ПАИЖК: Мы не можем ждать, пока каждый дольщик принесет деньги на достройку

— Не каждый застройщик строго соблюдает сроки строительства. Расскажите пожалуйста, как формируются данные ПАИЖК о том, какие объекты считаются проблемными?

— Мария Касаткина: В конце 2013 года Минрегионом России был издан приказ №403, разъясняющий девять критериев, по которым граждане признаются пострадавшими (то есть «обманутыми дольщиками»), вот некоторые из них: привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено, прекращено или задерживается на срок более 9 месяцев, банкротство застройщика; признание гражданина потерпевшим в рамках уголовного дела по факту нарушения прав граждан, чьи средства привлекались для строительства и другие.

Чтобы включиться в реестр пострадавших граждан («обманутых дольщиков»), гражданину необходимо написать заявление и отнести его в инспекцию Госстройнадзора по Пермскому краю (ул. Луначарского, 100).

— Сколько всего поступило таких заявлений?

— Мария Касаткина: Ведение реестра по 403 приказу началось с января 2014 года, но в силу заявительного характера вступления в данный реестр, количество граждан в нем на текущий момент не так много, и все заявления пока только с объекта по ул. Екатерининская, 175. Реестр публичный, данные о количестве заявлений можно увидеть на сайте Инспекции государственного строительного надзора. 26 марта 2014 года на заседании межведомственной комиссии по завершению строительства «проблемных домов» 21 объект был признан проблемным на основании проведенной Инспекцией инвентаризации. Количество договоров, заключенных с гражданами по данным объектам — 2157.

— Какая обстановка складывается на этих объектах?

— Мария Касаткина: Там, где застройщик не находится в стадии банкротства, достройка происходит силами либо этого застройщика, либо привлеченного инвестора. Такие объекты также входят в перечень «проблемных», застройщики в них не останавливают продажи квартир. Всего из 21 объекта в настоящий момент по четырем застройщики находятся в банкротстве, за прошедший год банкротства завершены по застройщикам ООО «Премьер», ЖПК «Пирс», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», ООО «Камстройсервис». По объектам, где застройщики находятся в процедуре банкротства, идет судебный процесс в соответствии с параграфом №7 закона о банкротстве. На ряде объектов созданы ЖСК.

— По какой схеме ПАИЖК решает проблему «обманутых дольщиков»?

— Мария Касаткина: На каждом объекте используется индивидуальная схема. Например, на «Адмирала Ушакова, 21» работа происходит через договор доверительного управления, заключенный между ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и ОАО «ПАИЖК», перечисления (средств на достройку дома — Properm.ru) происходят с расчетного счета доверительного управляющего — ОАО «ПАИЖК» генеральному подрядчику, техническому заказчику, минуя расчетный счет ЖСК.

Все средства, которые будут поступать на расчетный счет ЖСК, автоматически перечисляются в счет компенсации расходов доверительного управляющего в соответствии с условиями договора доверительного управления. Доверительный управляющий финансирует процесс строительства в соответствии с графиком, в это время члены ЖСК заключают договоры паенакопления с ЖСК на достройку, вносят целевые паевые взносы — средства на достройку дома.

— Расскажите, пожалуйста, подробнее об очередности и сроках ввода объекта.

Мария Касаткина: По первой очереди строительства срок ввода в эксплуатацию определен договором генерального подряда с ОАО «ПЗСП» — это второй квартал 2015 года, возможно работы генеральный подрядчик сможет завершить раньше. По второй очереди: ожидается к подписанию дополнительное соглашение к договору генерального подряда. После ввода объекта в эксплуатацию, ОАО «ПАИЖК» будет готово выдавать ипотечные кредиты.

— Вы осознаете уровень риска? Не каждый пермяк пойдет брать кредит за квартиру, которую он купил и уже несколько лет считает своей.

Мария Касаткина: Уровень риска мы осознаем. На текущем этапе мы его учесть не можем. Собрать информацию о платежеспособности 450 участников строительства невозможно. Наша задача — решить проблему в целом — достроить дом. Ждать, пока каждый из участников строительства принесет деньги на достройку мы не можем, мы так будем несколько лет дом достраивать. Поэтому мы сначала вкладываем средства доверительного управляющего (ОАО «ПАИЖК»), потом ЖСК собирает деньги с участников строительства и компенсирует расходы доверительного управляющего. В случае неисполнения финансовых обязательств рассматривается, в том числе, и вопрос о взыскании средств в судебном порядке со всеми вытекающими последствиями.

Дмитрий Малютин: Мы совершенно отчетливо понимаем, с какими трудностями можем столкнуться. Это понимают и дольщики, и власть. Нельзя застраховаться в жизни от всего. Мы будем решать вопросы по мере возникновения. Пока у нас все складывается.

— ПЗСП сейчас только проводит отделочные работы на первой очереди. Когда генеральный подрядчик примется за вторую очередь, где сейчас свайное поле?

— Мария Касаткина: Для ускорения выхода генподрядчика на объект было принято решение начать работы с первой очереди, так как проектная документация на первую очередь была готова раньше. Мы на финишной прямой по согласованию подписания дополнительного соглашения по достройке второй очереди. Проектная документация передана ОАО «ПЗСП» для анализа.

— Расскажите о других объектах, над которыми сейчас работает ПАИЖК.

— Мария Касаткина: объект, расположенный по адресу: Пермский район, д. Хмели, ул. Шоссе Космонавтов 330в, жилой дом в Кудымкаре на ул. Калинина, 31. На контроле мы держим объект по ул. Екатерининская, 175, консультируем дольщиков дома по ул. Островского, 30. По другим объектам из перечня «проблемных домов» запросы носят несистемный характер. Консультации мы готовы оказывать по любому объекту из перечня «проблемных».

