Хотел быть «Любимов». В березниковском микрорайоне могут из-за трещины расселить дом

Жильцов дома по ул. Дощеникова, 1 в м/р «Любимов» в Березниках собрали 29 ноября на общее собрание. Основной вопрос был о проведении инструментальной экспертизы трещины, образовавшейся на плите между первым этажом дома и подвалом в первом подъезде. Трещину жители увидели в нынешнем октябре и сразу забили тревогу: написали обращения в управляющую компанию «Любимый дом», застройщику КРПК и одновременно в Генпрокуратуру и СК России.

Как рассказали журналисту Properm.ru представители собственников, они считают, что собрания де-юре так и не было. Его инициатором стала управляющая компания, распространившая объявления. Собственники жилья на встречу явились весьма солидным составом, по их словам — не менее пятидесяти человек (собрание на видео фиксировали березниковские общественники). От «Любимого дома» на место прибыл инженер Алексей Васёв, который, по словам жителей, сообщил, что сам узнал, что будет проводить мероприятие, за несколько часов до него.

В КРПК журналисту Properm.ru сообщили, что собрание (де-юре) не состоялось, поскольку не был набран кворум из числа жителей дома. Если бы все двести с лишним собственников домов собрались, то им было бы предложено проголосовать за или против проведения экспертизы за их счет, поскольку стоимость обследования высока и УК не может позволить себе такие затраты. Пришедшие на собрание собственники, по данным КРПК говорили, что смогут оплатить максимум 10% от стоимости экспертизы.

«Собрание, прошедшее во дворе — это скорее способ сдерживания негатива собственников и затягивания решения вопроса со стороны застройщика и УК, а не путь конструктивных переговоров. Все стороны понимают и на словах признают суть ситуации, но решения и действий нет. Рекомендую собственникам заручиться поддержкой юристов и идти в суд», — говорит специалист по управлению недвижимостью Анастасия Солдатова.

Кроме того, в корпорации пояснили, что в тот же день состоялась выездная комиссия при участии представителей УК, КРПК, ИГСН, ИГЖН, прокуратуры и администрации Березников. По итогам будет составлен протокол и приняты соответствующие решения, указали в КРПК. Журналист Properm.ru направил в ИГСН запрос комментария по итогам осмотра.

Поэтому, говорят собственники, «в очередной раз поговорили и разошлись». Уверенности в том, будет ли это собрание признано официальным, нет, да и заявленные вопросы об экспертизе и качестве эксплуатации не обсуждались. Не было на собрании и протоколов и бюллетеней. Впрочем, как рассказал на собрании представитель инициатора, экспертиза трещины будет делаться за счет собственников, что люди считают незаконным — дом гарантийный, и ответственность, считают они, должен нести застройщик.

«Экспертиза объекта ненадлежащего качества в данном случае должна выполняться за счет застройщика, так как по закону в пределах гарантийного срока действует презумпция вины застройщика. Результаты экспертизы позволят понять в работоспособном ли состоянии находится объект, возможно ли его привести в нормативное состояние и какие работы для этого необходимы», — считает эксперт Солдатова.

Когда еще за три недели до собрания мы направили в КРПК (а дом сдали в 2021 году, и он находится на гарантии у застройщика) запрос о состоянии дел в доме, то пресс-служба предложила посмотреть на всё своими глазами.

Первой встретила журналиста Properm.ru главный инженер «Любимого дома» Наталья Буракова. Она сразу предложила обсудить, что жильцы дома на 250+ квартир задолжали за обслуживание 1,5 млн рублей, но этот вопрос мы решили оставить за рамками — редакцию интересовало состояние дома.

Дом по ул. Ивана Дощеникова, 1 в березниковском «Любимове» строили с 2018 по 2021 год, люди живут в нем всего два года, а внешне кажется, что зданию уже не менее десяти лет. Стены потрепаны, облуплены, местами замазаны грунтовкой и покрыты «наскальной живописью». У выхода на дверных проемах — трещины, ступени с первого же пролета «наращены» плиткой. В пролетах встречаются «архитектурные излишества» на стенах — заштукатуренные стыки плит. Гидроизоляция у фундамента дома отсутствует, официально собственникам неоднократно заявлялось, что так предусмотрено проектом.

