Posted 28 октября 2014,, 09:30

Published 28 октября 2014,, 09:30

Modified 2 марта 2023,, 17:13

Updated 2 марта 2023,, 17:13

Цена ипотечной зависимости. Во что превратится рынок недвижимости без кредитов?

Цена ипотечной зависимости. Во что превратится рынок недвижимости без кредитов?

28 октября 2014, 09:30
Алексей Лучников
Фото: Properm.ru
В условиях острой нехватки налички, продажи квартир проходят за счет ипотечных кредитов. Большое количество сделок в ипотеку беспокоит даже застройщиков. Что произойдет, если инструмент, который всегда раскручивал рынок, вдруг откажет, а сами квартиры перестанут быть ликвидным товаром?
Сюжет
Ипотека

С начала 2014 года риелторы и застройщики отмечают увеличение числа сделок в ипотеку. «По первому полугодию мы зафиксировали рост выдачи ипотечных кредитов на четверть, по некоторым банкам он доходил до 30%, — рассказал Properm.ru коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев. — Это говорит о том, что наличных денег у людей нет, и единственный способ реализовать потребность в жилье — взять ипотечный кредит. Хорошо это или плохо, я не знаю».

Мы составили инфографику по выданным на территории Пермского края ипотечным кредитам. Данные — Центробанк России.

Увеличением продаж квартир в кредит обеспокоен председатель совета директоровОАО «КД Групп» Андрей Гладиков: «Сделок в ипотеку стало излишне много, как мне кажется. Не дай бог возникнет какая-то негативная банковская ситуация, прекратится выдача кредитов, будут повышаться проценты».

«Платежеспособный спрос не резиновый, построить можно, но ведь это надо продать, — рассуждает заместитель генерального директора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин. — Если завтра случится проблема с кредитованием, спрос и вовсе съежится».

«Недвижимость перестала быть ликвидным товаром», — заявил коммерческий директор агентства недвижимости «Респект». Из уст риелтора это звучит как приговор. 2014 год показал: цены на недвижимость в ступоре, а значит, за счет инфляции владельцы квартир уже потеряли часть своих сбережений. В довершение к этому Ананьев прогнозирует спад спроса населения на ипотечные кредиты и охлаждение интереса к этому продукту у банков.

Алексей Ананьев: Одобренных кредитов в банках достаточно, но сделок нет. Это связано с тем, что люди напуганы, смогут ли платить 15 лет. Все понимают, что сейчас затраты на жизнь выросли, и расти будут дальше. Рост зарплат ограничен, надо понимать, из каких денег платить кредит: отказывать в еде и в питье не каждый готов.

В первой половине 2014 года, многие вкладчики на фоне падения рубля закрывали депозиты и покупали недвижимость, в том числе с помощью ипотеки. С тех пор изменился рынок недвижимости — неуверенный рост цен первых месяцев года во втором полугодии окончательно сдулся. Толчок ипотеке под конец года могут придать традиционные новогодние скидочные акции от застройщиков, но в 2015 году ситуация может кардинально измениться. Показатели продаж ипотечных кредитов останутся прежними только в том случае, если банки закроют глаза на риски и начнут кредитовать заемщиков с более низким уровнем дохода. Впрочем, пока банкиры убеждают, что ипотека продолжает оставаться локомотивом розничного рынка кредитования и вызывать интерес у кредитного сообщества.

Другой взгляд на это у коммерческого директора АН «Респект». «Коммерческие банки стали ужесточать требования по заемщикам, — отмечает Ананьев. — Все понимают, что в декабре их ждут выплаты по заемным средствам, которые были заняты за рубежом. Доллар вырос на 20% (с 33 до 42 рублей — Properm.ru) и останавливаться на этом не намерен, а отдавать кредиты придется в американской валюте по сегодняшнему курсу. Поэтому банки рассчитывают свои бюджеты и отказывают в выдаче кредитов. Дальше эта ситуация только усугубится. Ставки повышаться не будут, прежде всего за этим будут следить банки с госкапиталом. Но доступность ипотечного кредитования точно снизится».

Директор центра прикладной экономики Юрий Белоусов: — Безусловно, неуверенность в кредитовании растет, я согласен с этим. Вы будете брать кредит, когда будете думать, что завтра будет лучше, чем сегодня. Если уверенности в завтрашнем дне нет, вы постараетесь кредит не брать. А сейчас уверенность мало у кого есть.

Экономист убежден, что скоро появится проблема другого рода — банки перестанут выдавать кредиты.

«Люди возвращают старые кредиты, а новые взять не могут, — объясняет Белоусов. — Население хоть немного, но сократило депозиты в банках, предпочитая в доллары вкладывать. К чему приведут эти проблемы, никто не скажет. Очень многое будет зависеть от политических решений. Политические решения будут вести либо к формализации экономической ситуации, либо к обострению. Одно могу сказать точно: сейчас уже никто не говорит, что санкции пошли на пользу России».

«В первую очередь сейчас все зависит от политики, а предсказать, что будет с политикой, никто не может» — заключил экономист.

Эксперт Properm.ru, пожелавший остаться неназванным, указывает, что показатели роста ипотечных кредитов в 2013–2014 годах нельзя напрямую связывать с реальными сделками на рынке недвижимости. «В 2012–2014 многие люди рефинансировали ипотечные кредиты, старый ипотечный кредит возвращали, беря в другом банке новый под более низкую ставку» — пояснил собеседник портала. Это означает, что вместо уверенного роста ипотечного кредитования мы наблюдаем бег на месте.

Разберем на примере будущее рынка недвижимости без ипотеки, которое рисуют эксперты. Семья хочет улучшить жилищные условия. В планах собственников продать квартиру, использовать вырученные деньги как первоначальный взнос, взять ипотечный кредит и купить новое жилье. Эти планы срываются на начальном этапе, поскольку покупателей на первую квартиру не найти — свободных денег на рынке нет. Дальше события развиваются по «принципу домино» — одна сорванная сделка тормозит вторую и т.д.

Если неудачные попытки продать жилье не останавливают собственников, семья вынуждена увеличить стоимость ипотечного кредита, либо оформить потребительский кредит, используя его как первоначальный взнос. В любом случае, финансовая нагрузка на семью в такой ситуации становится неподъемной.

Прогнозы давать никто не берется. Застройщики намерены строить до тех пор, пока не столкнутся с тем, что квартиры в строящихся домах больше не расхватывают как горячие пирожки. В следующем году это может стать реальностью, если из рынка недвижимости достанут ипотечную иглу. В этом случае стройки, которые начнутся в 2015 году, могут превратиться в «памятники» недостроенных и не проданных домов, возведение которых отложат до лучших времен.

Читайте также о том, как в погоне за выполнением плана по вводу жилья, Пермский край превращается в большую деревню.

"