Путин поручил продлить программу льготной ипотеки под 6,5%. Что будет с ценами на квартиры и экономикой?

Вчера, 14 октября, президент Владимир Путин заявил, что программу льготной ипотеки для новостроек под 6,5% годовых следует продлить как минимум до середины 2021 года. Об этом глава государства сказал во время совещания с правительством страны. «С учётом того, что ситуация у нас складывается, в общем-то, непросто — хотя экономика восстанавливается, тем не менее, людям еще тяжеловато и отдельным отраслям экономики, в том числе и стройке… Давайте продлим эту льготу хотя бы до середины следующего года», — сказал Путин в разговоре с премьер-министром Михаилом Мишустиным.

12 октября с таким же предложением выступил Минфин РФ. В министерстве заявили, что объем выдачи кредитов в рамках данной программы планируется увеличить с 900 млрд до 2,8 трлн рублей, а саму программу стоит продлить на весь 2021 год. Заместитель министра финансов Алексей Моисеев тогда заявил, что продление программы «позволит повысить эффективность поддержки строительной отрасли, доступности ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции и повлечет за собой благоприятные социально-экономические последствия для экономики страны».

При этом неделей ранее, 8 октября, директор департамента обеспечения банковского надзора Центробанка Александр Данилов заявил, что льготная ипотека может привести к росту цен на жилье, создавая риски перегрева. При этом он подчеркнул, что опасности возникновения ипотечного пузыря (ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит) сейчас нет. На начало сентября из заявленных ранее 900 млрд рублей было выдано около 400 млрд рублей.

Коммерческий директор московского региона ГК «КОРТРОС» Дмитрий Железнов положительно оценивает решение федеральных властей. По мнению топ-менеджера, продление программы сможет поддержать отрасль в непростой период.

«Рисков перегрева рынка не видим. Да, продажи идут активно и цены из-за этого растут. Но здесь не столько желание заработать — просто сейчас продаются метры, которые по моделям застройщиков должны были продаваться позднее на более высоких стадиях строительной готовности, то есть средняя стоимость по проектам сохраняется. Также за счет более высоких продаж скорее всего могут ускориться сроки строительства и сдачи объектов. Застройщики активнее смотрят на новые площадки», — считает Дмитрий Железнов.

Решение о сохранении льготной процентной ставки поддерживает и генеральный директор АО «ПЗСП» Алексей Дёмкин. «Сохранение процентной ставки — это правильное решение, поскольку мы видим, что льготное ипотечное кредитование вызвало активность на рынке недвижимости. Сегодня у людей появляется реальная возможность приобрести жилье. При этом есть осознание того, что заемные средства, привлеченные от банка, они берут под невысокий процент. Это психологически положительно влияет на покупателя. Иными словами, низкая процентная ставка по ипотеке стимулирует развитие строительной отрасли и способствует улучшению жилищных условий граждан», — говорит гендиректор компании.

Алексей Дёмкин также считает, что перегрева рынка не произойдет, поскольку на протяжении последних лет рынок недвижимости «сушился» — люди откладывали приобретение жилья, а застройщики снижали объемы. Генеральный директор АО «ПЗСП» предполагает, что в будущем, когда объемы строительства наберут хороший темп, произойдет снижение цен на новостройки, ведь спрос и предложение уравновесятся.

Директор дивизиона «Средний Урал» УБРиР Михаил Прилепов, напротив, считает, что перегрев рынка уже произошел, а рост цен затронет не только первичный рынок, но и «вторичку».

«Сейчас снижается количество строящихся объектов и из-за ограниченности рынка происходит увеличение стоимости жилья на первичном рынке. То есть, по факту, рост цен на первичном рынке нивелирует выгоду для клиента от льготной ставки. Вслед за первичным рынком, скорее всего, будет дорожать вторичная недвижимость. Когда программа закончится, цены, вероятно, будут вновь опускаться вниз, что не лучшим образом скажется на рынке недвижимости в целом», — рассказал Прилепов Properm.ru. Он также обратил внимание, что для банков, которые не входят в ТОП-10, доходность по этой программе довольно низка, из-за небольшой разницы между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке.

Как пояснил, председатель «Клуба финансистов Пермского края» и старший преподаватель экономического факультета ПГНИУ Марк Усманов, в рамках программы государство компенсирует банкам разницу между 6,5% и ключевой ставкой с надбавкой в 3%. То есть в апреле, когда ставка была на уровне 6%, из федерального бюджета компенсировали 2,5% платежа. Сейчас же Банк России держит ключевую ставку на уровне 4,25%. Таким образом, по новым льготным ипотечным кредитам банки дополнительно получают от государства выплаты в 0,75%.

Однако эксперт уверен, что целесообразность продления программы есть, поскольку она хорошо себя проявила, как эффективный способ поддержки экономики, а строительная отрасль играет одну из ключевых ролей в формировании валового внутреннего продукта (ВВП).

«Экономический спад в стране достаточно существенный. Когда пандемия только начиналась, самым жёстким прогнозом было падение в 6%. Однако по итогам первого полугодия спад составил около 8%. В таких условиях государство ищет отрасли, которые могут стать драйверами роста. Строительство — одно из таких направлений. Оно вносит вклад в ВВП порядка 6%. Это больше, чем дает обеспечение населения электричеством, газом и отоплением — 2,3%. Поэтому, как мера поддержи экономики в целом, продление льготной программы — правильное и своевременное решение», — считает Марк Усманов.

Что касается негативных последствий принятого правительством и президентом решения, то, по словам финансиста, все зависит от продолжительности программы. «Разница между лекарством и ядом только в дозировке. Поэтому в краткосрочном периоде (до конца 2021 года — Properm.ru) такое решение выглядит вполне нормальным», — отмечает эксперт.

Марк Усманов также обращает внимание, что ипотека — не единственная и не главная причина, которая способна привести к перегреву рынка недвижимости. «Не нужно всех собак вешать на ипотеку. Значительный вклад в рост цен на жилье внесло ослабление национальной валюты и общая экономическая непредсказуемость. Недвижимость — понятный инструмент инвестиций и сохранения средств среди широких масс населения. Вся наша история приучила людей к тому, что когда деньги стремительно дешевеют, нужно что-то покупать», — пояснил председатель «Клуба финансистов Пермского края».

Программа льготного ипотечного кредитования была запущена в апреле 2020 года, как одна из мер поддержки экономики на время финансового спада из-за коронавирусной инфекции. Предполагалось, что она будет действовать до 1 ноября 2020 года. Согласно требованиям программы, граждане России могут купить с привлечением ипотечных средств квартиру в новом доме (обязательно от компании-застройщика) с фиксированной ставкой на весь период заёма в 6,5% годовых. По условиям программы, минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья. Максимальная стоимость квартир — до 6 млн рублей в регионах России и до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге.