Мы наш, мы новый дом построим. Михаил Сюткин рассказал об изменениях градостроительной политики Прикамья

Михаил Сюткин — первый заместитель председателя правительства — министр строительства и архитектуры Пермского края, родился в Перми, учился в Пермском государственном университете на экономическом факультете. В середине 1990-х годов работал в компании «ЭКС Лимитед» (возглавлял ее тогда Юрий Трутнев). В начале 2000-х работал в банковской сфере, ОАО КБ «СДМ-Банк», МДМ-банк. В столице руководил инжиниринговыми компаниями, в том числе ОАО «Союз-телефонстрой». Далее возглавлял совместное предприятие, созданное совместно с мэрией Вены. Компания построила системы гибридной инженерной канализации в Москве и Санкт-Петербурге.

Курс взят

Новый министр строительства Прикамья очевидно похож на губернатора Максима Решетникова: молодость (43 года); ненормальная занятость (интервью началось позже, так как все время звонили, во время интервью постоянно заходили люди, на некоторое время и вовсе пришлось прерваться на ВКС (видеоконференцию) с Москвой).

— Михаил Валерьевич, скоро ровно год (22 марта) как вы возглавляете не самую простую отрасль в крае. С чем пришлось столкнуться? Как бы вы оценили ситуацию и свою работу в общем и целом.

— Мы начинаем отставать от ведущих городов-миллионников. Это проявляется и в настроении жителей, которые хотят уехать из Пермского края. Наша задача эту тенденцию переломить, сделать так, чтобы в Перми было комфортно жить и работать, чтобы было чем заняться после работы, чтобы у людей были возможности для решения социальных проблем. Главная задача, которая ставится перед нами губернатором, заключается именно в этом.

Что ещё делает их с губернатором одинаковыми, это постоянные в речи «отсылки наверх», упоминание курса, по которому мы все идём, в таком, например, ключе: «по поручению губернатора», «соответствует политике губернатора», «выполним поручения президента». Я каждый раз после таких ремарок вспоминаю «Пиратов Карибского моря», момент, где про «часть команды — часть корабля». Но бог с ними, с ассоциациями, тем более в фильме всё хорошо закончилось.

— Отставание же инерционное, заложенное задолго до вашего прихода во власть. Вы думаете, справитесь с силой этой инерции?

— Проблема в том что потребуется кардинальная перестройка градостроительной политики. Нам необходимо сформировать градостроительные нормы и правила.

— Их не было?

— Единственный норматив (по пожарной безопасности) был принят в 2016 году. Других нормативов градостроительной деятельности на территории Пермского края не существует.

— Как мы жили без них?

— Эти документы предусмотрены Градостроительным кодексом, но в Пермском крае они не были приняты. Мы планируем принять основные нормативы в первой половине 2018 года. Это основные правила игры. Без них бесмыссленно что-то требовать, потому что нечего соблюдать.
Зачем они нужны, объясню на простом примере. Строят поликлинику не просто, чтобы она была. Задача — решить какую-то социальную проблему, повысить удовлетворенность населения качеством медицинской помощи. И где-то нужна поликлиника, где-то достаточно фельдшерско-акушерского пункта (ФАП). Какая должна быть поликлиника именно на этой территории, на сколько мест, какое это должно быть здание — все должны понимать. Поэтому нужны стандарты социального обслуживания и градостроительные нормы и правила.

Поначалу мне показалось, что Сюткин не очень хорошо говорит, местами совершенно невозможно уловить смысл сказанного. Потом поняла — министр уверен, что это простые, всем очевидные, понятные вещи, и — «нет времени объяснять!» — поехали дальше. Для тех, кто не понял: в 2017 году министерство занималось формированием нормативно-правовой базы, это непростой процесс, разрабатывали и обсуждали документы вместе с депутатами законодательного собрания Пермского края, с представителями органов местного самоуправления Пермского края.

— Письмо строителей и девелоперов в адрес губернатора (отправлено в конце февраля) связано как раз с принятием этой нормативно-правовой базы? Застройщики недовольны отказами в получении разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, утверждают, что их заставляют строить социальные объекты.