Жители дома почти с самого заселения в новые квартиры пишут бесконечные жалобы во все ведомства: в СКР — Александру Бастрыкину, в Генпрокуратуру — Игорю Краснову, в Кремль — Владимиру Путину, в ФСБ России — земляку Александру Бортникову. Пишут в управляющую компанию и застройщику в КРПК. Их прошлые обращения уже заканчивались представлениями прокуратуры.

То излом то вывих

Разобраться с проблемами дома редакцию Properm.ru просят уже не в первый раз. Не в первый раз и мы обращаемся в КРПК за пояснениями: «Почему в таком состоянии новый дом? Почему два с лишним года, из месяца в месяц приходится обивать пороги и требовать, чтобы люди выполняли свою работу?»

Приехавшему в Березники журналисту Properm.ru представители КРПК и «Любимого дома» устроили обзорную экскурсию — от подвала до чердака. Недоделки, а их десятки, здесь признают и уже два года пытаются с ними бороться. Не всегда успешно, например проблему с высотой ступеней лестницы победили только с привлечением третьего подрядчика. Проблема тянулась с момента приемки дома, пожарные в предписании указали, что лестницы в подъездах не по нормативам. В результате с третьего раза «особым раствором» ступени нескольких пролетов нарастили: «Понятно, что решение не очень надежное. Четыре или пять подрядчиков это делали. Последний подрядчик просто взял раствор Н-450…» К слову, на эту проблему жители не жаловались.

В подвале всё заботливо посыпано песком (как поясняют собственники квартир, так здесь борются с подтеканием воды). Но главная проблема с намоканием подвала еще не решена — проект не предусматривал наружной гидроизоляции дома. «Собственники жаловались, что якобы ее нет, хотя по проекту предусмотрено. По факту ее вроде действительно нет, но чтобы это проверить, нужно, грубо говоря, весь дом раскопать. Как минимум это было бы нелогично сейчас делать. Мы провели внутреннюю гидроизоляцию. Проблема осталась. Мы сделали лотки, наружный отвод. По проекту у нас был отвод на газон. Мы сделали отвод с кровли до ливневой канализации, до асфальта», — рассказал специалист отдела контроля качества КРПК Владислав Зуев.

Здесь же смотрим на трещину, как говорит главный инженер «Любимого дома» Буракова, она, скорее всего, деформационная и «волосяная» (то есть неглубокая, поддающаяся ремонту без замены конструкций), и это не критичный для безопасности дома дефект. «На самом деле, все выявленные дефекты не влияют на несущую способность здания. Они не влияют на жизнеобеспечение и здоровье собственников дома. Абсолютно не влияют. Мало того, что они не критичны, они не являются опасными. Корпорация пошла навстречу жителям, мы это всё делаем, чтобы не было нареканий в дальнейшем», — рассказывает Буракова.

Опрошенные позднее эксперты в строительстве уточнили журналисту Properm.ru, что наличие трещины на несущей конструкции (плите перекрытия) — безусловный дефект, связанный с некачественным строительством. И его важно устранить сразу после обнаружения. Трещина идет по всей плите между подвалом и первым этажом, на одной ее части сделаны «маячки», и видно, что трещина подмокает.

«Должны быть выполнены следующие шаги. Собственники нашли трещину, после чего им нужно обратиться в управляющую организацию. После этого ставятся „маячки“, с обязательным указанием даты установки, фиксацией в журнале результатов периодических проверок их состояния. Необходимо выявить причину ее появления, выяснить, что послужило ее появлению: было ли перемерзание и намокание конструкции, качество самого строительства. А может быть плиту уронили во время стройки, не заметили и установили уже с дефектом? Может быть это изначальный брак? После установления причин нужно заняться их устранением и ремонтом самой трещины», — полагает заслуженный строитель России Дмитрий Шешуков.

По словам Бураковой, в ИГЖН управляющей организации порекомендовал провести мониторинг и нанять для проведения экспертизы трещины лицензированную организацию. «Есть два вида экспертизы: разрушающим методом контроля и неразрушающим методом контроля. Разрушающий метод контроля подразумевает собой бурение, вскрытие, поэтажное, в квартирах. Этот метод подразумевает выселение жильцов. Не знаю, какое Корпорация примет решение, разрушающим или не разрушающим видом, будут или нет людей выселять», — поясняет Буракова. Она признает, что доподлинно понять, насколько опасна трещина, можно только разрушающим методом.

