Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Инструкция

Способы управления многоквартирным жилым домом

Всего существует три формы управления многоквартирным жилым домом: управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление собственниками квартир в доме. В Жилищном кодексе РФ отмечено, что жильцы имеют право выбрать один из них.

1. Управляющая компания — это коммерческая организация, при которой юридическое лицо или индивидуальный предприниматель за определенную плату ведет дела по управлению многоквартирным домом. Она выбирает поставщиков коммунальных услуг самостоятельно, при этом не учитывает, какие тарифы были бы наиболее выгодными для жильцов.
2. Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, в которой интересы жильцов представляет председатель. Собственники квартир могут сами выбирать ресурсоснабжающие организации с более выгодными тарифами. Председатель ТСЖ и его помощники — члены правления — избираются на срок до двух лет.
3. Непосредственное управление собственниками жилья. В этом случае собственники либо решают все вопросы сообща, либо делают доверенность на одного из собственников, чтобы он представлял действовал от их имени.

Основания для смены УК

Если вы недовольны качеством работы управляющей компании, то можете отказаться от ее услуг и выбрать другую или сменить форму управления. Поводом для этого могут стать следующие ситуации:

• ваша управляющая компания неверно рассчитывает платежи, завышает их;
• жалобы жильцов никто не решает, УК игнорирует существующие проблемы;
• освещение в подъезде отсутствует;
• никто не следит за чистотой в подъезде;
• зимой никто не убирает снег и не посыпает песком или реагентами гололед на тротуарах придомовой территории;
• управляющая компания систематически не доводит до вашего сведения важную информацию, например, не предупреждает об отключении воды и работах во дворе дома.

Собрание жильцов

До собрания председатель ТСЖ или старший по дому готовит перечень проблем, которые жильцы будут решать на ближайшей встрече. Уведомить о собрании жильцов необходимо не позже, чем за 10 дней до запланированной даты. В повестке могут содержаться такие вопросы:

1. проведение очно-заочного голосования, результаты которого решают, будут ли владельцы квартир менять УК;
2. расторжение договора с управляющей организацией;
3. выбор формы управления многоквартирным домом и утверждение новой УК;
4. утверждение условий договора с выбранной УК;
5. сроки передачи технической документации — за 30 дней до прекращения полномочий старой УК и в течение 2–3 дней с момента проведения общего собрания;
6. подведение результатов обсуждения и занесение итогов в протокол собрания.

После этого управляющая организация обязана оповестить жильцов о принятом решении с помощью заказного письма или лично под подпись. Если на предыдущих собраниях обговаривали, что их итоги будут размещаться на доске объявлений у подъезда или информационном стенде в самом доме, то протокол с итогами можно разместить там. Для принятия решения, за него должны проголосовать не менее половины всех собственников квартир. Съемщики жилья и родственники собственников в голосовании не участвуют.

Расторжение договора со старой УК

Попрощаться со старой УК вы сможете в одной или нескольких следующих ситуациях:

• Окончание срока действия договора управления со старой УК. Когда полномочия прежней «управляйки» закончатся, жильцы имеют право выбрать новую или сменить способ управления многоквартирным домом.
• Если старая организация не выполняет обязанности, указанные в договоре, то собственники жилья имеют право в одностороннем порядке отказаться от ее услуг.
• Если суд удовлетворил требования Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края и аннулировал лицензию УК.
• Расторжение договора по решению обеих сторон — если и собственники, и УК готовы прекратить сотрудничество.
• Смена способа управления домом. К примеру, вы и ваши соседи можете на общем собрании решить создать ТСЖ, однако позже председатель товарищества нанимает для ведения дел управляющую компанию. Если новая УК не сравится со своими обязанностями, то можно будет поменять ее на собрании правления ТСЖ. Однако такой пункт должен быть прописан в Уставе ТСЖ. Или вы можете не создавать ТСЖ и выбрать УК.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Ищем альтернативу

У каждой УК есть свой сайт, на котором должна размещаться необходимая для жильцов информация: объявления о проведении работ на придомовой территории, информация о действующих тарифах ЖКХ, предупреждение об отключении воды. Обратите внимание на то, как часто обновляется сайт. Помимо этого, на сайте должны быть опубликованы лицензия от Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края на управление домом (скан или фото документа в хорошем качестве), а также ФИО директора УК, телефоны и e-mail, по которым можно связаться с ним.

Проверьте, является ли УК несостоятельной с помощью единого федерального реестра сведений о банкротстве. Окна поиска расположены на главной странице, используйте любое.

Если вы еще не определились с выбором, то:

• Посетите сайт краевой ИГЖН. На нем публикуются рейтинги лучших управляющих компаний Перми и Пермского края за квартал. Чтобы облегчить себе задачу, можете изучить информацию о лидерах рейтинга.
• Далее из перечня организаций выберите те, которые находятся близко к вашему дому. Это нужно, чтобы в неотложной ситуации вы могли быстро добраться до офиса компании.
• Зайдите на портал МинЖКХ. В разделе «Жилой фонд» укажите в полях поиска название одной из ближайших управляющих компаний и ваш город. На отведенной УК странице вы можете изучить отзывы собственников жилья о качестве работы организации и на их основе принимать решение.

