Алексей Востриков: Генплан не должен быть таким, каким его приняли при Чиркунове

Проект застройки микрорайона Ива-1 по объемам сравним с нашумевшей Бахаревкой. С той разницей, что затраты на возведение социальной инфраструктуры уже были заложены в договоре на аренду площадки, заключенном между корпорацией «Девелопмент-Юг» и администрацией Перми.

Но после принятия генерального плана и снижения уровня разрешенной этажности реализация проекта застопорилась. После того как истек срок договора аренды, администрация не стала его продлевать, что спровоцировало судебный спор между застройщиком и чиновниками. О том, почему это произошло, Properm.ru рассказал вице-президент компании Алексей Востриков.

— Алексей, в арбитражном суде «Девелопмент-Юг» добивался заключения договора аренды участка в микрорайоне Ива-1. Обе инстанции пройдены, но соглашение с администрацией так и не подписано. Почему?

— Мы в очередной раз убедились в том, что администрация пытается избежать ответственности. Несмотря на декларируемую готовность пойти на «мировую».

Полную хронологию реализации проекта по застройке Ивы-1 компанией «Девелопмент-Юг» смотрите в таймлинии. Картинки кликабельны.

— Что значит «пытается избежать ответственности»?

— Проект мирового соглашения был разработан администрацией Перми. Администрация проиграла в суде первую инстанцию, затем вторую. Но мировое соглашение, которое позволит заключить договор аренды на первоначальных условиях, почему-то не заключается. Спустя месяц они его не подписали.

— Зачем чиновники взяли этот месяц паузы?

— Для внутреннего согласования мирового соглашения и определения лица, которое его подпишет.

— Лицо для подписи так и не нашли?

— На заседании они заявили о несоблюдении ряда технических процедур.

— Как вы объясняете затягивание этого процесса?

— Очень сложно определить человека, который подпишет мировое соглашение. Любое соглашение — это некий компромисс власти с девелопером. Зачастую он вызывает вопросы — почему администрация Перми пошла именно на такие договоренности с застройщиком.

В нашем случае все прозрачно. Весь перечень социальной инфраструктуры скопирован из договора аренды, который был подписан в 2008 году. Повторю: соглашение разрабатывалось ответчиком — администрацией Перми. Еще 1,5 месяца назад мы написали в администрацию письмо о том, что готовы подписать мировое соглашение в любом формате, который они предложат. Но этого не произошло.

— Чем новый договор аренды будет отличаться от старого?

— По документам ровно никаких отличий. Проект мирового соглашения предполагает аренду земли на 4 года 11 месяцев, также как было в предыдущем договоре. Он подразумевает строительство и передачу социальной инфраструктуры в том же размере, что оговаривался предыдущим договором аренды.

— Другими словами, вы инфраструктуру создаете за свой счет, после чего передаете ее муниципалитету?

— Да, в договоре было прописано именно так. Школы, детские сады, поликлиники и прочие объекты мы создаем за свой счет. Расчетная стоимость затрат — около 1,5 млрд рублей.

— Сроки строительства определены?

— Все будет зависеть от продаж. Будем строить столько, сколь рынок съест.

— Как события будут развиваться, если администрация вновь не решит технические вопросы и не найдет ответственного за подписание соглашения?

— Если администрация Перми вдруг не выполнит решение суда, мы перейдем к судебным тяжбам, дойдем до Высшего Арбитражного суда, если потребуется.

Согласно Земельному Кодексу РФ, у нас есть исключительное право на заключение нового договора аренды, и администрация обязана его исполнить. Кодекс стоит выше желаний администрации. Это закон, и он един для всех.

Как только будет заключен договор аренды, мы в ту же секунду приступим к реализации проекта. Мы живем этим проектом. Пермь — наш опорный регион, мы будем входить сюда максимально быстро.

Пока же за пять лет, что мы пытаемся реализовать этот проект, компания понесла официальных затрат 500 млн рублей. Каждый день этот проект продолжает генерировать убытки. В день мы тратим на него примерно 250 тыс. рублей. Но мы ни разу не поднимали вопрос о возмещении убытков с администрации Перми, и не будем его поднимать.

— На что вы потратили эти 500 млн рублей?

— 305 млн нам стоила победа в аукционе на право аренды участка. Остальное — налоги, операционные расходы на создание офиса, аренда земли. Здесь она, кстати, очень высокая.

— Чем объясняете такое поведение администрации Перми?

— Не знаю, чем это можно объяснить.

Мы несколько раз встречались с руководством Пермского края. Я благодарен Виктору Басаргину за его позицию — он однозначно поддержал наш проект. Прошлый губернатор (Олег Чиркунов — Properm.ru) решил, что на наших площадках надо реализовать маленькую Швейцарию, возводить дома низкой этажности. Итог такой политики мы видим сегодня: если сравнить количество строящегося жилья в Перми и Краснодаре, расплакаться хочется. У нас город меньше вашего, ввод жилья в прошлом году в Краснодаре составил более 1,5 млн кв. м, из них 400 тысяч кв. м приходится на нашу компанию. Перми нужно расти не только в количестве, но и в качестве жилья.

Пермскому краю необходим положительный инвестиционный климат, и тот процесс, что сегодня происходит, благоприятно на нем не сказывается. Бизнес, который связан с Пермским краем, сегодня видит, что через пять лет наша компания на площадку так и не вышла.

— Почему Виктор Басаргин не исправит эту ситуацию?

— К сожалению, муниципалитет не подчиняется напрямую губернатору.

