Как можно в Перми платить 70 тыс. рублей за «квадрат» в доме, которому 50 лет?

— Наталья Сергеевна, эксперты прогнозируют в 2015 году проблемы с ипотечным кредитованием. Как вы это прокомментируете?

— Банки как выдавали ипотеку, так и будут выдавать. Они с удовольствием кредитуют тех, кто приобретает квартиры в ипотеку в виде инвестиции и берут кредит на короткие сроки.

На самом деле, банки процветают, повышение ставок это маркетинговый ход, после нового года они вернутся к скидочным акциям. Ставкам расти неоткуда: доходы не увеличились, валюта приросла.

— С какими банками работает ваша компания?

— С ВТБ-24, Банком Москвы, Сбербанком. С остальными все немного сложнее — крупнее пакет документов, для инвесторов это хлопотно, им важна быстрота. Банки, с которыми я сотрудничаю, знают, что мои клиенты-инвесторы закрывают ипотеку за 2–3 года. Это период строительства здания, в которое они инвестируют на начальном этапе. В строящихся объектах мы продаем до 30% квартир инвесторам еще на стадии котлована.

— Вы работаете только на первичном рынке?

— С квартирами на вторичном рынке тоже имею дело. К нам приходят люди, которые хотят бывшее в использовании жилье. И у нас получился даже такой продукт побочный — база недорогого жилья на вторичке, порядка 50 квартир, в основном хрущевки.

Насколько может вырасти цена в квартире от этапа котлована до введенного в эксплуатацию дома? Расскажу на примере дома на ул. Маяковского, 41 б. Квартиры там стоили около 1 млн 600 тыс. рублей от застройщика. Сейчас, спустя четыре месяца после сдачи, они стоит 2300.

Сегодня для инвестиций центр не так интересен, интересны окраины. Денег у людей мало для покупки «центра».

— Кто покупает квартиры на стадии котлована?

— Около 60% покупателей в возрасте до 30 лет. Они понимают, что через 20 лет вторичное жилье старше 20–25 лет превращается в «барак». Банку как актив оно не интересно. Поэтому в ипотеку стоит брать новое. Переплатив банку, вы должны хотя бы получить ликвидные квадратные метры.

Первоначальный капитал, как правило, у всех — хрущевки. 70% покупателей — люди с высшим образованием и стабильным доходом. Они до этого 3–5 лет работали, снимали квартиры, потом все посчитали, приняли решение брать квартиру. Они рынок знают лучше риелторов.

— Инвесторов интересуют только одно-двухкомнатные квартиры?

— Нет, мы все трехкомнатные квартиры на Гайве продали за месяц на стадии забитых свай. В однокомнатные квартиры инвестируют, преимущественно, люди старше 40 лет. Риск они не приемлют в любом виде.
«Трешки» покупают молодые семьи, те, кто планируют детей.

— Какова сегодня разница между ценой предложения и реальной сделкой?

— Сегодня «хрущи» в центре предлагают за 2100. Разделив на 30 кв. м, получим 70 тыс. рублей за «квадрат». Как можно за 70 тыс. рублей купить дом, которому 50 лет? За эти деньги разумнее купить новостройку. Реальная цена сделки на 100–150 тыс. рублей ниже цены, которую хочет продавец. Продавцы на такие скидки соглашаются, если действительно хотят продать жилье и купить квартиру в новом доме

— По какому принципу квартиры подбирают крупные инвесторы?

— Как правило, они покупают в одном доме несколько квартир, после чего сдают их в аренду. И их достаточно много.

— Сколько?

— Они составляют 1% от рынка инвестиций, покупают на крупные суммы — пять квартир и выше.

— Сдают через агентство?

— Нет, сами. Управляющая компания снижает доходность. Для удобства скупают в одном подъезде несколько квартир, чтобы в один день приехать и решить все вопросы. Сдавать предпочитают по средним ценам на длительный срок, чтобы текучки съемщиков не было. Есть клиенты из других городов.

