Эксперты по недвижимости рассказали, что нужно знать перед покупкой квартиры

Как узнать надежность застройщика

Проверьте финансовое положение компании на порталах СБИС или Rusprofile. Также существуют открытые базы данных — это профильные порталы о недвижимости, где по каждому застройщику представлена основная информация. Достоверными источниками данных являются Российская гильдия риэлторов, Единая ресурс застройщиков и наш. дом.рф.

Проанализируйте судебные разбирательства по застройщику — для этого вбейте в поисковик или базу контрагентов (Rusprofile, Контур.Фокус, КоммерсантЪ Картотека) название юридического лица. Так можно найти информацию о текущих арбитражных производствах, процедурах банкротства или гражданских исках по статье о защите прав потребителя.

Обратите внимание, переносятся ли сроки сдачи объекта. Если есть просроки, лучше отказаться от покупки квартиры для собственного проживания у данной компании, говорит внештатный эксперт по недвижимости ПНИПУ Дмитрий Клементьев.

Что такое эскроу-счета

С 2017 года застройщики многоквартирных домов работают с покупателями-дольщиками через эскроу-счета. Покупатель вносит средства на эскроу-счет в банк, деньги хранятся там до ввода дома в эксплуатацию и приемки купленной квартиры. После перехода права собственности на квартиру к покупателю деньги переводят застройщику.

Схема с эскроу-счетами и проектным финансированием выгодна банкам — они выдают ипотеку покупателям, кредиты на строительство зданий — застройщикам, а сами держат средства на эскроу и зарабатывают на этих средствах, пока дом строится. Кроме того, появление подобных счетов очень подняло цены на недвижимость. По словам эксперта ПНИПУ Владимира Щербакова, доступность жилья для россиян за последние 5-8 лет значительно снизилась: в 2014 году можно было купить рядом с центром Перми квартиру площадью 60 кв. м за сумму 3-3,5 млн рублей. Теперь такая квартира будет стоить 8-11 млн рублей, зачастую отделку придется заказывать отдельно.

Эксперты отмечают, что до введения эскроу-счетов можно было хорошо сэкономить, купив квартиру на этапе котлована. Но теперь жилье на старте стоит почти столько же, сколько после сдачи готового дома.

Изучите проектную документацию

Внимательно прочитайте проектную декларацию и сравните ее с договором долевого участия. Часто в проектах комплексного развития территории объекты инфраструктуры (дороги и тротуары, детские площадки, освещение) создаются за счет будущих жильцов, которые затем переходят в общедолевую собственность или на баланс города. Это должно быть прописано в документах. Обращайте внимание на нестыковки и запрашивайте информацию у застройщика.

Проектная документация дает понимание, какой уровень комфорта вас ожидает. Например, если в доме высотой более 15 этажей на каждый лифт приходится более 70 квартир, то ожидать кабину лифта придется долго. Также в декларации строительная компания указывает стоимость возведения дома. Если она ниже аналогов, то это отрицательно скажется на качестве здания.

Обратитесь к профессиональным приемщикам квартир

Не знающий тонкостей квартирной экспертизы человек может не заметить оплошностей, допущенных при строительстве. Но можно обратиться за профессиональной приемкой квартир к профессиональным приемщикам, состоящим в реестре «Нострой». Специалисты с помощью тепловизора, лазерного нивелира и другого оборудования проверяют, соответствует ли жилье необходимым требованиям.

Теоретически покупатель может проверить будущую квартиру и сам, но тогда застройщик может отклонить претензию, так как у будущего жильца нет специализированного образования. Также при приемке помните условия договора долевого участия и приложений к нему: застройщики часто детально прописывают, что считается недостатком, а что — нет.

Как проверить качество коммуникационных систем

Проведите визуальный и инструментальный контроль, лучше с профессиональными приемщиками. После приобретения жилья ежегодно проводите проверку вентиляции и своевременно вызывайте мастеров для проверки и устранения недостатков, если последние имеются.

Строительная компания должна выдать каждому собственнику инструкцию по эксплуатации квартиры, в которой должны быть указаны основные правила обращения и обслуживания элементов жилья.

