Николай Зуев, «Кортрос»: Мы привыкли, что инвестор покупает участок, и бизнес исчезает. Все может быть иначе

Управляющий директор проектной компании «Пермь» ГК «КОРТРОС» Николай Зуев: Несмотря на большую занимаемую площадь, в Перми явно ощущается дефицит земельных участков для строительства, городского развития в широком смысле. Более того, генеральный план развития города ориентирует на использование уже застроенных территорий. Одновременно многие сельские и небольшие городские территории края обладают большими земельными ресурсами, но испытывают дефицит субъектов экономической активности. У меня есть ряд соображений по вопросу введения в активный оборот привлекательных земельных участков в городе Перми, неэффективно используемых сегодняшними пользователями, путем переноса их деятельности на территорию других поселений. Группа компаний «КОРТРОС» имеет опыт реновации территорий, в том числе в Перми. Построенный «Квартал на Механошина» расположен на территории автотранспортного предприятия, а территорию и объекты возводимого жилого комплекса «Астра» ранее занимали табачная фабрика и типография. С позиций девелопера, в Перми наиболее интересными участками для строительства объектов жилой недвижимости являются отдельные кварталы площадью в несколько гектаров в центральной части города, в основном обеспеченные инженерной и транспортной инфраструктурой. На таком участке хорошо реализуется проект по созданию объектов жилой недвижимости с уникальными средовыми характеристиками для целевого российского потребителя массового сегмента. Именно такие земельные участки пользуются спросом и имеют относительно высокую цену. Собственник, владелец земельного участка при сложившемся характере использования участка далеко не всегда может воспользоваться его высокой стоимостью в текущей деятельности. Более того, для бизнесов с низкой рентабельностью повышенные издержки в виде платы за участок, потребляемые ресурсы и заработной платы работников могут быть серьезным обременением без положительных эффектов. В простейшем сценарии инвестор приобретает земельный участок для застройки, собственник земли получает денежные средства, бизнес исчезает. Может быть реализован иной сценарий: инвестор приобретает земельный участок, собственник земельного участка и бизнеса на нем за счет средств от продажи земли переносит и модернизирует оборудование и технологии на новой территории, бизнес развивается. В этом сценарии происходит развитие строительного бизнеса, развитие Перми, развитие выносимого бизнеса и развитие принимающей территории Пермского края. Безусловно, это более сложная для реализации схема отношений участников. Для получения дополнительных «бонусов» предлагаемой схемы в виде возможности повышения конкурентоспособности и эффективности существующих бизнесов, расширения экономической основы развития менее привлекательных территорий края необходима заинтересованность и серьезная кропотливая работа органов власти на уровне края и муниципалитетов. В любом случае муниципалитетом Перми может быть начата работа по анализу эффективности использования хозяйствующими субъектами земельных участков. Причем необходимо учитывать помимо собственно платы за землю как минимум сумму налоговых и неналоговых доходов в бюджеты всех уровней от вовлеченных в хозяйственную деятельность на земельном участке организаций и физических лиц. Также нужно оценить неблагоприятные факторы влияния на городскую среду в результате фактического использования участка. Полученные рейтинги относительной финансовой эффективности использования и неблагоприятного влияния различных земельных участков необходимо дополнить экспертной оценкой урбанистов, экономистов, политиков значимости различных видов деятельности для развития города. Результатом этой работы является появление перечня неэффективно используемых и оказывающих негативное воздействие на городскую среду земельных участков. Далее через механизмы нормативно-правового регулирования на уровне муниципалитета и края принимаются решения, понуждающие собственников или пользователей земельных участков пересмотреть планы по их дальнейшему использованию и месту размещения действующих производств. Определение организаций, чей бизнес в некоторой перспективе должен быть вынесен за пределы Перми, позволяет муниципалитетам, заинтересованным в привлечении на свою территорию инвестиций и работающих производств, начать работу по определению условий и сроков переноса производств на новые площадки. Да, это непростой и долгий путь получения новых земельных участков для строительства в Перми. А предложения по переносу деятельности предприятий на новые площадки можно отнести к фантазиям. На это напомню, что 73–74 года назад тысячи предприятий и организаций нашей страны в сжатые сроки были перебазированы на новые площадки, иногда за тысячи километров.