Кукловоды долевого участия. Внимательно читаем договор с застройщиком

Пермяки продолжают «бомбить» губернатора Виктора Басаргина требованиями решить проблему обманутых дольщиков. На прошедшем недавно прямом эфире губернатор в очередной раз выдал пачку обещаний достроить проблемные объекты. Любопытно, что на фоне этих обещаний происходит свертывание программы по достройке восьми проблемных объектов долевого строительства.

Не дожидаясь очередной волны обманутых дольщиков, Properm.ru проводит свое исследование договоров долевого участия, которые регламентируют отношения между застройщиком и покупателем прав требования на квартиру.

Методика оценки проста. Связываемся с крупнейшими пермскими застройщиками, которые продают квартиры на стадии строительства по схеме долевого участия. Изучаем договоры долевого участия на предмет защиты прав покупателя и оцениваем уровень сервиса застройщиков.

Мы позвонили в отделы продаж 12 компаний с просьбой выслать для ознакомления копии стандартных договоров. Сразу на это согласились только пять застройщиков: «СК «Классик», «КомСтрин», «СтройПанельКомплект», «Кортрос-РеноваСтройГруп» и «Строительно-монтажный трест №14». В «Камской долине» и «УралСервис2000» заявили, что договор для ознакомления получить можно только при личном появлении в офисе. Еще в пяти компаниях договоры не выслали, сославшись на то, что выдают их только при заключении сделки.

Из полученных семи договоров только три полностью соответствуют ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Это документы «Треста №14», ОАО «Стройпанелькомплект» (далее — СПК) и «РеноваСтройГруп» (РСГ). Их мы и рассмотрим в первой части нашего спецпроекта. Предупреждаем сразу, чтиво это не развлекательное, но обязательное для тех, кто хочет купить квартиру по долевке.

«Подпишите здесь и здесь»
В соответствии с ФЗ №214, в договорах долевого участия должен обязательно присутствовать пункт о обязательности государственной регистрации договора. Все 3 вышеуказанные компании этот пункт соблюли.

Содержатся в шаблонах договоров и полные описания будущих квартир. В соответствии с законом, все три фирмы указывают в договоре срок передачи дольщику его квартиры. Соблюдено формальное требование в виде указания цены договора и порядка оплаты (пп.3 ч.3 ст.4 ФЗ-214).

Гарантийные сроки на объект долевого строительства (квартиру) и инженерно-технические оборудование тоже соответствуют требованиям закона: 5 и 3 года соответственно.

Если что-то пошло не так…
В документе «Треста №14» есть отдельная глава, которая говорит о возможности расторжения договора долевого участия, в том числе по инициативе дольщика. У «РСГ» эти положения сводятся к отсылке к действующему законодательству. У «Стройпанелькомплекта» мы их не нашли.

Когда дольщик сам выходит из соглашения, закон требует, чтобы застройщик вернул деньги в течение 20 дней со дня расторжения договора. Если же договор расторгнут по инициативе дольщика в судебном порядке, застройщик обязан возвратить денежные средства за 10 дней.

«Стройпанелькомплект» в своем договоре частично сослался на норму возврата денег в течение 10 дней. Однако в их документе она касается лишь ситуаций, когда сам застройщик выходит из сделки из-за нарушений со стороны дольщика. Между строк читаем фразу: «Хотите знать свои права — читайте закон». В договоре «Треста № 14» эти требования изложены в той же форме, что и в законе.

У «РСГ» таких пунктов нет. Зато «Ренова» напоминает потенциальному покупателю, что с момента регистрации договора, тот получает в залог свою часть земельного участка и объекта незавершенного строительства (это тоже является положением ФЗ). Если застройщик обанкротится, дольщик сможет продать свою долю в недостроенном объекте и часть земельного участка.

Обещанного дольщики три года ждут
Отдельное внимание мы уделили срокам строительства, которые регулярно срываются. Закон об участии в долевом строительстве на этот счет конкретен. Пропустила компания указанный в договоре срок передачи дольщику квартиры — обязана выплатить неустойку.

Размер: 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является обычный гражданин, физлицо, то эта неустойка застройщиком уплачивается в двойном размере.

Если строительство дома не может быть вовремя завершено, застройщик обязан по закону за два месяца до истечения срока передачи квартиры направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

За разъяснениями мы обратились к профессиональному юристу, который пожелал остаться неназванным.

Комментарий юриста:

— Во всех трех договорах срок передачи участнику объекта долевого строительства обозначен определенной датой. «Трест №14» и «СПК» указывают в своих договорах крайнюю дату сдачи дома в эксплуатацию и предусматривают срок, в который они должны передать участнику квартиру. У «Треста №14» это два месяца с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, у «СПК» — 90 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Но далее в договоре «Треста №14» есть пункт, согласно которому застройщик «в случае производственной необходимости» может в одностороннем порядке продлить срок передачи квартиры «не более чем на 6 месяцев». Условие, прямо скажем, неприятное для участника. Потому разработчики договора, очевидно, чтобы раньше времени не расстраивать потенциального покупателя, поместили его в самый конец раздела «Права и обязанности сторон».

Ни у «СПК», ни у «РСГ» условий, предусматривающих возможность одностороннего продления срока передачи квартиры участнику, в договорах нет, что само по себе достойно уважения.

«РСГ» в главе о сроках передачи объекта долевого строительства упомянула только норму о неустойке. В договоре «СПК» обговорен порядок действий при невозможности закончить строительство в срок — дольщику предлагается заключить допсоглашение в соответствии с ФЗ-214. «Трест № 14» в типовом документе упомянул оба требования.

Как бы то ни было, отсутствие той или иной нормы закона в договоре не отменяет действия самого ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Точно также, как идеальный договор долевого участия, полностью защищающий интересы дольщика, может рассыпаться в прах после того как застройщик обанкротится.

Если должник пропал в неизвестном направлении, оставив после себя только голые сваи, можно до хрипоты доказывать в суде свои права. Демонстрация добрых намерений не доказательство того, что они будут реализованы.

P.S. Во второй части материала мы рассмотрим договоры других компаний.