Обманутые дольщики в Пермском крае. Сколько их осталось, что достраивают, кому выплатили деньги?

По данным единой информационной системы жилищного строительства Дом.рф, в Перми 27 проблемных объектов (тех, по которым срыв сроков сдачи составляет более полугода). По сравнению с 2017 годом их стало не меньше, а больше! Как так получилось?

На тот период было всего 18 объектов в реестре проблемных. Парадокса нет. Дело в том, что официальные данные 2017 года еще не учитывали жилые комплексы и дома обанкротившихся застройщиков «Камская долина», «Классик» и «Трест №14». Фактически они стали проблемными примерно в то время, но были внесены в официальный реестр позже.

И в 2020 году недостроев было уже 60, а обманутых дольщиков — около 10 тыс. Зато после того как на федеральном уровне придумали, как решить проблему, к концу 2021 года в пермском реестре проблемных недостроев было 49 домов (по 15 объектам дольщики получили или компенсации, или квартиры; а 3 дома добавили (ул. Карпинского, 110 и 110а и ул. Кабельщиков, 25).

Конечно, можно только недобрым словом вспомнить былые времена, когда в каждом районе города сложных объектов была половина или почти половина, и никакого просвета обманутые дольщики не видели. Properm.ru делал обзоры по проблемным объектам, не упустив ни одного. Сейчас существует реально работающий федеральный механизм решения проблем обманутых дольщиков. Обходится он недешево.

На решение проблем обманутых дольщиков в Пермском крае потрачено с 2020 года 8,34 млрд рублей, из них доля Пермского края 2,24 млрд рублей (это и выплаты, и достройка).

Ошибки переходного периода

Итак, до 2019 года регионы оставались один на один с проблемой. И каждый субъект федерации пытался решить ее по-своему. В Пермском крае был создан такой механизм: застройщик банкротится, а дольщики создают жилищно-строительный кооператив, получают из ПАИЖК беспроцентный кредит и достраивают дом. При этом были предусмотрены меры социальной поддержки для отдельных категорий граждан — инвалидов, малоимущих, многодетных — субсидии на достройку. Кроме того, в ПАИЖК за счет краевого бюджета оказывали юридические и бухгалтерские услуги, проводили оценку имущества, готовили проектно-сметную документацию.

В 2020 году появилось федеральное нормативное регулирование сферы долевого строительства. Проблема обманутых дольщиков была решена одинаково по всей стране: создан Федеральный фонд защиты прав участников долевого строительства. Фонд на федеральные и региональные бюджетные средства решает проблемы дольщиков двумя путями: или выплата компенсаций (если достройка дома нецелесообразна), или достройка дома.

В Перми один из проблемных домов (ул. Челюскинцев, 23) оказался в переходном периоде. Жители создали ЖСК, чтобы достраивать дом, но тут стало понятно, что дом можно достроить по новому механизму (не на средства собственников). В итоге ПАИЖК предоставил всем собственникам, а не только отдельным категориям граждан субсидии на достройку дома.

Контрольно-счетная палата региона обратила внимание на этот факт, так как деньги прошли как пособие по социальной помощи, но никто социальный статус этих граждан не учитывал. А собственники, конечно, были разные, в том числе имеющие в собственности не одну квартиру, не малоимущие, не инвалиды. «Формально, конечно, есть несоответствие, но с точки зрения логики и здравого смысла, а также с точки зрения федерального механизма — всё сделано для блага граждан», — прокомментировала аудитор КСП Пермского края Марина Трунина.

Из-за изменения законодательства у ПАИЖК «подвисли» 10,9 млн рублей. предназначенные на выплату процентов по кредитам. Да, ПАИЖК брало кредиты в сторонних банках, а проценты по кредитам выплачивались из краевого бюджета. На 2020 и 2021 годы была запланирована как раз эта сумма. В итоге деньги перешли в качестве имущественного взноса в федеральный фонд помощи обманутым дольщикам (финансирование осуществляется в соотношении 75% — федералы, 25% — край).