Что делать, если вы заметили недостатки после подписания акта приема-передачи

Так как квартира имеет гарантийный срок, то у вас есть право в течение него исправить недочеты, выявленные после покупки, — например, недостающие пробки на трубах, промерзание углов или окон. Для этого вызовите представителя управляющей компании и профессионального приемщика для фиксации факта несоответствия. После этого напишите претензию застройщику и направьте копию письма в УК. Обычно устранением изъянов занимается управляющая организация или девелопер, напоминают в пресс-службе Пермского Политеха.

Плюсы и минусы вторичного жилья

К преимуществам «вторички» относится то, что можно сразу заезжать и жить, а также поторговаться с продавцом, чтобы добиться лучших для себя условий.

Однако сделки на рынке вторичного жилья юридически сложнее, так как у объекта есть история. Нужны проверка документации, ведение переговоров с собственниками, а также знание дома, квартиры, организации обслуживания и прошлых ремонтов.

Есть и риски. Вам может не повезти и достанется:

• Залоговая квартира с просрочками по ипотеке.
• Квартира, являющаяся общей собственностью супругов, выставленная на продажу без согласия одного из них.
• Сделка с лицом в состоянии предбанкротства — в это время суд или судебный пристав-исполнитель может арестовать имущество должника. Либо продавец оформит статус банкрота, по которому не может лишиться единственного жилья. Тогда арбитражный управляющий может оспорить все сделки за последний год, а подозрительные операции — за последние три года.

С должниками можно работать, но важно прописать в договоре обязательства и следить за их исполнением — например, чтобы должник тратил деньги, полученные от продажи квартиры, на погашение кредитов и предъявлял справки об этом. Можно купить квартиру у банкрота: важно, чтобы продавец уже завершил процедуру банкротства, суд освободил его от всех обязательств, а квартира была единственным жильем.

Может ли площадь квартиры не соответствовать заявленной

Все различия фиксируются в договоре долевого участия в строительстве. Если отклонение превышает указанный диапазон, то одна из сторон выплачивает другой разницу. Фактическая площадь квартиры указывается в техническом паспорте после проведения замеров кадастровыми специалистами.

Если покупатель не согласен с замером, то он должен самостоятельно нанять специалиста, который проведет замеры и подтвердит, что разница отличается от указанной в документах строительной компании. Затем вопрос решается во время переговоров между сторонами или через суд, если переговоры в тупике.

По нормативам, на одного жильца должно приходиться 9-12 кв. м жилой площади. По указу президента Владимира Путина к 2030 году эта площадь должна увеличиться до 33 кв. м. Однокомнатных квартир и студий меньше этого значения не будет.

Когда можно поменять окна за счет застройщика

На конструкции здания, к которым относятся и стеклопакеты, по закону действует гарантия пять лет, а на инженерные системы — три года. Проверять оконные конструкции нужно с помощью тепловизионных инструментов — так становятся видны перепады температур, уровень герметичности, мостики холода и так далее.

Если вы обнаружили нарушения ГОСТов и СНиПов при проверке или приемке, то имеете право требовать от застройщика исправления ситуации. Компания должна выполнить переустановку окон или выплатить достойную денежную компенсацию, если дело дойдет до суда.

Что делать, если УК или ТСЖ не справляются со своими обязанностями?

Жилищный кодекс позволяет собственникам расторгнуть договор управления, если УК грубо нарушает нормативы эксплуатации и при наличии коллективного решения собственников, говорит Анастасия Солдатова, эксперт по управлению недвижимостью ПНИПУ. «Для решения таких проблем я рекомендую жителям сначала выйти в переговоры с УК/ТСЖ, собраться в инициативную группу или Совет дома, выяснить причину возникающих проблем, обсудить варианты их решения. Свои замечания и предложения направить в письменном виде. Результатом должен стать план исправления дефектов, улучшения объекта и качества сервиса», — рассказывает эксперт.

Если переговоры не дали результата, то надо обращаться в надзорные органы. При повторении проблем стоит задуматься о смене УК или руководства ТСЖ. Во всех этих вопросах могут помочь эксперты в сфере управления недвижимостью