Безвозмездно, то есть даром. Как пермяков заставили оплачивать строительство социальных объектов

Восьмая глава Конституции РФ гласит, что «местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью». Власти в Пермском крае в 2017–2019 годах, похоже, буквально восприняли эту норму закона, переложив на граждан финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры. Поводом для этого стало соглашение между девелоперами и департаментом градостроительства и архитектуры, которые предписывали при комплексной застройке либо «за свой счет» строить детские сады и школы, либо платить дань в бюджет.

Такой подход вызвал два эффекта. Во-первых, с 2018 года цены на жилье в Перми выросли на 25%. Антимонопольщики в том числе связывают рост цен с дефицитом участков под строительство жилья. Второе следствие действий ДГА — они фактически привели к срыву реализации нацпроектов — с 2017 года в Перми была введена в эксплуатацию только одна школа, о чем сообщил депутатам Пермской гордумы на пленарном заседании в мае глава Перми Алексей Дёмкин. Интересно. что компания, которой он руководил до получения поста — ПЗСП — также стала заложником действий чиновников и сейчас судится с мэрией.

Детсад за счет заведения

Региональные власти называли такой подход — «безвоздмездную передачу объектов социальной инфраструктуры» — добровольным желанием самих застройщиков. Например, компания «Кортрос» первой в 2017 году начала строительство садика «за свой счет». Однако, в реальности за новую социалку платили не девелоперы, а покупатели жилья и в контрактах на приобретение жилплощади четко прописывались условия «вклада» горожан в развитие социальной инфраструктуры. Застройщик честно информирует покупателей в контракте, что им нужно оплатить последствие трехстороннего соглашения «о безвозмездной передаче социальных объектов».

В договоры купли-продажи квартир в микрорайоне «Ива» и «Погода» компания «Ива-девелопмент» включила оплату внешних инженерных сетей и затраты на благоустройство.

В 2019 году мэрия Перми ввела через инструмент слушаний, а потом — решением городской думы — обязанность застройщиков при получении разрешений на строительство подписывать соглашение о строительстве и безвозмездной передаче соцобъектов взамен на регулирование плотности и высотности объекта. Компаниям было предложено построить по типовому проекту детский сад минимум 280 мест или школу на 800 мест. Объекты должны быть переданы в собственность города до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Если девелопер отказывался строить социалку, то он должен был пополнить бюджет города из расчета за каждый квадратный метр жилья по 3951 рублю при отказе от возведения социалки. В ином случае застройщики получали отказ в выдаче разрешений на строительство.

Такие соглашения в том числе были заключены с застройщиками ПЗСП, «Кортрос», «Орсо-групп», «Сатурн-Р». По данным мэрии на конец 2019 года, по уже заключенным с застройщиками пяти соглашениям, размер предполагаемых капиталовложений составил 1,5 млрд рублей. Это 1 тыс. 225 мест в школах, и 770 — в детских садах. Имеются в виду детский сад, из-за которого судебные тяжбы с ДГА ведет ПЗСП и школа, которую собственник «Сатурн-Р» Александр Репин пообещал подарить президенту России Владимиру Путину.

«В сентябре 2017 года Максим Решетников стал настаивать на том, что все застройщики должны заплатить по 4 тыс. рублей. На что я открыто сказал: «Уважаемый Максим Геннадьевич, если вы считаете, что в городе не хватает денег на строительство социальной структуры, выпустите, пожалуйста, закон, что это будет неотъемлемой частью абсолютно для всех строителей, чтобы это был не вопрос пожертвований денег на инфраструктуру, а это был законно собираемый налог с застройщика», — рассказал в своем интервью журналисту Properm.ru в январе 2021 года Репин.

Школа, построенная в микрорайоне «Арсенал» в центре Перми, стала фактическим заложником действий властей, а экономическая борьба переросла в политическую. К слову, договоры купли-продажи квартир в микрорайоне (есть в распоряжении редакции), не содержат информации о увеличении цены квадратного метра жилья для финансирования соцобъектов. Сейчас власти Перми ждут вступления в силу решения арбитражного суда о передаче школы в собственность муниципалитета.

В 2020 году региональные власти забрали у мэрии Перми градостроительные функции. Перераспределение полномочий объяснили реализацией крупных проектов к 300-летию краевой столицы. КСП и прокуратура выступали против новации.

Крепостное право

Ограничения, введенные в Перми вразрез с нормами Градостроительного кодекса стали причиной обращения застройщиков как в прокуратуру, так и в другие надзорные структуры. Например, Пермское УФАС пять раз за 2019–2020 годы выносило департаменту строительства и архитектуры и его руководителю Марии Норовой предписания по поводу неправомерности отказов застройщикам в выдаче разрешений. Мэрия успешно оспаривала решения антимонопольного органа в арбитражном суде Пермского края, но вышестоящие инстанции подтверждали право предпринимателей на строительство. В судебных решениях и предписаниях Пермского УФАС говорится о том, отказы ДГА не основывались ни на одной норме Градостроительного Кодекса РФ, позволяющих профильному департаменту вводить какие-либо запреты. По сути пермский муниципалитет взял на себя право местными нормами дополнять федеральные.