Проблемы организационно-кадрового и правового порядка остаются. Например, КСП Пермского края и другие контролирующие инстанции смущает неразграниченность функционала. Для помощи обманутым дольщикам есть: федеральный фонд, региональный фонд, министерство строительства региона, управление реализации жилищных программ и ПАИЖК. По словам Марины Труниной, КСП уже предлагала минстрою исключить это направление деятельности из функционала ПАИЖК.

При этом в министерстве строительства вообще нет отдела, который занимался бы обманутыми дольщиками, полномочия переданы в казенное «Управление реализации жилищных программ». «В министерстве кто-то должен курировать эту работу, — уверена Марина Трунина. — Кто-то должен готовить документы, продвигать их, отвечать за сроки. Если нет ответственного лица и отдела, ответственность ложится полностью на министра и заместителя министра».

Некому предъявить такие репутационные риски, как например, задержка перечисления взносов в общероссийский фонд помощи участникам долевого строительства (Фонд развития территорий). 2–3 дня срыва сроков, может, и не критично, но на федеральном уровне складывается не самое приятное впечатление о регионе. Ведь между федеральным фондом защиты прав обманутых дольщиков и правительством Пермского края заключено соглашение по этим выплатам. В КСП считают, что длительность процесса связана с централизованной бухгалтерией. Штрафные санкции за несвоевременное перечисление денег не предусмотрены, но организационный сбой имеет место быть.

Такая же «туманность» позволяет руководству регионального фонда защиты прав обманутых дольщиков выписывать определенным сотрудникам по 30 окладов в год (12 зарплат, 12 стимулирующих и 6 компенсационных выплат). Аудитор КСП Марина Трунина подчеркивает, что дело не в объемах выплат, а в отсутствии методики определения этих объемов. «Мы рекомендовали внести изменения в нормативную документацию, определить порядок формирования оплаты труда в региональном фонде, который является сейчас застройщиком по проблемным объектам», — рассказала Марина Трунина.

В рамках соглашения региональный фонд перечисляет взносы в федеральный фонд. Федеральный фонд или выплачивает компенсации дольщикам (он делает это напрямую), или достраивает дом. При достройке федеральный фонд заключает договор с региональным фондом, который выступает застройщиком. Региональный фонд выбирает подрядчика, проводит расчеты, предъявляет их для оплаты федеральному фонду. Субсидию на достройку домов регионалы не могут тратить на обеспечение деятельности регионального фонда, это целевое финансирование. Функционирование регионального фонда обеспечивает край.

Первый Пермский. Печальный и известный

Первый Пермский микрорайон в Лобаново, самый печально известный недострой, было признано нецелесообразно доделывать. Федеральный фонд рассчитался с участниками строительства, они получили компенсации, исходя из рыночной стоимости жилья.

По данным на осень 2021 года возмещение получили 386 из 392 пострадавших на общую сумму в 637,5 млн рублей. Список проблемных объектов региона сократился сразу на 12 позиций (столько недостроенных домов в микрорайоне).

Еще до появления федерального механизма помощи по Пермскому микрорайону были проведены инженерные изыскания. Установлено, что проектная документация некачественно разработана, не предусматривает водоотвод, из-за чего произошло подтапливание, потребовалось включение большого блока работ по водоотведению. И уже на этом этапе было понятно, что за те деньги, которые были обещаны, дома не построить. С учетом того, что не учли при строительстве изначально, цена после достройки выросла бы заоблачно, до 75–80 тыс. рублей за 1 кв. м.

По мнению аудиторов КСП, можно было бы не разрабатывать дальнейшую проектную документацию, она всё равно была бы не востребована, но ПАИЖК ее сделали, потратив 23 млн рублей. Именно эти средства, по мнению КСП, были израсходованы неэффективно. Проектная документация не пригодилась, и то, что так будет, было понятно сразу после первых изысканий.
Минстрой возразил, что наличие проектной документации позволило федеральному фонду быстрее принять решение о выплате компенсации (мол, увидели суммы по проекту и сразу поняли, что достраивать не надо). Спорно, потому что для принятия решения федеральный фонд не требует проектной документации.

Владельцы компании-застройщика получили реальные сроки тюремного заключения. А сам участок с рассыпающимися коробками зданий несколько раз безуспешно выставляли на продажу, пока он так и стоит — памятником печальной стройке.

