Законы кризиса: как поведет себя рынок недвижимости в 2020?

Каждый кризисный для страны год уникален, но для рынка недвижимости имеет общие черты. Ослабление курса национальной валюты всегда сопровождалось всплеском спроса на недвижимость, однако после происходил спад покупательской способности, спроса и цен на жилье. Повторится ли закон кризиса недвижимости в 2020 году?

Аналитики компании «Талан» проанализировали цены, объемы продаж на рынке новостроек и показатели ипотечного кредитования в период финансово-экономических кризисов 2008 и 2014 года. В оба периода девальвация национальной валюты неизбежно приводила к повышению стоимости кредитования, экономической нестабильности и к снижению ВВП. По подсчетам аналитиков «Талан», кризисное снижение ВВП даже на 1% приводит к снижению общего количества сделок на рынке недвижимости на 6%.

Финансово-экономический кризис 2008 года привел к обесцениванию рубля по отношению к доллару в 1,5 раза. Одновременно произошло увеличение ключевой ставки Центрального банка России. Ставка по ипотеке поднялась с 12,5% до 14,9%.

В кризис 2014 года рубль обесценился по отношению к доллару уже в 1,9 раза. С июля 2014 по февраль 2015 года стоимость кредитования повысилась почти также как в прошлый кризис: ипотечные ставки увеличились с 12,2% до 14,7%.

На фоне роста ставок и снижения доходов населения объем ипотечного кредитования в стране в разные годы кризиса сокращался с разным масштабом. Так в 2008 объем ипотек сократился в целых 4 раза, а количество сделок с недвижимостью упало до 1,1 ед.

В 2014 начался кратковременный ажиотажный спрос на жилье — россияне стремились сохранить свои средства. Количество выданных ипотек по итогам 2014 году увеличилось на 23% к уровню 2013 г., количество сделок по покупке квартир выросло на 38%. После 2015 г. спрос на жилье «просел» на 25%, а количество ипотечных кредитов сократилось не так значительно как в 2008, а только на 30%.

Цены на новостройки в кризис 2008 года увеличились на 3% в период острой фазы, но к декабрю 2009 г. упали на 6,0%. Уровень ВВП сократился до 92,2%. В 2014 году ажиотажный спрос привел к росту цен на недвижимость в новостройках на 2,8%. Но дальнейшее падение цены в период кризиса и последующие 2 года составило 11%. Показатель ВВП страны в 2015 году составил 98%.

На выход из кризиса рынку требовалось в среднем от двух лет. Так в 2008 последствия удалось преодолеть только во 2 квартале 2010 г., когда цены на жилье и объем выданных ипотечных кредитов превысили докризисный уровень.

Преодолеть стагнацию после 2014 также удалось лишь спустя два года, когда рынок ипотечного кредитования достиг докризисного уровня и продолжил развитие. В 2016 ипотечные ставки опустились до 12,2% и продолжили снижение, количество ипотечных кредитов по итогам года увеличилось на 71%, однако и срок ипотечного займа увеличился. На первичном рынке жилья объем сделок увеличился на 3%.

Аналитики «Талан» предполагают, что на фоне девальвации в начале 2020 г. по устоявшимся трендам кризисов 2008 и 2014 года население будет стремиться сохранить накопления в недвижимости. В отличие от опыта прошлых лет вряд ли произойдет падение цен, так как в этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства за счёт внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке.

Безусловно в таких обстоятельствах покупательская способность будет падать, а потребность в покупке жилья останется. В ближайшие годы спросом будет пользоваться жилье доступной, меньшей площади. Реакцией рынка недвижимости на кризис станет тренд на снижение средней площади квартир в новостройках и увеличение доли студий и однокомнатных форматов, количество «двушек» практически не изменится. Масштаб этих изменений будет определен глубиной спада в экономике и темпами ее восстановления последующие годы.