ТОП-5 популярных мошеннических схем с недвижимостью. Комментирует пермский риэлтор

1. Сокрытие использования маткапитала при покупке объекта недвижимости

Семьи используют материнский капитал на покупку недвижимости. Но это деньги для детей, а значит, по закону, родители (или законные представители детей) обязаны выделить детям доли в приобретенном жилье. При одобрении сделки с использованием материнского капитала банки требуют нотариальные обязательства о том, что после покупки жилья родители выделят детям доли.

Процесс выделения долей небыстрый, не самый простой и, конечно, требует денег. По этим и другим причинам родители не бегут выделять детям доли. И умудряются продать квартиру, скрыв, что использовали материнский капитал на ее покупку.

Чем может аукнуться покупка квартиры с невыделенными детскими долями? Во-первых, по словам риэлтора Дмитрия Клементьева, у выросших детей могут возникнуть справедливые претензии. И к новым собственникам жилья через n лет придут те, чьими правами когда-то пренебрегли родители.

Если покупатель такой квартиры думает, что его спасет срок исковой давности в три года, то увы. Суд может восстановить пропущенный срок исковой давности на основании того, что лицо, пропустившее срок обращения с иском, не знало или в силу возраста не могло знать о нарушении своих прав.

Во-вторых, можно запросто получить претензии от надзорного органа — прокуратуры. Целевое использование средств контролирует прокуратура, и в судах уже достаточно большое количество исков от прокуратуры, органов опеки к матерям, которые использовали маткапитал на покупку жилья, а потом это жилье продали, не выделив доли детям в соответствии с требованиями законодательства.

2. Сокрытие негативного финансового положения продавца

Предбанкротное состояние, большие задолженности по кредитам — всё это несет риски оспаривания сделки с недвижимостью в рамках процедуры банкротства. Сейчас это крайне актуальная тема в свете упрощения процедуры банкротства и закредитованности населения.

Как можно узнать о предбанкротном состоянии продавца недвижимости? Грамотные риэлторы проверяют информацию на сайтах судов общей юрисдикции, в картотеке арбитражных дел, на сайте Управления федеральной службы судебных приставов. Причем продавцы с задолженностями могут быть поручителями по чьим-либо сделкам.

При этом совсем необязательно, что квартира находится в каком-то залоге. По словам Дмитрия Клементьева, квартира «может быть абсолютно чистая», так как аресты просто не успели наложить.

Еще один кейс из этой схемы мошенничества. Долги имеет супруг, а титульным собственником недвижимости является жена. И формально квартира вроде бы «чистая», но это совместная собственность, считается совместно нажитым имуществом. И за долги мужа на это имущество тоже могут накладывать обеспечительные меры.

Давайте на примере: крупная сделка, на 150 млн рублей. Продавец попросил от супруги покупателя согласие на покупку этого объекта в связи с тем, что использовалась существенная сумма денег, а это деньги, которые являются совместно нажитым имуществом. Таким образом, продавец себя подстраховал, потому что деньги — тоже имущество, оно тоже подлежит разделу.

3. Притворные сделки. Сделки с недееспособными

Притворные сделки — это когда одной сделкой (например, дарением) прикрывается другая сделка. Как правило, это сделки с возрастными продавцами имущества, пожилыми людьми.

Например, родственники решили, что дедушка оформляет на них дарственную на квартиру, после они недвижимость продают, дедушку забирают к себе. Но в процессе сделки проговариваются, что у дедушки диагностирована болезнь Альцгеймера на ранней стадии. А ведь покупатели видят в документах, что квартира подарена дедушкой, но понятия не имеют, жив ли он и в каком состоянии находится. Он может и передумать, кроме того, за него могут заступиться соответствующие органы, и отменят уже состоявшуюся сделку, и вернут всё, как было.

Или родственники продают квартиру бабушки в возрасте. С большой долей вероятности у нее есть отклонения ментального характера, возможно, деменция. Чем это может потом аукнуться? Тем, что пожилой человек в момент просветления скажет: «Я не хотел продавать/дарить квартиру, я хочу в ней жить, верните обратно». И последующие добросовестные приобретатели квартиры легко могут лишиться своей собственности, даже если они вторые, третьи и пятые покупатели.

