С 1 июля этого года в России отменили программу льготной ипотеки. Квартиры в новостройках стали недоступнее, ведь по ставке 8% их больше не приобрести. Как изменилась ситуация на рынке недвижимости, будут ли вводить новые программы доступного жилья и к чему готовиться пермякам — рассказал Properm.ru эксперт рынка недвижимости, финансовый консультант и риелтор Владимир Щербаков.
В июле аналитики ждут увеличения ключевой ставки Центробанка России. Инфляционное давление остается стабильно высоким, а это значит, что ставку могут повысить еще несколько раз. Это должно значительно охладить спрос пермяков на ипотечное кредитование.
С такими высокими ставками как сейчас, спрос и количество сделок на рынке вторичного жилья тоже снижаются. По словам Владимира Щербакова, чтобы продать квартиру не в новостройке, продавцы вынуждены делать ощутимые скидки — порой до 10-15% — в зависимости от объекта, ситуации и позиций сторон.
Что касается рынка новостроек в Перми, то здесь рост цен продолжается, а спрос остается устойчивым. Это происходит из-за повышения себестоимости строительства, дорогих кредитов для застройщиков (так как большинство девелоперов строит за счет заемных средств банков по проектному финансированию), малого объема предложения по сравнению с другими городами-миллионниками и слабой конкуренции на рынке.
Если человек хочет купить квартиру в Перми и ищут конкретное место, чаще всего, ему приходится покупать объект в каком-то одном дома просто потому, что других здесь никто не строит. Это чревато тем, что застройщик может продать объект любого качества в конкретном районе, так как у него нет конкурентов.
Судить о последствиях отмены программы льготной ипотеки можно будет ближе к концу текущего года. Уже с середины июня банки стали массово отменять согласования и закрывать возможности получения господдержки для новых клиентов. Тогда кто не успел, тот действительно опоздал.
Доступность жилья для пермяков продолжит снижаться. Два ключевых фактора на рынке недвижимости — массовое внедрение эскроу-счетов в 2017–2018 годах и господдержка в 2020–2024 годах — толкнули цены в космос. Зарплаты россиян за этот период выросли примерно вдвое, а жилье подорожало втрое.
Если до 2017 года в новостройке в центре Перми можно было приобрести квартиру по средней цене 70-80 тыс. рублей за 1 кв. м, то теперь стоимость составляет 200-280 тыс. рублей за 1 кв. м. Для районов, которые не очень удалены от основного пятна застройки, в 2017 году стоимость квартир в новостройках составляла 50 тыс. рублей за 1 кв. м, теперь — 130-150 тыс. рублей за 1 кв. м. Даже в деревне Кондратово рядом с Пермью средняя цена «квадрата» в новостройке — на уровне более 100 тыс. рублей, несмотря на обилие новостроек и широкий выбор объектов. Пока в Перми это единственное место, где есть конкуренция застройщиков, говорит Владимир Щербаков.
Качество строительства не повышается, проектные решения упрощаются и застройщики начинают экономить на материалах и оборудовании. Если раньше можно было взять двухкомнатную квартиру площадью до 60 кв. м в качественно оснащенном доме рядом с центром Перми за 3 млн рублей, то теперь придется потратить в 2-2,5 раза больше за квартиру в доме, оснащенность которого может вызвать вопросы.
Эксперты пока не замечают позитивных перспектив по доступности жилья для пермяков. Выход есть: при увеличении объемов строительства и выходе застройщиков в одни и те же локации возможен рост конкуренции, ведущий за собой ценовую борьбу за клиента. Профессионалы всегда в состоянии качественно оценить потенциал развития территории и инвестиционные возможности для покупки жилья в новостройке, а в случае со вторичным жильем — оценить его реальную стоимость.
Льготная ипотека была главным драйвером роста продаж на рынке новостроек как в Перми, так и в других российских городах. Более чем в 70% сделок применялась та или иная льготная программа.
По разным оценкам, спрос может снизиться на 15-30% в ближайшие месяцы. По словам Владимира Щербакова, обычное количество для Перми — около 1,5 тыс. сделок в месяц, а в годы господдержки — 2-4 тыс. сделок. Рынок может постепенно вернуться к обычному числу сделок с недвижимостью — 1,4-1,5 тыс. ежемесячно. Также снизится число пермяков, инвестирующих в новостройки, и почти все сделки будут для тех, кто хочет купить жилье и жить в нем, а не сдавать в аренду.
Рост популярности «вторички» маловероятен, потому что люди в первую очередь ориентируются на размер ежемесячного платежа по ипотеке, а более 80% покупателей используют ипотечные средства. При прочих равных условиях часто получается, что ежемесячный платеж по ипотеке ниже при покупке новостройки по разным специальным программам, разработанным банками и застройщиками.
Здесь вторичный рынок проигрывает. Если покупатель берет новую квартиру для улучшения жилищных условий и ему не хватает ресурсов, то он оформляет ипотеку. Кроме того, маркетинг застройщиков и низкая грамотность населения создают условия для формирования убеждения, что новостройка однозначно приятнее и качественнее, чем вторичное жилье.
Эксперт советует обратить внимание на свежую «вторичку», но продавцы там часто устанавливают чрезмерно высокие цены и тогда необходимо грамотно торговаться. Среди вторичного жилья в Перми — много вчерашних новостроек, ведь за последние 10 лет введено в эксплуатацию более 300 домов. Чтобы пермякам сделать правильный выбор по адекватной цене нужно знать множество нюансов — например, кто и как эксплуатирует или обслуживает данные дома, технические характеристики здания, контингент проживающих и особенности каждого конкретного дома.
Власти уже разрабатывают такие программы. Новые условия будут сформулированы в начале лета. К концу этого года рынок недвижимости, вероятно, перестроится.
Все будет зависеть от новых условий, которые представят банки совместно с застройщиками. Уже сейчас появляются разные программы рассрочек, предоставления траншей, распределение первоначальных взносов по времени и вариативные ставки по ипотеке (когда первые несколько лет ставка низкая, а затем становится базовой).
Эксперты говорят, что нет идеального времени для входа на рынок недвижимости. Если вам необходимо решить ситуацию с жильем сейчас, то лучше делать это в течение полугода или года. На большем горизонте планирования неопределенность слишком велика: цены неизбежно растут на темп инфляции или выше, в зависимости от конкретного объекта и факторов, которые на него влияют.
Есть возможности выгодно приобрести квартиру в новостройке, но для этого нужно глубоко изнутри знать рынок, общаться с представителями партнерских подразделений банков и застройщиками, чтобы найти более подходящие и выгодные варианты. Сейчас рынок разнообразен и на нем можно найти неочевидные решения, которые широко не рекламируются. Отслеживать такие возможности помогает постоянное нахождение в новостях рынка.
В решении вопроса могут помочь риелторы, но найти действительно качественного специалиста непросто. Хотя это стоит того, если покупатель хочет сделать выгодный выбор, покрыть риски на миллионы рублей и получить качественное жилье.