Майна! В Пермском крае на 25% сократились объемы строительства многоквартирного жилья

За январь-октябрь 2018 года в Пермском крае построено индивидуальных жилых домов общей площадью 352,6 тыс. кв.м, это на 13,8% больше, чем в январе-октябре 2017 года. А застройщиками возведено многоквартирного жилья — 264,4 тыс. кв.м — произошло падение объемов строительства многоквартирных жилых домов на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Ситуация должна измениться к концу года, но эксперты уже говорят о сохранении негативных тенденций в отрасли.

Много маленьких квартир и частных домов

В 2018 году пермские строители сдадут квартир больше, чем в прошлом. Вместо 8979 — 9450. Количество квадратных метров при этом будет меньше.

По данным аналитиков «КД-Консалтинг», к концу 2018 года в Перми будет сдано 466 тыс. кв.м, это на 1,4% меньше, чем в прошлом году. Самый высокий спрос на «однушки» и студии по минимальной цене. Соответственно, на них и делают ставку застройщики. В Перми есть примеры жилых комплексов (ЖК «Мирный», застройщик «Петрострой»), в которых вообще нет трехкомнатных квартир.

Стремление сократить площади можно наблюдать даже в сегменте «комфорт». Так ЖК «Клевер», который в этом году построила ГК «ПМД», по большинству параметров «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек» соответствует классу «комфорт». Однако в доме есть квартиры, площадь отдельных комнат в которых менее 10 кв.м, хотя данный сегмент не предполагает столь маленьких площадей.

Строительство многоквартирных домов в Перми ведется преимущественно в сегменте эконом-класса — 305 тыс. кв.м (к концу года). На долю «комфорт-класса» приходится примерно 150 тыс. кв.м (к концу года). Несмотря на преобладающее количество домов эконом-класса, во многих новостройках встречаются разнообразные планировочные решения: от классических комнат до квартир евроформата. Студия — это уже стандарт для новостроек. Такие планировки появляются чаще в новостройках, расположенных ближе к центру города. В остальных районах преобладают классические квартиры плюс студии.

За 2018 год в городе должно появиться еще 28 высоток, из них 15 новостроек — дома больше 20 этажей. 25-этажные дома строят ГК «ПМД», компания «Петрострой», ГК «Кортрос» «САТУРН-Р». Строительные компании уходят от точечного, одиночного строительства. Больше половины объектов, которые готовят к сдаче в этом году, являются частью крупных жилых комплексов.

Строительство жилья в Пермском крае индивидуальными застройщиками увеличилось на 14%. Индивидуальными застройщиками за счет собственных и привлеченных средств за 10 месяцев 2018 года построены жилые дома общей площадью 352,6 тыс. кв.м, что на 13,8% больше, чем в январе-октябре 2017 года. Причиной роста объемов сдаваемых квадратных метров ИЖС может быть регистрация ранее незарегистрированного жилья (в министерстве строительства региона этих данных нет, Properm.ru сделал запрос в Росреестр по Пермскому краю).

Падение строительного рынка в Прикамье

По данным Пермьстата объем работ по виду деятельности «Строительство» сокращается уже второй год подряд. В 2017 — на 6,7%, а в 2018 — на 6,4%. Это значит, что сокращается количество выполненных работ, потраченных строительных материалов, рабочих мест, оборотов отрасли.

Большинство представителей строительных компаний и организаций предпочли высказывать свое мнение на условиях анонимности. По словам представителя крупного застройщика, сокращение объемов работ по виду деятельности «строительство» было заложено еще до прихода в регион команды губернатора Максима Решетникова. Еще один собеседник Properm.ru согласен, что тенденция падения рынка в регионе, началась давно, застройщики потеряли интерес к Прикамью. А самым тяжелым периодом станет 2020 год, к которому законодательство в строительной отрасли претерпит существенные изменения.

«Самую прекрасную в мире профессию строители будут менять на другую, — прокомментировал собеседник Properm.ru, — к сожалению, рынок глобализуется, банки поднимают процентные ставки. Выживут большие федеральные компании». Год будет тяжелым для отрасли во всей стране, аналитики прогнозируют уход игроков с рынка, сокращение объёмов строительства, но Пермскому краю, по всей видимости, придется сложнее, чем другим.

Общественная нагрузка

По словам застройщиков, рынок в Перми «абсолютно неконкурентен», но «ничего нормального не делают», потому что «купят и так». Рынок «не растущий, голый, и в этом плане достаточно маржинальный, но не многие строители согласны заходить на него». Почему?

Основные причины связаны с «дополнительной финансовой нагрузкой», она требуется для строительства объектов социальной инфраструктуры. По некоторым данным, это «плюс четыре тысячи рублей за каждый квадратный метр». Пока нет отработанного механизма взимания с застройщиков дополнительной платы на развитие социальной инфраструктуры. На текущий момент заключены только точечные соглашения с некоторыми застройщиками.

Группа застройщиков в Перми выступает за возврат договоров комплексного освоения территории (когда в договоре прописывают и количество кв.м жилья, и требования к наличию объектов социальной инфраструктуры). «Сейчас это не работа, это какое-то страдание, проще переехать отсюда. Слухи о дезинвестиционном климате в Перми уже по всей стране ходят. Зачем нам здесь убиваться, когда можно построить там, где это будет просто и быстро? »

Часть экспертов уверена, что объекты соцкультбыта должны строиться за бюджетный счет, не за счет компаний. Другие застройщики, согласны на комплексное освоение территорий. Принятые региональные нормативы градостроительного проектирования регламентируют минимальные требования обеспеченности социальной инфраструктурой в случае планирования жилищного строительства. Но пока нет отработанного механизма их исполнения. Непонятно, как они будут применяться в случае точечной застройки, так как размеры земельного участка в таком случае не позволяют построить даже детский сад, не говоря уже о школе или больнице.

