрет.

Но у нас работает порядка 80 банков. Из них, по моим данным, всего лишь 20–30 банков имеют возможность кредитовать строителей. В данном случае речь идет прежде всего о кредитовании на пополнение оборотных средств. Конечно, при наличии залога, хорошей кредитной истории, хороших финансовых показателей.

— А у «Камской долины» в каких банках сейчас есть кредиты? Естественно, Сбербанк. А еще?

— Достаточно активно сейчас работаем с банком «Ак Барс». Ведем переговоры еще с рядом банков. С теми, кто творчески относится и прежде всего рассматривает вопрос качественности заемщика, а не просто смотрит на то, что он относится к строительной отрасли.

Есть статистика, которую вы озвучивали. Вы назвали 26,4% (доля просроченной задолженности по кредитам в строительной отрасли — Properm.ru). Но есть и вторая цифра — 74%, она говорит о качественных заемщиках.

Сейчас мы видим, что к работе готовы ряд банков. Ведем переговоры с «Урал ФД», Перминвестбанком. Долгое сотрудничество идет с Экопромбанком. Из инорегиональных кредитных организаций — банк «Рост», «Первобанк», «Металлинвест», «Фора-Банк» и другие.

— По итогам 2011 года «Камская долина» получила убыток в размере 110 млн рублей. В условиях ужесточения требований к заемщикам разговаривать с банками на предмет кредитования стало сложнее?

— Ситуация следующая. «Камская долина» — это одно из предприятий группы. Это компания, на основе которой формировалась и создавалась KD Group. Но, например, другое предприятие группы, через которое осуществляется продажа — Агентство инвестиций в недвижимость — получило прибыль в размере 190 млн рублей.

По всем другим предприятиям идет стабильная положительная динамика. И по 2012 году у нас динамика, в том числе по консолидированной отчетности, положительная, как по кварталам, так и к концу года мы планируем выйти в плюс. С этой точки зрения с банками говорить проще.

— Какими показателями планируете закрыть 2012 год?

— Все предприятия группы, как и консолидированная отчетность, покажут положительные финансовые результаты. Выручка будет выше 3 млрд рублей. Неплохо будут выглядеть все относительные показатели: рентабельность, соотношение долга и выручки и так далее.

— Каковы сейчас основные источники финансирования строительных проектов? Какова доля собственных средств, доля банков, дольщиков? Как с годами меняется соотношение?

— В 2007–2008 годах мы максимально приближались к классике. Большинство проектов финансировалось Сбербанком, доля кредитных средств составляла 70%, наша доля — 30%.

В кризис увеличились доля средств дольщиков и сейчас соотношение в пользу средств, которые привлекаются с рынка. Это оправдано кризисом. С одной стороны, нужно быть более осторожными и держать руку на пульсе. С другой нужно понимать, насколько продукт востребован рынком.

— Как в идеале должна выглядеть структура финансирования?

— Правильная стратегия — это когда независимо от периода строительства есть соответствие между объемами освоения проекта и объемами заключенных договоров с дольщиками. Если мы построили дом на 30%, то в идеале 30% квартир должны быть проданы.

До кризиса такая схема у нас и работала: когда дом достраивался, квартиры в нем на 95% были проданы. Возможность использования кредитных ресурсов позволяла динамично осуществлять процесс строительства и не зависеть от средств рынка. К тому же кредитование снимало сразу очень много рисков, в первую очередь, риск несвоевременного срока сдачи. А заключенные договора снимали риски, связанные с продажей.

— Как сейчас складывается ситуация?

— Я уже говорил о соотношении выручки и долга. Под долгом понимается именно финансовый долг — кредиты и займы. Если в кризис это соотношение было равно 1 к 2, выручка была равна 2,5 млрд рублей, а объем кредитов достигал 5 млрд рублей. Инвесторами такое соотношение рассматривается как достаточно рискованное.

Сейчас этот показатель равен 1 к 1. Выручка даже превышает сумму долга. Это говорит о повышении нашего уровня в качестве заемщика.