— В чем проблема объекта на Островского, 30?

— Мария Касаткина: ЖСК «Островского, 30» самостоятельно организует процесс достройки объекта без привлечения краевых средств. Будем надеяться, что достройка будет произведена в заявленный застройщиком срок и денежных средств будет достаточно для завершения всех работ на объекте. Наши пожелания правлению ЖСК — действовать открыто, законно, ставя в известность и разъясняя все механизмы достройки членам ЖСК. Так как ОАО «ПАИЖК» не является участником строительства на данном объекте, оказывать какое-то влияние на ход процесса не имеет возможности.

— Виктор Басаргин на решение проблемы обманутых дольщиков выделил 974 млн рублей. Когда мы обсуждали это с застройщиками, им показалось смешным выделение таких денег на достройку всех проблемных объектов. Чем руководствовался губернатор, когда делал такие заявления?

— Мария Касаткина: Когда утверждался объем денежных средств в 974 млн рублей, для принятия решения использовалась информация по объектам, которые находились в тот момент в процедуре банкротства и являлись самыми «громкими»: например, объект Ушакова, 21.

В ряде случаев, когда застройщик нарушил сроки строительства объекта, и его объект попал в перечень «проблемных», но продал не весь объем жилья, есть возможность привлечь инвестора для достройки всего объекта за счет дохода от реализации свободных площадей. На таких «проблемных объектах» есть возможность решения проблемы без привлечения краевых средств. С этой точки зрения необязательно помогать всем краевыми деньгами. Помощь края нужна в том случае, если застройщик признан банкротом, проданы все квартиры в объекте и другого источника для достройки объекта, кроме привлечения дополнительных средств самих участников строительства, нет. Задача власти — спасать тех, кто точно не сможет выбраться самостоятельно.

— Дмитрий Малютин: Приоритет в работе с обманутыми дольщиками в свое время обозначил, будучи еще премьером РФ, Владимир Путин. Поэтому губернатор как должностное лицо воспринял эту задачу как приоритетную. Сегодня проблема обманутых дольщиков действительно находится в стадии решения. Это иллюзия, присущая некоторым людям, журналистам, что можно по велению сердца решить проблему.

— Как обстоит ситуация на Екатерининской,175?

— Мария Касаткина: Это сложный объект, но там есть возможность привлечь инвестора, основываясь на расчетах, представляемых арбитражным управляющим. Пока идет конкурсное производство, ходатайство об удовлетворении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на незавершенный строительством объект и земельный участок в арбитражном суде в настоящее время не рассмотрено. Мы следим за ситуацией и консультируем дольщиков.

— Что может заинтересовать инвестора в этом объекте?

— Мария Касаткина: Потенциал земельного участка (под вторую очередь строительства) и непроданные квартиры в первой очереди. Есть и сложности: объект стоит очень долго без консервации. Необходима экспертиза здания, которая покажет, какие есть дефекты, а проектировщики, внеся изменения в проектную документацию, составят смету на завершение объекта с учетом стоимости устранения выявленных дефектов.

— Дмитрий Малютин: Это сложный объект. Его достройка может составить около 1 млрд рублей. Сейчас участники строительства пытаются создать на данном объекте жилищно-строительный кооператив в процедуре банкротства застройщика, хотя есть и альтернативный вариант — реализация имущества в рамках банкротства с торгов и удовлетворение требований участников строительства.

— Вы сказали, что ПАИЖК сосредоточил свою работу на трех объектах — Адмирала Ушакова, 21, дом на Шоссе Космонавтов, 330в и долгострой в Кудымкаре. Почему именно эти три объекта?

— Дмитрий Малютин: Это не означает, что остальными объектами ОАО «ПАИЖК» не занимается. Например. Давыдова, 11. Сами обманутые дольщики этого проекта сказали, что помощь государства им не нужна, генеральным подрядчиком будет ОАО «ПЗСП», ТСЖ будет взаимодействовать с ним напрямую.

Есть еще один объект — по ул. Хохрякова, 2. Там нет ни земли, ни проекта, ничего. В чистом виде мошенническая схема. В арбитражном суде утверждено мировое соглашение с инвестором ООО «Пассаж-1», который принял на себя обязательства по организации процесса строительства объекта на будущем сформированном земельном участке. ОАО «ПАИЖК» оказало содействие в снятии ограничений по высотности на предполагаемом для строительства земельном участке, после чего и было заключено мировое соглашение с инвестором. Остался вопрос, связанный с землей, но им занимается администрация Перми.

— Что происходит с домом на Теплогорской, 22?

— Дмитрий Малютин: Дом достроили, но в эксплуатацию не сдали, застройщик начал застраивать еще один участок на территории, ранее предполагавшейся для размещения детской площадки. Сложившейся ситуацией занимается межведомственная комиссия. Раньше некоторые застройщики не соизмеряли желаемое с действительностью. В аренду брали земельный участок, сваю первую забивали и собирали деньги. Это было общепринятой практикой. Теперь многие, кто еще вчера относился несерьезно к уголовной ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками и хотел пойти на такой риск, сегодня уже задумаются.

— Сколько средств необходимо, чтобы достроить все проблемные объекты?

— Дмитрий Малютин: На достройку 15 пермских долгостроев необходимо потратить около 1,5 млрд рублей.

Есть дома, которые не требуют ни копейки вложений из бюджета. На таких «проблемных объектах» необходима только организация дольщиков. Помощь краевых средств нужна в том случае, если застройщик признан банкротом, проданы все квартиры в объекте, и другого источника для достройки объекта, кроме привлечения дополнительных средств самих участников строительства, нет. Задача власти — спасать тех, кто точно не сможет выбраться самостоятельно.

Для решения проблемы надо такую законодательную базу создать, чтобы обманутых дольщиков не появлялось.