Аналитики предсказывают снижение цен на квартиры в новостройках

Отмена льготной ипотеки с господдержкой 1 июля 2024 года вызвала множество споров на российском рынке недвижимости. Одни предсказывали полный крах рынка, другие уверяли, что всё останется как прежде. Прошло уже более полутора месяцев после завершения основной программы льготной ипотеки, и можно с уверенностью сказать, что самые мрачные прогнозы не сбылись. Девелоперы не обанкротились массово — их запас прочности пока не исчерпан, а квартиры «почти даром» все еще не раздаются. Что же происходи на самом деле, разобрались журналисты «Новых известий».

В июле 2024 года рынок недвижимости в России столкнулся с серьезными проблемами.

В городах-миллионниках было зарегистрировано всего 20 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), что является крайне низким показателем — по оценкам «Яндекс Недвижимости». Это снижение составило 46,6%, что почти вдвое меньше по сравнению с предыдущими месяцами.

Особенно заметно падение спроса наблюдается в Челябинске, Ростове-на-Дону и Самаре, где он снизился на 70%, что означает, что количество проданных квартир уменьшилось в три раза по сравнению с июнем. В Новосибирске, Казани и Уфе ситуация также не лучше — падение составило 67%, 65% и 64% соответственно. В Москве количество заключенных ДДУ сократилось на треть.

Однако данные от «Яндекса» выглядят довольно оптимистично. По подсчетам сервиса bnMAP.pro, спрос в пределах старой Москвы упал на 60,9% за месяц, в Новой Москве — на 76,7%, а в Московской области — на 77,1%. Это свидетельствует о полном застое в продажах.

Это не вызывает удивления. Во-первых, ставки по ипотеке без льготных программ легко превышают 23% годовых, а во-вторых, стоимость квадратного метра в пределах МКАД за год увеличилась на 26,6%, достигнув 442,1 тыс. рублей. В Новой Москве рост составил 12%, до 243,5 тыс. рублей, а в Подмосковье — 12,6%, до 189,6 тыс. рублей.

Данные различных сервисов могут различаться, поэтому обратимся к информации от организаций, которые непосредственно предоставляют ипотечные займы.

Согласно данным «Домклика», в июле Сбербанк выдал на 54,4% меньше ипотечных займов по сравнению с июнем. В результате доля займов на покупку квартиры на первичном рынке уменьшилась до 21,7%, тогда как во II квартале 2024 года она составляла 40,8%. На одну новую квартиру в ипотеку сейчас приходится четыре сделки по ипотеке на вторичном рынке.

Когда и насколько могут снизиться цены на новостройки?

Для девелоперов такие показатели являются крайне неприятными. Им необходимо иметь собственные средства для продолжения своей деятельности, так как займы предоставляются на условиях «ключевая ставка + 3%». Для застройщиков капитал обходится более чем в 20% годовых.

Ситуация зашла в тупик: если не снижать цены, продажи не состоятся, и свободных средств не будет. Однако, если сделать уступки, это может привести к гонке застройщиков за снижением цен. И как тогда расплачиваться с банками?

Учитывая такие предпосылки, учредитель MOST Development Алеся Полещук осторожно прогнозирует постепенное снижение цен на 10-15% в следующем году.

Вице-президент Гильдии риелторов Константин Апрелев уже замечает снижение цен у трети застройщиков и делает более радикальные прогнозы о падении цен на 15-20% до конца 2024 года.

— Центробанк будет осуществлять достаточно жесткий контроль за ситуацией, чтобы не повышать риски. По этой причине, я думаю, здесь ужесточатся требования к выдаче ипотечных кредитов, и, естественно, это приведет к еще большему сокращению спроса на первичном рынке, — сказал Апрелев.

Опасения относительно ужесточения правил выдачи ипотеки обоснованы. ЦБ и Минфин уже разработали меру, которая сделает покупку квартиры более безопасной, но неизбежно приведет к повышению цен.

В последние годы застройщики придумали способ, как избежать передачи денег дольщиков на защищенные эскроу-счета и использовать их для строительства. Для этого они прибегают к услугам компаний-прокладок. Директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов так описал эту схему.

Застройщик продает квартиру стоимостью десять миллионов рублей связанному с ним юридическому лицу по значительно заниженной цене, например, за два миллиона рублей — на эскроу-счете оказывается только эта сумма. Затем эта фирма-прокладка реализует квартиру конечному покупателю уже по рыночной стоимости. В этом случае 8 миллионов рублей разницы поступают застройщику напрямую, минуя эскроу-счет, на котором остается только два миллиона рублей.

С одной стороны, такая схема позволяет застройщику уменьшить размер займа и выплачиваемые проценты (что помогает удерживать цены на квартиры), с другой стороны, если строительство будет остановлено, покупатель сможет вернуть только 2 миллиона рублей. За оставшимися восьми миллионами придется обращаться в суд, и не факт, что удастся что-либо получить.

Кроме того, власти активно борются с различными ипотечными программами, которые субсидируют застройщики, стремясь обеспечить большую безопасность для граждан. Вице-спикер Госдумы Борис Чернышов предложил главе ЦБ Эльвире Набиуллиной просто запретить выдачу ипотеки по ставкам ниже ключевой. В этом предложении есть своя логика: если нет возможности приобрести квартиру, то и связанных с этим рисков не возникает.

В конечном итоге застройщики оказались в сложной ситуации. Они не могут оставить текущие цены, но резкое снижение тоже чревато последствиями. Поэтому им остается лишь лавировать, находя новые способы привлечения клиентов, например, предлагая индивидуальные скидки. Специальные предложения можно встретить почти у каждого застройщика.

Таким образом, видимые цены остаются на прежнем уровне, что помогает избежать паники и обвала рынка (люди не видят смысла ждать и начинают оформлять сделки), а также позволяет удержать клиента выгодным предложением по современным меркам.