Получайте оповещения

в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

Пермский край
Всего заражений
55627 +94
Выздоровели
50229 +111
Умерли
3494 +11
Properm.ru
Стройка стоит. Подводим итоги работы отрасли, которой досталось больше всех В 2017 году Properm.ru методично и подробно занимался освещением дел на строительном рынке Прикамья. Мы первые написали про «Классик» и «Камскую долину», проанализировали все проблемные стройки.

Стройка стоит. Подводим итоги работы отрасли, которой досталось больше всех

29 декабря 2017, 09:00

Стройка стоит. Подводим итоги работы отрасли, которой досталось больше всех
В 2017 году Properm.ru методично и подробно занимался освещением дел на строительном рынке Прикамья.
Мы первые написали про «Классик» и «Камскую долину», проанализировали все проблемные стройки.

В Пермском крае 114 компаний, осуществляющих жилищное строительство. За последние 10 лет обанкротилось 30 застройщиков. В 2017 году введена процедура наблюдения в отношении шести компаний, введена процедура конкурсного производства в отношении трех компаний, процедура конкурсного производства завершена в отношении трех застройщиков.

Подложили под ёлочку

Представители отрасли уверены, что падение объемов строительства в 2017 году скажется на рынке в ближайшей перспективе (на росте цен на жилье, на уходе игроков, отсутствии амбициозных проектов).

По данным Пермьстата на ноябрь 2017 года, в Пермском крае введено 753,3 тыс. кв. м (общей площади жилых помещений). Но по данным министерства строительства Пермского края, окончательная цифра за 2017 год будет известна в январе 2018 года. По предварительным итогам и прогнозным данным, будет сдано около 1 млн кв.м жилья, чуть меньше, чем в 2016 году.

Последние годы почти половина (когда-то больше, когда-то меньше) из общего количества сданного жилья — это индивидуальное жилищное строительство. ИЖС строится активно, уже построено больше чем 2016 году. Ожидаемая цифра сданных квадратных метров по ИЖС в 2017 году — около 400 тыс. кв.м.

Многие показатели строительного рынка региона отстают от общероссийских, например, количество введенных квартир на 1 тыс. человек. В среднем по России — 8, в Пермском крае — 6,7. Общая жилая площадь на одного жителя региона 23,2 кв. м, в РФ этот показатель — 24 кв.м. По социальным стандартам на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м.

В России 81,9% жилфонда оборудовано водопроводом, в Пермском крае — 77,1%. Сложная ситуация с газификацией. В ПФО газифицировано в среднем 84,4% жилых помещений, в Пермском крае только 71,8%. Справедливости ради надо отметить, что в РФ этот показатель равен 66,3%.

Почти в два раза хуже, чем в среднем по стране, обстоят дела с незавершенным (в том числе законсервированным) строительством, в 2016 году отношение общей площади незавершенных жилых домов к годовому вводу жилья (без ИЖС) по РФ — 77%, по Пермскому краю — 130,6%.

Почти революционный год

В уходящем 2017 году строительная отрасль региона столкнулась как с проблемами, характерными для всей страны, так и с особенными, пермскими проблемами. По количеству пикетов, одиночных и массовых, митингов, голодовок, творческих протестных акций, обращений к губернатору региона Максиму Решетникову и президенту страны Владимиру Путину 2017 год точно стал революционым для края.

1. Обманутые дольщики. Главной бедой, конечно, стало исчезновение крупного застройщика ГК «Классик» и появление новых обманутых дольщиков, вложившихся в ЖК «Триумф. Квартал 2», «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь», «Компаунд Живаго», «Пермские высоты».

Министерство строительство и архитектуры Пермского края в курсе ситуации. Пока участники строительства не включены в реестр обманутых дольщиков. ПАИЖК занимается изучением вопроса и разработкой вариантов развития ситуации.

Окончательно решен вопрос с долгостроем — «Челюскинцев, 23 (2 очередь)», жилищно-строительный кооператив подписал соглашение с ОАО «ПАИЖК» 29 сентября 2017 года. Выбрана подрядная организация для осуществления проектных работ. Предусмотрена выдача целевых займов для завершения строительства.

Грустная история со строительством «Первого пермского микрорайона» достигла своего апогея — одной из дольщиц удалось прорваться к президенту страны Владимиру Путину во время его визита в Пермь, рассказать, каково ей с дочерью живется без жилья и без денег, отданных за это жилье.

Последняя информация по «Первому пермскому микрорайону» от министерства строительства Пермского края: «Прошло совещание с представителями последней, 12 секции. В течение двух месяцев представители минстроя проводили еженедельные встречи с дольщиками проблемного объекта по каждому дому. Важно было проинформировать граждан обо всех мерах поддержки, которые будут оказаны участникам строительства этих долгостроев».

Михаил Сюткин, первый заместитель председателя правительства — министр строительства и архитектуры Пермского края:

— Долгое время людям не хватало понимания текущего состояния, правового статуса, алгоритма дальнейших действий в сложившейся ситуации. В «Первом пермском» самое большое количество пострадавших участников — 287. Важно было собрать всех граждан секционно и выработать единый механизм передачи имущества из периметра банкротства застройщика в созданный гражданами ЖСК.