АО «СтройПанельКомплект» отстаивало свои права на строительство объектов в Перми в 2019 году. В июле 2019 года Пермское УФАС выявило нарушение действующего законодательства в действиях Департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми при отказе СПК во внесении изменений в разрешительную документацию на строительство жилого дома.

В 2016 году СПК получил разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по улице Борцов Революции, 1А. В дальнейшем в проектную документацию застройщиком были внесены изменения в части наименования проекта, увеличения этапов и сроков строительства объекта, в связи с чем, в июне 2019 года компания обратилась в департамент с заявлением о внесении указанных изменений в ранее выданное разрешение на строительство, однако получила на это отказ. В отказе не содержалось ни одной нормы Градкодекса РФ, которые позволяли бы отказать застройщику. Формальной причиной отказа стало то, что участок находится в зоне катастрофического затопления.

С жалобой на действия ДГА обращались и другие застройщики. В августе 2019 года ДГА не выдало разрешение на строительство жилого дома ООО СЗ «Альфа-Инвест» на строительство жилого дома ул. Уинская, 2 б в Мотовилихинском районе. В январе 2020 года в Пермское УФАС России поступило похожее обращение от ООО СЗ «Премьер» о нарушении ДГА антимонопольного законодательства. Застройщик не смог получить разрешение на возведение многофункционального жилого комплекса по ул. Николая Островского, 52 в Свердловском районе Перми. Отказы мэрии получало ООО СЗ «Правовой гарант» — на строительство дома по ул. Луньевская, 4 в Индустриальном районе, как указывается в решении арбитражного суда — на основании того, что участок находится в приаэродромной зоне.

Кроме жилых кварталов застройщикам отказывали и в праве на возведение общественных зданий, используя формальные признаки, не основанные на Градостроительном и Земельном Кодексах РФ. В марте 2019 года предпринимателю Сергею Мамонову было отказано в разрешении на строительство здания Медицинского учебно-методический центра реабилитации и курортологии на улице Екатерининской, 109. ООО «Стройконтакт-Инвест» отказали в разрешении на строительство делового центра на улице Белинского близ Южной дамбы в Перми.

Из раза в раз, разбирая заявления застройщиков, Пермское УФАС предписывало «совершить действия, направленные на устранение нарушений порядка осуществления процедур в сфере строительства объектов капитального строительства». В предупреждениях антимонопольщиков говорится, что «Градостроительный кодекс РФ гласит, что максимальная высота строительных объектов на земельных участках в определенной территориальной зоне должна быть указана в Правилах землепользования и застройки. Следовательно, Проект планировки территории, утвержденный постановлением администрации Перми, не может устанавливать предельные параметры разрешенного строительства, в том числе высоту зданий».

По сути, введя в качестве обязательного требования обязанность строить социалку или платить, местные власти превысили полномочия, ухудшив для бизнеса градостроительные нормы. Все спорные участки земельные до введения требований к девелоперам имели все проектные решения, свое «место» в градплане Перми и находились в собственности у застройщиков.

Дороже денег

В результате застройщики начали массово жаловаться не только в УФАС, но и в СМИ и в правоохранительные органы. В ноябре 2019 года Пермское УФАС России оштрафовало заместителя начальника департамента градостроительства и архитектуры (ДГА) администрации Перми Владимира Сюткина за нарушение срока исполнения предписания надзорного ведомства, связанного как раз с отказом компании «Альфа-Инвест».

На фоне всех событий в сентябре 2020 года появилась информация, что начальник департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми Мария Норова может покинуть должность. В пресс-службе мэрии эту информацию не подтверждали, заявляя, что Норова находится в отпуске до 22 октября. 20 ноября стало известно, что в департаменте градостроительства и архитектуры Перми прошли выемки документов.

Как сообщалось, силовиков интересовало соглашение о сотрудничестве между застройщиками и городскими властями, благодаря которому девелоперы смогут обойти ограничения по плотности и высотности, построив детские сады и школы или профинансировав их строительство. После проверок Норова вернулась на свое рабочее место. По информации Properm.ru, следственные мероприятия, связанные с законностью введенных в Перми норм, ограничивающих деятельность девелоперов, продолжаются. По неофициальной информации, оценочные потери девелоперов от действий чиновников в 2020 году могли составить до полумиллиарда рублей.

Уже в 2021 году Пермское УФАС провело анализ рынка жилищного строительства в Пермском крае по поручению руководителя ФАС России Максима Шаскольского. Он выявил скачок цен на жилье в Перми в 2020 году. По словам руководителя ведомства Александра Плаксина, за 2020 год стоимость квартир в новостройках, продажи которых начались в 2020 году рост цен составил от 4% до 23%. «Одна из причин — дефицит ликвидных земельных участков в Перми, это то параметр, на который органы госвласти могут существенно влиять», — считает Плаксин.

В ходе проведения анализа рынка жилищного строительства Пермского края, антимонопольным ведомством были направлены 68 застройщикам запросы о предоставлении информации о динамике и причинах роста цен на жилую недвижимость на первичном рынке (в новостройках) в период с 2019 по 2021 годы. Шесть организаций, входящих в ГК «ПМД» отказались представить информацию. На долю группы компаний «ПМД» приходится почти 12% строящегося жилья в Перми. В пресс-службе группы пояснили, что информация была передана уже после публикации данных Пермского УФАС.