— Мы являемся надзорным органом в части соблюдения муниципалитетами нормативов градостроительного законодательства, мы приступили к реализации этих полномочий. Понятно, что это вызывает определенную негативную реакцию со стороны даже не застройщиков, а собственников земельных участков. Сейчас практически все предписания, которые выдает министерство строительства, связаны с земельными отношениями.

Есть несколько основных видов нарушений. Первый — строительство на нескольких земельных участках, это запрещено земельным и градостроительным кодексами. Одно разрешение на строительство — один участок, это закон. Он не всегда соблюдается застройщиками. Чтобы не было ситуаций, когда построили дом, а потом у собственников отобрали часть земельного участка из-под дома. Участок под строительство должен быть отмежеван как единый участок.

Второй вид нарушений — несоответствие строящихся объектов генеральным планам города, района, правилам землепользования и застройки. Должна быть школа — строят дом. Должен быть дом — строят торговый центр.

— Или должна быть общественная баня…

— Да, или общественная баня. В этих случаях в рамках надзора мы обязаны давать предписания, требовать от муниципалитетов обнуления градостроительного плана земельного участка или разрешения на строительство. Уже есть предписание о нарушении использования земельного участка на ул. Екатерининской, рядом со школой №6. Незавершенный строительством объект признан самовольной постройкой, есть предписание администрации Ленинского района о сносе самостроя.

Третий вид нарушений — несоблюдение законодательства об охране памятников и объектов культурного наследия. Есть районы исторической застройки, в них не должны появляться здания, не соответствующие требованиям законодательства ни по высоте, ни по характеристикам.

Много нарушений связано с попытками построить здания в парках, городских лесах. Мы будем пресекать попытки перевода зоны городских парков в зоны, где можно осуществлять жилищное или иное строительство.

Это ключевые объекты наших предписаний. Ни одного предписания, которое касается отсутствия объектов социального строительства, нет с нашей стороны. Предписаний нет не потому что мы этого не хотим и не видим важность этих объектов, а потому что нет на сегодняшний день градостроительных нормативов, по которым должны появляться социальные объекты.

— Конечно, если говорить о внутренних рисках, федеральные строительные нормы и правила, я имею в виду СНИПы, нормативы, имеющие рекомендательный характер, должны применяться при проектировании зданий и сооружений. И речь идет о злоупотреблении правом со стороны застройщиков в лице их проектировщиков и о невысоком качестве проверки со стороны негосударственных экспертиз.

Эту ситуацию мы тоже должны изменить путем введения официально действующих нормативов, которые действуют на основании нормативно-распорядительных документов федерального уровня.

— Подход, по всей видимости, правильный и логичный: хочешь построить дом, думай в первую очередь о его будущих жителях. Но в паблик вынесено только одно: не дают разрешения на строительство, не дают работать.

— Минстрой выдает разрешения на строительство только на линейные и крупные объекты на территории Пермского края, это дороги, газопроводы, ЛЭП, редко в них попадают объекты гражданского строительства. В основном разрешения на строительство выдают муниципалитеты. Сейчас минстроем проводится большая работа по тем земельным участкам, где, возможно, нарушено законодательство. Результаты этой работы — это и предписания, и отзывы разрешений на строительство в тех случаях, где закон нарушен. Каждая наша проверка осуществляется по согласованию с прокуратурой Пермского края.

Количество проверок сейчас идет на десятки. Выдано четыре предписания. Мы обязаны провести проверки по обращениям к нам граждан, третьих лиц, органов прокуратуры. Последний пример — Полины Осипенко, 56 — там, где должна быть спортивная площадка, а хотели строить дом. В результате в том числе нашего вмешательства, и выхода в суд, удалось предотвратить нарушение закона. И приняты соответствующие градостроительные решения.

— В Перми нормативы по обеспеченности школами и детскими садами по сравнению с федеральными занижены. Какими будут краевые нормативы?

— На сегодняшний день муниципальные нормативы, единственные, которые есть в Пермском крае, рассчитаны исключительно для строительства бюджетных объектов, они не включают в себя строительство жилых комплексов, многоквартирных жилых домов. Например, в микрорайоне такое-то количество жителей, должно быть столько-то мест в школах и детских садах. А если в этом микрорайоне строится жилой комплекс, и увеличивается количество жителей, что должен предусмотреть застройщик, какой объект построить?