— Каково соотношение инвесторов пермских и из других регионов?

— Из Москвы идут и покупают жилье дорого, Питер тоже участвует. Но в сравнении с пермскими, их немного. Пока рынок эконом-жилья им не очень интересен, они привыкли вкладывать в торговую недвижимость, в земельные участки.

— Это крупные компании, которые ищут новые возможности для инвестиций?

— Да. Первые ласточки пошли.

— На какой стадии инвестируют крупные инвесторы?

— На стадии строительства. Лет пять назад покупали ближе к сдаче дома, а сейчас на старте продаж

— Почему?

— Цены на новостройки выросли. Раньше 5–6 лет назад разница была ниже. А сегодня есть квартиры, которые стоят дороже, чем готовое жилье, и люди покупают.

— Где приобретают квартиры?

— В центральных районах, там выгоднее сдавать. Те, кто снимает, хотят быстро передвигаться до работы. В квартиры на окраине инвестиций меньше вкладывается, там жилье люди покупают для себя.

— Когда придет то время, которое инвесторы посчитают правильным для возврата вложений?

— Это спрогнозировать сложно. Лет 5–7 точно не будет выходить на рынок большого количества таких инвестиционных квартир.

— Назовите наиболее интересные объекты для инвестирования на стадии строительства.

— Целинная 55, «Лазурный». Если говорить о микрорайонах, то Заостровка скоро будет интересна для инвестирования. Сейчас предлагают инвестиции в Лобаново, но это Пермский район, не хотелось бы получить там регистрацию. Все хотят ходить в пермские больницы и водить детей в пермские детсады и школы.

— Вторичка?

— Все сданные дома эконом-класса. Присматриваться стоит к квартирам небольшого метража. В большие квартиры и, тем более, в люксовые не стоит вкладываться, их слишком мало в Перми. Те, у кого есть возможность инвестировать в бизнес-класс, используют другие деньги. Это другие продавцы и покупатели, совсем другой рынок.

— У вас есть сезонные инвестиционные всплески?

— Традиционный наплыв клиентов в августе — студентов. Из Соликамска, Березников, Нытвы, Чусового и других городов. Им нужны недорогие квартиры вблизи остановок или вдоль дорог, а это как раз хрущевки. Родителям студентов их продавать легче, там хорошие соседи пенсионного возраста, которые за детьми будут присматривать.

Еще одна категория клиентов — рабочие, которые приватизировали или получили комнаты в общежитиях и теперь хотят расширяться.

Весной наступает период выплаты январских дивидентов. В феврале деньги доходят до людей и начинаются сделки. Летом очень много ипотечников-бюджетников — они в этот период получают отпускные. Идут сделки с участием материнского капитала.

— Расскажите о последних тенденциях на рынке? Как год прошел?

— Замечательно. На первичку снижения не было. Цены на вторичку снижаются.

— Что изменится через полгода, через год?

— Хотелось бы, чтобы ничего не изменилось. Продлили сертификаты на материнский капитал до 2017 года — хорошо, это огромный двигатель для рынка. 400 тыс. рублей — сумма огромная, ее используют как первоначальный взнос по ипотеке, она позволяет покупать жилье более качественное и большей площади. Нужны новые подобные инициативы государства именно для молодых семей. Скидки от застройщиков в начале 2015 года будут раскачивать рынок.

— Какое будущее у хрущевок и брежневок?

— Такое жилье будет только дешеветь. Не может квартира в 50-летнем доме стоить так же как в новостройке. Рынок вторичного жилья перенасыщен предложениями по продаже квартир в домах, которым более 20–30 лет. Сейчас всё чаще стараются избавиться от хрущевок, которые достались в качестве первого жилья, в наследство, в дар от родственников. И дальше продать «хрущ» дорого будет все сложнее. В Москве давно идет процесс сноса таких домов и до нас он, надеюсь, дойдет.

Читайте также о том, как в погоне за выполнением плана по вводу жилья, Пермский край превращается в большую деревню.