Когда речь идет о недееспособных лицах, несовершеннолетних, пожилых, которые принимают сильнодействующие лекарства, впали в старческое слабоумие, срок исковой давности может быть по усмотрению суда увеличен. Нередки случаи, когда пожилые или больные люди в период ремиссии говорят, что не осознавали своих действий из-за болезни. И если судебная экспертиза установит, что в момент совершения сделки человек не осознавал суть происходящего, сделку могут обнулить.

И избежать этого очень сложно. При признании сделки недействительной стороны обязаны вернуть всё, полученное по сделке. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а вот продавец, который деньги получил, как правило, их уже потратил, и ничего не может вернуть.

4. Сокрытие возможных претензий со стороны бывших супругов

Схема стала возможна в связи с тем, что штамп в паспорте о регистрации брака стал необязательным. Это вопрос личной ответственности.

В этой ситуации грамотный риэлтор направит продавца в ЗАГС получать справку о гражданском состоянии заявителя на момент, когда квартира стала собственностью продавца.

Бывает, пытаются продать совместное имущество таким образом, когда один из супругов уехал заграницу. Например, муж за границей, жена (титульный собственник) здесь. Она «теряет» паспорт, восстанавливает без штампа о браке, пытается продать квартиру.

А новый собственник, который купит недвижимость, может получить претензии в дальнейшем. Эксперты советует быть настороже, смотреть документы — основания о праве на собственность, запрашивать данные в Росреестре.

Раньше регистратор, видя, что супруг в браке продает квартиру, а нотариальное согласие второго супруга не предоставлено, приостанавливал сделку, запрашивал согласие. Если не приносили, выносил отказ в регистрации сделки. Сейчас Росреестр может и зарегистрировать такую сделку, но с так называемой «черной меткой» — с отметкой об оспоримости сделки. То есть супруг, не получивший согласие второго супруга, продает квартиру, а новый покупатель просто получает в выписке отметку о том, что объект недвижимости продан без получения согласия супруга (согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ).

И часто покупатель не знает об этих «черных метках».

5. Сокрытие других наследников при продаже унаследованного имущества

Скрыть других наследников при продаже квартиры, которую получил в наследство, тоже возможно. И эти схемы тоже нередки. Розыск наследников проводит нотариус, но обычно не самым активным образом. Да и наследники могут оказаться в местах не столь отдаленных, или в психоневрологических интернатах, или за границей.

Если нотариус идет навстречу, объясняет, как он вел розыск наследников, чьи отказы, может быть, у него есть, то надо сделать копии таких документов, чтобы обезопасить себя, подстраховаться. А если не идет навстречу, и вопросы остаются без ответов, то лучше отказаться от покупки объекта с «темным прошлым».

Если узнать о прописанных в квартире сейчас уже можно, такие справки (информационного характера) выдает ГУ МВД, то узнать о собственниках объекта сложно. Вам по запросу в Росреестре выдадут выписку только о количестве собственников, но без их персональных данных, то есть имен/фамилий вы не будете знать.

Вариантов здесь два: либо продавец через Госуслуги подает заявление о раскрытии персональных данных, и покупатель заказывает выписку, либо выписку продавец сам заказывает в МФЦ, например, о содержании правоустанавливающих документов.

Во всех пяти вариантах, по словам Дмитрия Клементьева, часто используются продавцы с доверенностями, благопристойные легенды, чтобы потенциальный покупатель задавал меньше вопросов.

Из более мелких схем мошенничества — мошенничество с задатком, когда продавец может получить от потенциальных покупателей несколько задатков и подписать несколько предварительных договоров, а продать имущество в итоге только кому-то одному.

Анализ сделки на риски проводится исходя из предоставленных продавцом документов, которые запрашивает профессиональный риэлтор или юрист. Лучше, если в сделке работает именно профильный юрист либо риэлтор, либо они оба.