Существующие СНИПы являются не обязательными, а рекомендательными, именно поэтому застройщики вольно их трактуют. Да, многие нормативы завышены. Например, количество мест в школах по федеральным рекомендательным нормам — 180 мест на тысячу человек. Но в Перми, даже при загрузке в одну смену, по факту 117–119 учеников на тысячу жителей.

Поэтому нормативы не должны быть завышенными, не должны быть заниженными, они должны быть обоснованными, разумными, чтобы не было завышенных требований к застройщикам и не было бы лишней финансовой нагрузки на бюджет. И обязательными. Региональные нормативы градостроительного проектирования будут обязательны для всех.

— Вы готовы к противостоянию со стороны застройщиков?

— Противостояние — это всегда не конструктивно. Полгода назад были изменены требования к содержанию проектных деклараций, застройщики обязаны существенно больше информации раскрывать в декларациях. Первая реакция застройщиков была какая? Негативная. Да, новые требования утяжеляют работу застройщиков, но их цель заключается не в ее облегчении, а в обеспечении гарантировании прав граждан по сохранности их денежных средств. Мы заставляем эти требования соблюдать. Ни одного судебного решения, которое нас понуждает согласовать строительную декларацию, не существует. Это недостоверная информация.

Главная наша цель во взаимоотношениях с застройщиками — добиться соблюдения градостроительного законодательства. И очень важна профилактика нарушений. На следующем общественном совете мы рассмотрим все типовые нарушения. Наши предписания не касаются прав собственности, не имеют политической окраски, они касаются только устранения нарушений. И в случае устранения нарушений и градостроительные планы земельных участков (гпзу), и разрешения на строительство будут выданы.

Требования должны быть не только к застройщикам, но и к регуляторам, к нам, и к муниципалитетам, которые выдают разрешения на строительство.

Мы не воспринимаем текущую ситуацию как конфликт. Идет работа по разработке и внедрению нормативов, и разъясняющая работа с застройщиками будет проведена.

Все в доле

«У вас тут ремонт недавно сделали? — спрашиваю, — в коридоре знакомый ужасный запах некачественного линолеума, как-то сталкивалась с таким». «Видимо, решили нас, чиновников, отравить», — шутит в ответ Михаил Сюткин, параллельно зарываясь в какие-то бумажки.

Он не из тех кого волнует линолеум, он стратег, управленец, конечно же, как его шеф, технократ. Поглощен работой, глобальными вызовами и стратегическими задачами. Роль чиновника новой формации вполне ему подходит.

— Пермский край в лидерах по числу обманутых дольщиков. Почему так получилось?

— Мы не в лидерах. У нас в официальном реестре проблемных домов всего 12. Три дома из списка 2017 года введены в эксплуатацию. В рамках комплекса мер, которые приняты, мы являемся пионерами в политике осознанного подхода к решению проблем обманутых дольщиков. На территории Пермского края сложились правила игры, обсужденные всеми, общественностью, застройщиками, представителями власти, депутатами. Решение проблемы любого дольщика находится в плоскости закона, а не каких-то договоренностей. Если дольщики выполняют определенную, прописанную последовательность действий, у нас нет причин для отказа им в помощи. Есть четкие, понятные правила, есть алгоритм.

— Реестры обманутых дольщиков формируются на основании федерального законодательства, — продолжил Михаил Сюткин. — Способы достройки брошенных объектов регламентируются 617 постановлением правительства Пермского края, и они разумны. Два дома уже работают с ПАИЖК (пермским агентством ипотечного жилищного кредитования) по этой схеме (Челюскинцев, 23 и Толмачева, 15).

Если граждане примут решение о достройке дома с ПАИЖК, то это будет реализовано. Нет непрозрачных причин (с кем-то не договорились, что-то не получилось) отказать в помощи гражданам в достройке того или иного дома.