Кроме Первого Пермского, в Пермском крае были проблемы с долгостроями в Чайковском, ЗАТО «Звездный» и Култаево. По данным миниcтерства строительства региона, решен вопрос с домами на Сиреневом бульваре в Чайковском (достроены).

В Култаево на ул. Кедровой жилой комплекс решено достраивать. Застройщик, ООО «Ладный Дом Урал», признан банкротом в 2016 году. ООО «Профпроект» выполнил проектно-изыскательские работы (5,4 млн рублей). Получено положительное заключение госэкспертизы на проектно-сметную документацию. До августа 2022 года ищут подрядчика для завершения строительства. Плановый срок завершения строительства двух шестиэтажных домов в Култаево — 2023 год.

Какие решения приняты по объектам?

Проблемные объекты в Перми

Ул. Норильская, 4аа: принято решение Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства о выплате компенсаций. Группа компаний «Классик» состояла из четырех застройщиков (три в Перми, один в Ижевске). Стройка встала, компанию обанкротили. Гендиректор АО «Классик» Василий Боровцов был арестован.

Застройщик «Триумф» должен был построить ЖК «Триумф. Квартал II» и ЖК «Триумф. Квартал II. Вторая очередь». Компания «Дом на Норильской» должна была строить дом по ул. Норильской, 4а. Компания «Пермские высоты» планировала застройку микрорайона на Вышке 2 (ул. Кузнецкая, 43в). По «Пермским высотам», по данным федерального фонда, Пермский край привлек инвестора и достроит дом до 31 декабря 2022 года.

Автозаводская, 11: несостоявшееся детище «Камской долины» достраивать не станут, дольщики получили компенсации. Скорее всего, долго пустовать участок не будет, по словам экспертов, место удачное для строительства.
Два 4-этажных дома по улице Теплогорской, 20 и 22 строила компания «СИМ». В планах минстроя когда-то было сдать объекты, но не получилось. По данным на сайте регионального фонда защиты прав обманутых дольщиков, принято решение о завершении строительства. Подрядчик пока не определен.

Решетникова, 18: почти элитное (малоэтажное и в центре города) строение. По данным минстроя региона, восстановление прав граждан ожидалось до 30 июня 2022 года, но строительная компания ООО «Стройреспект» обновила срок действия разрешения на достройку дома.
Летом прошлого года прокуратура Дзержинского района выявила нарушения законодательства в деятельности застройщика. Компания должна была сдать объект еще во II квартале прошлого года, однако сорвала сроки. Помимо этого, застройщик своевременно не уведомил дольщиков об изменении сроков строительства. После этого директор организации получил представление. В результате дом по ул. Решетникова, 18 был внесен в реестр проблемных домов, а застройщика обязали достроить объект.

Революции, 2а: тот самый «дом над оврагом», «Изумрудный». Застройщик объекта ООО «СтройСервис» пообещал, что сдаст объект в августе 2022 года. Дом на 188 квартир. 30 дольщиков заключили договоры долевого строительства. Федеральный фонд развития территорий подал заявление о банкротстве застройщика. Сейчас здание достраивают с помощью региональных мер поддержки под контролем краевых чиновников.

Карпинского, 114: замороженные стройки несостоявшегося второго квартала «Триумф». Наблюдательным советом федерального Фонда в 2020 году было принято решение о восстановлении прав граждан путем выплаты компенсации в соответствии с ФЗ № 218.

Кабельщиков, 27: двухэтажный дом, не достроенный компанией «Уралтехника-строй». Федеральным фондом принято решение о достройке. Подрядчик пока не определен.

Кировоградская, 68а (ЖК «Кристалл»): принято решение о восстановлении прав граждан путем завершения строительства. Арбитражным судом принято решение о передаче прав застройщика в региональный фонд.

Максимальный срок завершения строительства — 1 февраля 2024 года. Контракт с подрядчиком заключен 11 июля 2022 года. Краевой Фонд защиты прав дольщиков нашел компанию, которая достроит дом. За выполнение работ подрядчику, ООО «Строительная компания «Высотспецстрой», заплатят 383 млн рублей. Завершить строительство планируется в III квартале 2023 года. 136 будущих жителей дома ждут свои квартиры. По данным министерства строительства Пермского края, относительная тишина на объекте объяснима: площадку только передали подрядчику, первый месяц по графику идет подготовка строительной площадки.