В ответе на официальный запрос в ИГЖН сообщают, что действительно, в ведомство поступила жалоба собственников жилья о появившейся трещине: «С целью подтверждения достоверности сведений, содержащихся в обращении, в соответствии со статьей 58 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ „О государственном контроле (надзоре) и муниципальном жилищном контроле в Российской Федерации“ в ООО „УК „Любимый дом“ направлен письменный запрос, срок предоставления информации — 30 ноября 2023 года. Достоверность полученной информации будет проверена Инспекцией путем выездного обследования».

Худой мир

Ни собственники, ни представители КРПК и дочерней управляющей компании «Любимый дом» не скрывают, что все два года между сторонами есть конфликт. По сути, собственники требуют от застройщика и УК до истечения гарантийного срока (пять лет) после сдачи дома законного устранения недостатков. Пока идет «экскурсия» по дому, Буракова сетует, что «Она (одна из собственников Светлана Попова, — Properm.ru) говорит, есть пять лет гарантии, в течение пяти лет я с Корпорации все соки выжму. Так и сказала». Впрочем, сами жители, и та же Светлана Попова, подтверждают свои требования, поскольку это обязанность застройщика по закону — устранить все выявленные дефекты.

Часть проблем для их решений закреплена в «дорожной карте» КРПК и дочерней структуры, учрежденной ФРПК — УК «Любимый дом». Сами представители этих подразделений признают, что быстро и качественно найти решения для исправления дефектов не получается. Во-первых, большей частью это проблемы некачественного строительства и болезни затянувшейся стройки, переходившей из рук в руки. Их исправления с подрядчиков не потребовать, после завершения работ обе строительные фирмы — подмосковный «БОР» и башкортостанский «Ресурс+» оказались в банкротстве. К слову, несостоятельными были признаны девять строительных компаний, привлекавшихся когда-либо к строительству домов в «Любимове».

При обходе дома находим уже известные дефекты, которые известны обеим сторонам, проблемы представители застройщика и УК снова признают: «Много проблем с тем, что тут менялись подрядчики. Стройконтроля не было нормального., а с другой стороны, он строился. Там 9-метровые сваи. Дом стоит, стоит жестко уже, с ним ничего не будет. Было замечание от собственников, что тут трещины. Опять же, где следы, это следы детей, которые бегали. Такие детки крупные», — по пути управленцы пытаются неоднократно убедить, что за два года эксплуатации на состояние дома повлияли не только огрехи в строительстве, но и сами жители.

Жители же, говорят, что они очень долго ждали заселения в этот дом, их устраивает и его расположение рядом с остановкой, и удобная планировка квартир. Но вот качество строительства, а теперь уже и опасения за небезопасность конструкций дома не могут не волновать.

Как сообщили журналисту Properm.ru в ИГЖН, по требованию прокуратуры Пермского края в июне 2023 года Инспекция была привлечена к участию в совместной проверке на предмет исполнения ООО «УК „Любимый дом“ требований жилищного законодательства при содержании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. За результатами проверки в ИГЖН рекомендовали обратиться в прокуратуру. Запрос журналиста Properm.ru в надзорное ведомство был передан в березниковскую прокуратуру и ответ на него на момент публикации не поступил. Также не ответили на запрос в СКР, собственников квартир во время прокурорской проверки в июне приглашали на опросы также и в следственный комитет.

Одна из не менее серьезных проблем — конфликт между собственниками жилья и КРПК как застройщика и управляющей компании в одном лице. Кредит доверия к застройщику и его филиалам у людей исчерпан, УК в ответ не спешит выполнять запросы жителей дома. «С управляющей мы вообще не можем найти общий язык. Даже последняя ситуация. Снова был прорыв канализации, которая была, когда мы неоднократно обращались, что обратитесь к застройщику, монтаж проверьте, уклон проверьте, унитаз подключите, насос верните. Приведите в прежнее состояние канализацию. Не нужно обвинять сразу собственников, что собственники засоряют. Сначала просто в системе разберитесь, приведите в порядок. Возможно, у вас просела труба, которая вообще на улицу выходит. Я как-то собрала воедино все это с 2021 года все направленные нами в УК претензии. Просто написала, что прошу по акту такому-то работы до конца довести. Выставила требования, все. Они дали ответ: „Слова ваши некорректны, актов нет“, хотя оригиналы всех этих жалоб и актов осмотров по ним лежат в УК. Но мы получаем краткий ответ: „Актов нет, ваше обращение рассматривать не будем“», — рассказывает Светлана Попова и показывает тот самый злополучный отказ.