Очень многое зависит от самих участников строительства. У меня даже обращение в связи с этим, к дольщикам Первого Пермского микрорайона (ППМ): 6 марта 2018 года состоится собрание. Жители уже приняли важное решение о создании жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Сейчас надо все сделать правильно, в соответствии с формальными требованиями законодательства. У собственников есть возможность уже в марте могут получить объект на баланс ЖСК. Законодательная возможность у участников ППМ попасть в программу достройки, получить меры поддержки существует.

— Другого-то не ожидалось же. Или Первый пермский мог не попасть в программу поддержки?

— То, что возможность есть, не значит, что люди ей воспользуются. Нечаянно, исходя из каких-то своих внутренних побуждений могут не воспользоваться возможностями, которые им предоставляет законодательство. Наша задача объяснить, что есть определенные уставные требования ЖСК, есть органы управления ЖСК, способы принятия решений, чтобы у них все получилось, чтобы какие-то процедурные вещи ими не были нарушены.

Михаил Сюткин рассуждает о проблеме обманутых дольщиков, самой громкой проблеме последних лет, очень спокойно, он уверен, что они приняли четкие и хорошие правила игры, и сейчас осталось объяснить дольщикам эти правила. Как будто нет протестных акций дольщиков, вроде «НетДомаНетГолоса», «ДядяВоваПомоги» , как будто не было плакатов, которыми дольщики «украсили» город, митингов и истории с самоубийцей из ППМ. Но Сюткин не упоминает об этом и не видит смысла в обсуждении, гнёт свою линию: все должно быть по закону. Есть четыре варианта развития событий: застройщик достраивает сам, объект продают с торгов в рамках банкротства, и дольщикам достаются какие-то деньги с продажи, находится инвестор и — четвертый — создается ЖСК для достройки. Если ни один из вариантов не сработал, и дольщики рассчитывают на помощь от ПАИЖК, нет другого пути, кроме как: банкротство застройщика, создание нового ЖСК, заключение договора с ПАИЖК, выплата средств, потраченных ПАИЖК на достройку.

— По поводу ППМ: объем работ, сколько зданий не подлежат восстановлению?

— На сайте минстроя опубликованы результаты строительно-технической экспертизы. Общий перечень работ определен. Оценивается весь объем работ по достройке в 800 млн рублей. Официально приступить к проектированию мы можем только после принятия соответствующих решений членами ЖСК. Дальше — проектные работы, примерно шесть — девять месяцев, выходим на полную смету, уточненную. И согласно постановлению №617 работы последующие будут бесплатны для граждан, будут производиться за счет средств ПАИЖК.

Не существует такого инвестора, который выложит 800 млн рублей, не существует такой оценки земли, которая позволила закрыть бы эту дыру.

— Им придется возвращать деньги, которые ПАИЖК потратит на достройку?

— Да. Но 70% дольщиков ППМ подлежат мерам субсидирования по 144 закону. Деньги будут им предоставлены по целевой субсидии, подлежащей выплате из бюджета Пермского края. 70% — это те, в ком мы точно уверены, в оставшихся 30%, может, еще есть граждане, которые не заявлялись. Надо обращаться в наш фронт-офис, там объяснят, подпадает под меры поддержки собственник или нет.

— Понимаю, что зависит многое зависит от собственников, но какие-то сроки примерные есть?

— ЖСК может получить объект на баланс в течение марта 2018 года. Если не будет судов, форс-мажоров, если оперативно будут принимать решения, то после того, как будет готов проект, то есть к концу 2017 года — началу 2018 года можно выйти на конкурс по поиску подрядчика на строительно-монтажные работы.

Конечно, уверенность министра в том, что Пермский край не в лидерах по числу обманутых дольщиков, вызывает удивление. Но формально он прав. В реестре проблемных объектов нет домов, брошенных ГК «Классик» (это ЖК «Триумф. Квартал 2», «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь», «Пермские высоты», «Компаунд Живаго», «Дом на Норильской»), нет проблемного ЖК «Весна» (застройщик «Камская долина»). Домов и людей нет в реестрах по разным, формальным, причинам. Например, нет пайщиков, потому что они не подпадают под 214-ФЗ о долевом строительстве, хотя уже есть единичные решения судов о том, что пайщиков обязаны включать в реестры обманутых дольщиков. Также в реестры не попадают дома, застройщики которых не являются банкротами.