— На какие показатели застройки вы планируете выйти?

— Первые два года будем строить по 30–50 тыс. кв. м, дальше до 100 тыс. кв. м. в год.

— Пермские общественники подозревают, что строительство социальной инфраструктуры Бахаревки ляжет на бюджет Перми. Вы всерьез полагаете, что губернатор добьется финансирования этого вопроса за счет федерального бюджета?

— Честно? Я уверен, что получится. Не стоит забывать, откуда пришли Виктор Федорович и его команда. Он был министром регионального развития, он прекрасно представляет формат привлечения федеральных бюджетных средств. Я уверен, что реализация этой идеи может быть первым для Перми проектом, в котором будут привлечены федеральные средства на строительство социальной инфраструктуры.

— В возведении Бахаревки нагрузка на школы-поликлиники ложится на федеральный бюджет. Группа компаний «ПИК» просит 3,3 млрд рублей. Вам не обидно?

— Нет.

— Что скажете про проект застройки Бахаревки?

— Ничего. Площадку оценить могу. Хорошая площадка. Но хуже, чем наша.

— Совместно с компанией «Камская долина» вы создали предприятие для застройки Ивы-1. Какие новости в этом направлении?

— В глобальной стратегии нашей компании мы в ближайшие несколько лет видим именно региональное развитие. Нас интересует не только пермский регион, но и ряд других, в том числе и Московская область. На пермском опыте мы понимаем, как важно для себя находить порядочного и понятного партнера и с ним строить отношения.

Заказчиком строительства Ивы-1 станет наше совместное с «Камской долиной» предприятие «Ива-девелопмент». У нас 90% в этом предприятии, у «Камской долины» 10%. Пермский девелопер станет техническим заказчиком по проекту, вполне возможно, мы для реализации проекта привлечем стороннюю компанию, которая будет осуществлять технический надзор и аудит.

У нас есть стратегия по реализации продаж — первый этап будет реализован через ЖСК «Синица». Второй этап — организация собственного отдела продаж в Перми, и третий — мы создадим здесь филиал, либо организуем агентство недвижимости.

— Когда это произойдет?

— Конкретные сроки мы не ставили, как это можно сделать, когда в суде вопрос не решен?

— У вас есть другие проекты в Пермском крае?

— Пока мы живем одним проектом. У вас очень интересный рынок, спустя какое-то время мы здесь точно не одним проектом будем представлены. Непросто в регионе занимать одну площадку. Это сложно и с точки зрения организации продаж. Мы для себя поняли, что чем шире предложение, тем выше продажи. В Краснодаре мы строим во всех районах.

Но конкретных проектов, которые нас заинтересовали, пока нет.

— Но есть те, к которым присматриваетесь?

— Да. Нам точечная застройка не интересна. Рассматриваем участки от 2 гектаров, на которых можно возвести более 30 тыс. кв. м. Возводим только высотное жилье.

— В Перми расселением хотите заняться?

— Не знаю, как в Перми, но в Краснодаре нет норм законодательства, которые бы нормально регулировали процесс расселения и предоставления участка строительной компании. Если ваша исполнительная власть захочет, бизнес найдет экономический интерес для себя в этом процессе. Надо только установить соответствующие нормативы.

— То есть пермская власть этого не хочет?

— Не знаю.

— Охарактеризуйте пермский рынок недвижимости.

— У вас большой отложенный спрос, сформировавшийся за время непонятной градостроительной политики. Очень остро стоит проблема по расселению ветхого и аварийного жилья. У нас та же проблема, но за последние годы в Краснодаре не строит только тот, кто семечками торгует. До кризиса на рынке было несколько крупных игроков, сейчас их доля размылась. Появилось много мелких застройщиков, среда с каждым годом становится конкурентнее, цена на землю растет.

В Краснодарском крае дома вводятся без чистовой отделки. Здесь я вижу совсем другое.

У вас представлен ряд крупных игроков на рынке. Для меня очевидно, что ввод жилья в городе сдерживается искусственно, потому что застройщики заняли такую позицию — пока не изменится отношение исполнительной власти к строительству, не ждите высокого показателя по вводу жилья. В Краснодаре обратная ситуация — там правительство принимает меры по снижению объемов строящегося жилья. Например, повышает требования к застройщикам по обеспечению инфраструктурой, такой как парковочные места.

Цены на недвижимости у нас схожие. В Краснодаре цена высокая из-за высокого спроса, но у нас он начинает балансировать с предложением. У вас цена высокая из-за того, что предложения мало.

Пермь — город с хорошим потенциалом, как Краснодар десять лет назад. Вы стоите на пороге активного развития, которое вот-вот произойдет. Уже сейчас регион инвестиционно начинает преображаться. Деньги начинают поступать, и не только ресурсные. Наши земляки — компания «Магнит» выходит, открывается «Лента», второй гипермаркет строит Metro.

— В Пермской гордуме скоро будут рассматриваться сразу 17 поправок к генеральному плану. Ваша компания в числе заявителей по Иве-1. Как вы это прокомментируете?

— Для реализации 1 млн кв. м на этой площадке надо повысить этажность. В противном случае экономика проекта не позволяет заниматься строительством, лучше там помидоры выращивать и продавать.

Не зная экологической подоплеки этих 17 площадок, скажу, что их застройка сработает на развитие города.

— Другими словами, вы поддерживаете запущенный процесс изменения генплана?

— Да. Генплан не должен быть таким, каким его приняли при Олеге Чиркунове. Это не развитие. Это — не развитие.