Женщина также поясняет и суть части задолженностей жителей: люди обратились в УК за перерасчетом, попросив вычесть из платежей работы, относящиеся к гарантийным по дефектам строительства. В УК на это обращение собственников не отреагировали, собственники в ответ стали самостоятельно оплачивать не полную сумму по квитанции, а лишь ее часть.

«Базовая модель ситуации в том, что людям передали товар ненадлежащего качества. Следовательно, по правилам защиты прав потребителей, этот товар (весь дом) производитель (застройщик) должен заменить, привести за свой счёт в соответствующий вид, либо компенсировать расходы собственников на приведение объекта в нормативное состояние. По запросу собственников УК обязана предоставить им все требуемые документы. При наличии трещин — поставить маяки наблюдения согласно правилам установки, регулярно фиксировать динамику в журнале в течение установленного периода наблюдения, после чего сделать выводы о дальнейших мерах. На основании результатов осмотров УК и должна составить план работ по устранению дефектов, обсудить и утвердить его вместе с собственниками. Часть этого плана — взаимодействие с застройщиком по устранению дефектов в рамках гарантийного срока. Если УК этого не делает, она ненадлежаще исполняет свои обязанности по содержанию общего имущества, управлению многоквартирным домом. Это повод для расторжения с ней договора (в том числе через суд), и даже лишения лицензии», — полагает эксперт Анастасия Солдатова.

Жалобы собственников жилья по ул. Дощеникова, 1 уже два года находят официальное подтверждение: прокуратура не единожды выносила представления и предостережения КРПК и управляющей компании «Любимый дом», хотя, по сути, эти две организации — единое целое. «Управляйка» — это даже не дочерняя компания АО «Корпорация развития Пермского края», а ее филиал и подразделение. Как утверждают собственники квартир, подтверждая свои слова документами, за два года по гарантии застройщик уже выполнил 187 видов работ на 6,5 млн рублей.

Люди за два года нашли эти сотни недоделок у нового дома. Они всё время вынуждены жаловаться: на протекающую кровлю, на намокающие во время дождя стены, на текущую канализацию, на туго работающие лифты, на расхлябанные межэтажные двери (один раз хлопнул сильно — и выпали стекла), на скользкие ступени и пандус у входа в подъезд (их строители перед сдачей дома зачем-то покрыли плиткой для внутренней отделки дома, поэтому скользко не только зимой, но и после дождя).

Для справки:

Дом строили две компании — сначала ПСК «БОР», с которой в 2020 году расторгли договор. С подмосковным ООО «Проектно-строительная компания „Бюро оценки рисков“» были заключены контракты на общую сумму 2,4 млрд рублей как на новое строительство, так и на достройку нескольких домов. КРПК отказалась работать с генподрядчиком по всем объектам, в том числе находящимся в высокой степени готовности, — из-за колоссального отставания от графика. КРПК даже писали заявление в полицию о недобросовестном поведении подрядчика, однако следствие не нашло нарушений.

Известно, что, получив контракт в апреле 2017 года, «БОР» несколько месяцев не мог начать работы, в том числе из-за того, что не мог получить разрешение на проезд строительной техники. Дело в том, что тогда было завершено благоустройство и строительство дорог в микрорайоне, и дорожная сеть была передана муниципалитету, а он ввел запрет на проезд тяжелого транспорта. И для того, чтобы ввести частичный сервитут, потребовалось длительное время. Во время споров между КРПК и «БОРом» и поиска нового подрядчика недостроенные объекты подвергались влиянию достаточно сурового климата Верхнекамья.

UPD: после выхода публикации в пресс-службе УК «Любимый дом» сообщили, что сейчас прорабатывается вопрос проведения ультразвукового обследования трещины. «Данный метод исследования не предполагает расселения жителей. Угрозы обрушения дома нет, безопасности жителей эта ситуация не угрожает», — отметили в КРПК.