С 2013 по 2016 год строительством занимался ЖСК «Правый берег». В декабре 2018 года стало известно, что «Правый берег» тратил деньги дольщиков не по целевому назначению. Застройщик присвоил и потратил более 37 млн рублей. В 2019 году кооператив признали банкротом, компания аффилирована Андрею Мехоношину, подозреваемому в злоупотреблении полномочиями. В сентябре 2020 года федеральный Фонд развития территорий принял решение достроить ЖК «Кристалл». Подрядчик, по данным «СПАРК-Интерфакс», — московская строительная компания «Высотспецстрой» зарегистрирована в 2005 году. Застройщик занимается строительством в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе, Брянской и Ленинградской областях, в том числе строит объекты социальной инфраструктуры.

Юнг Прикамья, 14: в 2017 году дом еще не был проблемным, застройщик «А-Система» планировал его сдать в 2018-м, но не получилось. Фонд защиты прав дольщиков принял решение о достройке дома и объявил о поиске подрядчика. Стартовая цена контракта составляет 483,3 млн рублей. Заявки принимаются до 2 августа. Предполагается, что подрядчик за 13 месяцев после подписания договора достроит дом общей площадью 13,4 тыс. кв. м. Проектированием занималась компания «КС-Девелопмент» (12,2 млн рублей).

Екатерининская, 175: наблюдательным советом Фонда принято решение о восстановлении прав граждан путем завершения строительства в соответствии с ФЗ № 218. Арбитражным судом принято решение о передаче прав застройщика в Региональный фонд. Максимальный срок завершения строительства — 29 декабря 2023 года. Из последних новостей со стройки: от Фонда развития территорий получено уведомление о приостановке рассмотрения заявки регионального фонда об увеличении объема финансовой помощи. На наблюдательном совете фонда рассмотрят письмо губернатора Пермского края о необходимости пересмотра решения, так как достройка объекта не укладывается в установленные законом сроки.

Толмачева, 15: с победителем конкурса ООО «Вектор-Строй» заключен договор генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ по объекту. Сумма — 525 млн рублей, срок выполнения работ — 300 календарных дней (III квартал 2022 года).

Углеуральская, 25 (ЖК «Весна»): стройка обанкротившейся «Камской долины». Проектно-сметную документацию за 29 млн рублей разработала компания «Финист». Объявлен конкурс на достройку объектов — комплексов жилых домов по ул. Углеуральской, 25, Переселенческой, 98 и 100. Подведение итогов конкурса должно было состояться 22 июля 2022 года, но срок приема заявок продлили до 26 июля.

Старцева, 143: еще один долгострой «Камской долины». Обследование и изыскания провела «Проектно-строительная фирма «Финист», с ней же 15 марта заключен договор на разработку проектно-сметной и рабочей документации (срок на выполнение работ составляет 120 дней). С 28 мая на территории объекта ведутся работы по переустройству тепловой сети.

Проспект Декабристов, 97. Протоколом закупочной комиссии победитель конкурса, ижевская компания «КУБ», признана уклонившейся от заключения договора на строительно-монтажные работы, было решено направить предложение о заключении договора участнику открытого конкурса, занявшему второе место — компании ООО «СФ Основание» (Казань). Проект разработан «Пермоблпроектом» за 11,2 млн рублей.

Строительство ЖК «Столичный» началось еще в 2006 году и должно было завершиться в четвертом квартале 2011 года. Работы выполняла компания ООО «Гран-1». Директор и учредитель организации Михаил Ощепков заключил с пермяками 150 договоров долевого участия на общую сумму более 374 млн рублей. Компания объявила себя банкротом, а Ощепков стал директором санкт-петербургского ООО «Солдес-Строй». После этого застройщик брал деньги из кассы и предоставлял поддельные документы о закупленных стройматериалах и якобы выполненных работах. В 2014 году его признали несостоятельным. Ощепкова признали виновным в злоупотреблении полномочиями, растрате, а также изготовлении и сбыте двух фальшивых векселей. Его отправили в колонию строгого режима на семь лет и оштрафовали на 500 тыс. рублей.