— Михаил Валерьевич, минстрой совсем не будет помогать участникам строительства второй очереди «Триумфа» или «Весны»?

— Работа по объектам, которые официально не признаны проблемными, ведется. Помогли сдать некоторые объекты «Камской долины» в 2017 году: работали с жителями, с ресурсоснабжающими организациями. Большую работу по вводу этих домов провел Госстройнадзор. В «Весне» главная проблема заключается в необходимости уравнять в правах дольщиков, заключивших договоры с застройщиками, и дольщиков, заключивших договоры с «Синицей».

Мы понуждаем застройщика к достройке. Ищем юридические возможности для граждан попасть в число тех, кто может рассчитывать на меры поддержки.

По «Триумфу» в части домов не приняты решения о банкротстве застройщиков, и формально мы не имеем права оказывать меры поддержки. Такая же сложная ситуация с пайщиками — законодательно они не подпадают под меры поддержки.

Мы проанализировали ситуацию в целом: в Пермском крае порядка 80% — долевое строительство, паевое — 2,5–3%, а проблемных домов (просрочка 9 месяцев) — одинаковое количество. Уровень проблемности в домах, построенных на основе паевых схем, гораздо выше, чем при долевом строительстве, значит, выше риски такого привлечения денежных средств. Гражданам необходимо обращать внимание на способ привлечения средств при покупке квартиры. Важно знать, не является ли земельный участок под строительство арендованным или заложенным, что в конечном итоге может привести к приоритету прав застройщика над правами дольщиков. А в ЖСК участники строительства, как правило, не являются собственниками.

Качество и количество

— Что за магическая цифра — миллинон квадратных метров? Нужен ли нам этот миллион?

— В 2017 году в Пермском крае было сдано чуть больше миллиона квадратных метров, из них 400 тыс. кв. м — ИЖС, остальные — многоквартирные дома. Нужно ли столько Прикамью? Это оптимальная цифра на сегодняшний день. Население региона принципиально не растет. Общая обеспеченность жилыми помещениями у нас неплохая, порядка 23 кв.м на человека. Но существует проблема качества этих 23 кв.м, ведь сюда входит и аварийное жилье, и жилье, необеспеченное социальными стандартами.

Ключевые аспекты в нашей политике — изменить не количественные, а качественные показатели. В марте утвердим новую региональную программу расселения аварийного жилья, она будет рассчитана на три года, общий бюджет программ — 2,5 млрд рублей (1,5 млрд — краевой бюджет, 1 млрд рублей — муниципалитеты). Начнем распределение средств в марте.

— В послании федеральному собранию Владимир Путин сказал, что надо увеличивать количество квадратных метров, с 80 млн до 120 млн в год.

— Поручения президента будем выполнять. Но наращивание темпов больше требуется там, где обеспеченность жильем ниже или где приток населения идет. У нас на первом месте — изменение качества квадратных метров.

Из-за того, что времени было очень мало, удалось поговорить только о главном (новой стратегии минстроя) и наболевшем (обманутых дольщиках). О манеже «Пермь Великая», деятельности ПАИЖК, строительстве газопроводов, качестве строительства поговорим в следующий раз. Но тезисно успели поговорить о задачах этого года.

— Михаил Валерьевич, прогнозы, планы, основные задачи на этот, 2018 год?

— Завершим формирование нормативно-правовой базы. Введем нормативы градпроектирования. Начнем контролировать их соблюдение. Примем программу по расселению аварийного жилья.

Адресная инвестиционная программа Пермского края включает в себя строительство 21 социального объекта, такого масштабного строительства соцобъектов еще не было в Пермском крае, непростая задача. Плюс нам переданы функции по строительству 15 муниципальных объектов, это школы. Также будет продолжено строительство социальных и инфраструктурных объектов в Березниках.

Также до конца года должны разработать градостроительную концепцию мероприятий к 300-летию Перми. Все эскизы, проекты, которые будут входить в эту программу, должны быть проработаны на градостроительном, архитектурно-планировочном уровне в рамках разработанной нами концепции. Необходимо будет «приземлить», привязать все проекты к конкретным земельным участкам, градостроительным документам и проектно-сметной документации.