Инвестиционная привлекательность Екатеринбурга

Еще один представитель строительной компании считает, что падение рынка «заложено ещё при Чиркунове» (Олег Чиркунов, был губернатором региона до Виктора Басаргина с 2005 по 2012 годы). По мнению строителя, необоснованные ограничения высотности и плотности застройки повлияли на снижение инвестиционного климата, на снижение темпов роста рынка. «Знаете, что такое инвестиционная привлекательность? — говорит застройщик — Когда строители рассуждают: «Ну зачем в Перми вкладывать средства и строить, лучше в Екатеринбург, там никаких ограничений нет. И это — инвестиционная привлекательность Екатеринбурга. Вот и всё. И на протяжении лет десяти так и было — там климат создавался, а у нас уничтожался».

По словам застройщика, ограничения, нужны, но обоснованные, понятные с точки зрения законности, соблюдения требований безопасности, эстетики, технологии, социальной или экономической значимости: «Нельзя запретить строить выше шести этажей, потому что захотелось!»

«А если уж запретили, — согласен другой собеседник, — давайте не будем менять правила во время игры. А то получится, как на территории рядом с ДКЖ — при Чиркунове ввели ограничение до 4–6 этажей, потом отменяли-отменяли, отменили, строят 25 этажей».

Приедут ли москвичи?

«Нет, не приедут! — категорично отвечали все, с кем мы пообщались — Ну что за глупости, что им тут делать, в территории с низкими покупательскими возможностями и совершенно сырой нормативно-правовой базой! » Еще одна претензия основных игроков пермского рынка — к недоработкам градостроительной документации в Пермском крае.

В качестве примера, на который можно ориентироваться пермским руководителям строительной отрасли, застройщики приводят опыт Москвы — например, заданные параметры высоты, плотности, площади для каждого квартала. И ни через какую комиссию по землепользованию отменить, изменить эти параметры нельзя.

Еще одной проблемой, кроме «нагрузки в виде объектов соцкультбыта» и недоработанной нормативно-правовой базы строители называют отсутствие земли. В оборот не вовлекаются земли пригодные для жилой застройки, администрация города не проводит аукционы по развитию застроенных территорий, которые могли бы вовлечь частный капитал в решение проблемы аварийного жилья.

Некоторые застройщики отмечают, что общий климат в отрасли в Пермском крае базируется на «авторитарном и кулуарном способе руководства». «Согласитесь, под прикрытием борьбы за соблюдение закона происходят очень странные вещи. Ведь если уже дали разрешение на строительство, вы же дали (я говорю про Гагика Назаряна и его торговый центр на набережной), как бы я не относился к этому зданию, как можно забрать разрешение, когда здание уже построено? Был нарушен закон? Тогда посадите чиновника, который его нарушил и сносите здание, это будет справедливо. Ну так же? — прокомментировал Properm.ru итоги года один из представителей пермской строительной индустрии. — Иначе инвестор посмотрит и скажет: «Не буду связываться с Пермью, когда тут ограничения, да ещё судят, да ещё отнимают построенное через пять лет».

Уходят, уходят, уходят

Пятерку лидеров по объемам строительства в этом году покинул «Трест №14». Перестановки рейтинга были прогнозируемы. На первую строчку в этом году благодаря ЖК «Арсенал», скорее всего выйдет «Сатурн-Р», потеснив ПЗСП, «Кортрос» с «Гулливером» на пятом месте. Тройку лидеров замкнул «Стройпанелькомплект» (СПК). Четвертое место второй год подряд занимает ГК «ПМД».

Рейтинг застройщиков теперь выглядит так.

Всего к концу года будет построено 48 жилых домов. Самыми застраиваемыми районами стали Свердловский — девять домов (126,1 тыс. кв.м), Дзержинский — девять домов (86,2 тыс. кв.м) и Мотовилихинский — девять домов (83,8 тыс. кв.м).

По словам экспертов рынка, сейчас перед отраслью будет стоять непростая задача — увеличение объемов строительства жилья (для обеспечения выполнения Указа Президента РФ от 07.05.2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»). Основные игроки рынка уже высказывали пожелания в адрес руководства строительной отрасли региона: прекратить действие ограничений строительства — отменить действующие ограничения максимальной высоты застройки в центре Перми и коэффициенты плотности жилой застройки в Перми.

Предложения строителей:

• Необходимо подготовить и утвердить новые комплексные регламенты, состоящие из трех нормативов (максимальной высоты, плотности и процента застройки) для каждого квартала.
• Подготовить и принять новые Генеральный план Перми и Правила землепользования и застройки Перми.
• Учредить должность главного архитектора Пермского края, провести открытый конкурс на эту должность.
• Отказаться от кулуарно-авторитарного руководства строительной отрасли с административными барьерами, основанными на запретах и ограничениях.
• Перейти на профессиональное руководство, основанное на конкурентном конкурсном рассмотрении всех вопросов и на стимулировании строительства любых видов жилья, социальной инфраструктуры и комплексного благоустройства городов Пермского края.

инфографика Ирина Плюснина