Какая информация должна быть указана в договоре управления?

По Жилищному кодексу РФ, в договоре обязательно указывается следующая информация:

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, дела которого будет вести УК. В него входят помещения дома, которыми пользуются все владельцы квартир, например, лестничные площадки и сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки, коридоры, встроенные гаражи, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводы и котельные, а также инженерное оборудование.
2. Перечень работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества дома.
3. Порядок установления цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилья, а также платы за услуги ЖКХ (водоснабжение, свет, газ и другие). В тексте договора прописана информация о порядке оплаты оказываемых услуг и выполняемых работ.

Как заключить договор с новой УК?

После выбора новой управляющей компании, вам нужно расторгнуть договор со старой. Для этого нужно убедиться, что как минимум половина собственников поддерживают решение о назначении другой организации, которая будет вести дела вашего дома. После собрания вышлите копии протоколов старой и новой управляющим компаниям.

Договор управления заключается только с собственниками в двух экземплярах. Один экземпляр договора остается у директора УК, а второй — у владельца жилья. Если вдруг вы подписали документ, но потеряли его, то обратитесь за копией в УК. По закону глава компании должен ее предоставить.

Чтобы подписать договор, собственник должен собрать следующий пакет документов с копиями:

• паспорт;
• кадастровый паспорт;
• выписка или свидетельство из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая ваши права на квартиру;
• справка о том, кто зарегистрирован в квартире, из Бюро технической инвентаризации;
• технические документы на жилье.

Управляющая компания обязана предъявить лицензию на право заниматься управлением и содержанием домов, а также свидетельство о регистрации юрлица в налоговых органах.

Как новая управляющая компания получает документы?

После подписания договора новая УК обязана в течение трех рабочих дней передать в ИГЖН Пермского края документы для внесения изменений в реестр лицензий региона, а также добавить обслуживаемый дом в список многоквартирных домов на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ и портале ГИС ЖКХ. Директор компании передает для регистрации в ИГЖН:

• копии учредительных документов юрлица, заверенные у нотариуса (если глава УК является юридическим лицом);
• копию квалификационного аттестата;
• копию приказа о назначении на должность главы УК;
• опись вышеперечисленных документов.

После этого ИГЖН включает дом в лицензию УК. Иногда ИГЖН просит директора предоставить оригиналы документов для проверки всех данных и после проверки возвращает. Затем Инспекция в течение 10 дней с момента поступления заявления УК вносит ваш многоквартирный дом в лицензию. После этого компания приступает к выполнению своих обязанностей. Если ИГЖН обнаружит, что документы не соответствуют законодательству, то организует дополнительные проверки. Тогда оформление лицензии могут приостановить на срок до 1 месяца.

Прежняя УК обязана передать всю техническую документацию. Если она утеряла какие-то документы, то директор организации обязан восстановить их за свой счет. В техническую документацию входят:

1. Документы технического учета жилфонда, в них указано, в каком состоянии находится общее имущество.
2. Документы на общедомовые счетчики, данные об их ремонте, проверках и замене.
3. Документы об индивидуальных и квартирных счетчиках.
4. Акты о приемке работ, а также документы о смете, описи по проведению текущего ремонта, услугам по содержанию общего имущества владельцев квартир.
5. Акты осмотра и испытаний инженерных сетей, приборов учета, а также механического, электрического, сантехнического оборудования, рассчитанного более чем на одно помещение в здании.
6. Документы о проверках крыш, а также объектов на придомовой территории.
7. Акты проверок готовности к отопительному сезону, паспорта готовности здания к отопительному периоду.
8. Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома, если он сдан после 1 июля 2007 года.

Также новая УК получает:

• копию кадастровой карты земельного участка;
• выписку из Реестра о зарегистрированных правах на объекты общего имущества;
• копию градостроительного плана земельного участка, если она есть;
• проектные документы на дом или их копию.

Что делать, если у жильцов остались долги перед старой УК?

Если старая УК присылает квитанции и требует погасить задолженности, собственники должны проверить и сравнить тарифы и объем траты ресурсов с данными в платежных документах. Вероятно, управляющие организации подписали договор цессии. Тогда прежняя УК должна отправить жильцам квартир уведомления, что она берет долг на себя.

Если официально долги не переходят к новой УК, то она не имеет право начислять пени. Кроме того, собственники могут потребовать копии всех документов об общем имуществе. Если по запросу владельцев квартир управляющая организация их не предъявляет, то жильцы имеют право аннулировать договор цессии через суд. Это несложно сделать с помощью квалифицированного юриста.