Карпинского, 112а (поз. 4.2) Триумф, 2 очередь. По этому дому уже есть проектно-сметная документация (разработана институтом Пермпромстройпроект за 12,7 млн рублей), на нее получено положительное заключение госэкспертизы. Ищут подрядчика.

Ушакова, 34: по данным федерального Фонда развития территорий, объект (ООО «А-технология») может быть направлен на рассмотрение наблюдательного совета фонда после возврата объекта в конкурсную массу и передачи в фонд полного комплекта документов. Проектирование приостановлено, так как возможность завершения строительства отсутствует. Направлено ходатайство в федеральный Фонд развития территорий о рассмотрении решения о выплатах компенсаций дольщикам.

Проблемные дважды

Ким, 14. Наблюдательным советом Фонда принято решение о восстановлении прав граждан путем завершения строительства в соответствии с 218-ФЗ. Ожидается решение арбитражного суда о передаче прав застройщика в региональный фонд.

На этот объект Пермскому краю необходимо обратить внимание. Главный управляющий директор Фонда развития территорий Константин Тимофеев обратил внимание губернатора Пермского края Дмитрия Махонина на необходимость в кратчайшие сроки оценить риски по 4 проблемным объектам, завершение строительства которых по решению Наблюдательного Совета должен осуществлять региональный фонд Прикамья.

Речь идет о проблемных объектах застройщиков Ким, 14, Сокольская, 10 б, Карпинского, 110а и 108. В частности, по долгострою на ул. КИМ-14 (ИК «Город-Строй») необходима корректировка проектно-сметной документации. Деформация конструкций здания такова, что требуется их полный демонтаж.

По объектам на ул. Карпинского, 110а и 108 (ЖСК «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь») проектно-изыскательские работы также не завершены, при этом оба дома находятся в низкой степени строительной готовности.

«Окончательную позицию региона по всем этим четырем объектам планируем выработать до конца июля. В случае, если подтвердится, что эти дома невозможно достроить в срок до 2023 года, мы будем ходатайствовать о пересмотре решения и назначении гражданам компенсаций», — сообщил губернатор Пермского края Дмитрий Махонин.

Сокольская, 10 б. 18-этажный дом начал строить «Трест №14», но обанкротился. Судя по данным на сайте регионального фонда помощи обманутым дольщикам, новый застройщик не определен. Завершить строительство домов Треста №14 собиралась «Корпорация развития Пермского края» (КРПК), но впоследствии от этих намерений КРПК отказалась, передав достройку фонду защиты прав обманутых дольщиков. Пока дом на Сокольской, 10 б никак не изменился, фотографии 2021 года — точно такие же, как фотографии 2022 года.

По данным Фонда развития территорий, работа над проектом не была начата, поскольку права застройщика данного объекта до сих пор не переданы регфонду. По данным регионального фонда, заключен договор на разработку проекта с ПСК «Служба заказчика».

Не хватает единства

По данным КСП Пермского края, источников сведений о проблемных объектах и стадиях решения проблем — несколько. Это единый реестр проблемных объектов, размещенный на сайте регионального фонда помощи обманутым дольщикам. Есть распоряжение губернатора, в котором устанавливаются планы-графики по реализации мер по защите прав дольщиков. Есть решения арбитражных судов о введении процедуры банкротства и выбора способа дальнейшей защиты прав дольщиков. Все решения принимаются в разное время, в итоге по решениям арбитражных судов — одно количество проблемных объектов, в реестре проблемных объектов — другое, в план-графике, приложенном к распоряжению губернатора, — третье. Кроме того, есть еще государственная программа, которой предусмотрены средства для защиты прав дольщиков, там тоже цифры, которые ни с какими другими не совпадают.

Аудиторов КСП смущает, что данные разные и никак не связаны между собой.
По данным минстроя, платформа, на которой размещен единый реестр проблемных объектов, федеральная, поэтому случаются сбои, не зависящие от региона, и не всегда своевременно отражается то, что есть в картотеке арбитражных судов.

В случае с распоряжением губернатора еще сложнее: разработка и согласование изменений требуют месяца два. И пока нет механизма, как сводить все данные для получения полной и более оперативной картины.