По предварительным данным подавляющему количеству участников строительства «Первого пермского микрорайона» (порядка 70%) согласно закону о господдержке дольщиков, который вступит в силу 1 января 2018 года, в качестве мер адресной поддержки будут направлены субсидии.

Региональный закон «О мерах государственной поддержки отдельных категорий граждан пострадавших от действий застройщиков, не завершивших строительство многоквартирного дома» был принят депутатами Законодательного собрания и подписан губернатором Пермского края. Он позволяет получить господдержку пенсионерами, гражданам, приобретавшим жилье за счет ипотеки, матерям и отцам-одиночкам.

Правительством края принято постановление №617 о мерах по завершению строительства многоквартирных домов. Пока на достройку «проблемных» объектов ни один застройщик в установленном законом порядке не заявился.

Застройщик «Первого Пермского микрорайона» на сегодняшний день является банкротом. Земельный участок изъяли за невыплату аренды. Задача минстроя края была такой: получить земельные участки, чтобы потом передать ЖСК либо инвесторам, которые продолжат строительство. Участки теперь краевые и будут переданы. Остальные земли — это земли сельхозназначения, на них жилое строительство осуществляться не может.

Ведет работу «фронт-офис», где обманутым участникам строительства оказывают консультации по вопросам достройки проблемных объектов, а также по юридическим вопросам.

2. Цена строительства. Когда застройщики в голос говорят о росте цены строительства квадратного метра, о кратном увеличении цен на строительные материалы, они не шутят. Добавьте к этому стоимость технологического присоединения сетей, электроэнергию, отопление. Средняя себестоимость строительства квадратного метра в Пермском крае — 38,9 тыс. рублей, средняя рыночная цена квадратного метра двухкомнатной квартиры — 51,4 тыс. рублей.

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений (рубль, значение показателя за год), Федеральная служба государственной статистики

Усугубляется ситуация сложными взаимоотношениями застройщиков с банками. Андрей Титов, учредитель и директор компании «Сириус» (застройщик ЖК «Пушкарский») рассказал Properm.ru: «Банки отказываются кредитовать строителей. Строительный бизнес подвержен сезонным факторам, и кассовым разрывам при проведении строительных работ, для их преодоления необходим кредитный ресурс. Любые другие бизнесы кредитуют, поддерживают, а строителей — нет».

По словам учредителей и директоров компаний-застройщиков, банки практически не кредитуют строительную отрасль (ни строительство жилья, ни строительство дорог). С большим трудом удается получать заемные средства на реализацию проектов, проценты очень высоки.

Виктор Суетин, генеральный директор АО «СтройПанельКомплект», председатель совета ассоциации «Пермские строители»:

— Уже не первый год строительное сообщество говорит о том, что кредитные ресурсы не доступны для застройщиков, их использование делает невыгодной экономику проекта.
При инвестиционном строительстве проценты по кредитным средствам должны находиться в диапазоне 2–4%, в противном случае строительство будет невыгодно, либо цены на квартиры повысятся на 20–30%. Пока нет конкретных решений от банковской сферы о готовности кредитовать застройщиков под такой процент.

По словам Виктора Суетина, 2017 год стал непростым периодом для строительной отрасли — снижение покупательной способности населения, сокращение объемов строительства, законодательные изменения. Горизонт планирования в строительной отрасли — 5 лет, соответственно, сегодняшние объемы закладывались в другой экономической ситуации.

Виктор Суетин: «Хотелось бы, чтобы законодательные изменения принимались в диалоге с застройщиками. Каждая инициатива требует грамотной оценки представителей бизнеса. Ведь мы находимся внутри ситуации, просчитываем экономику проектов, знаем потребности рынка (покупателей) и свои возможности. Только ужесточение — это не всегда единственный выход».

По словам главного архитектора «Сатурн-Р" Игоря Лугового, есть общие проблемы для всех предприятий строительной индустрии, характерные для нынешнего этапа развития Перми и Пермского края: недостаточная инвестиционная привлекательность, низкий уровень доходов населения и, как следствие, низкая доступность в приобретении жилья и улучшении жилищных условий, необоснованные административные барьеры и отсутствие взаимоувязанной нормативной базы. К пермским особенностям можно отнести проблемы с реализацией важных общественных, инфраструктурных проектов.

Игорь Луговой, главный архитектор «Сатурн-Р»:

— 2017 год стал для строительной отрасли Прикамья сложным. Падение общих объемов строительного производства может проявить себя в будущем году.
Проблемы строительной индустрии еще требуют серьезного анализа и на уровне каждой организации, и на уровне Ассоциации пермских строителей, департамента градостроительства и архитектуры Перми, министерства строительства и архитектуры Пермского края.
К сожалению, 2017 год не принес изменений в реализации таких резонансных проектов Перми как новая сцена Оперного театра, новое здание для Пермской художественной галереи, железнодорожный и автобусный вокзалы, историко-культурный комплекс «Первогород» и благоустройство эспланады.
В градостроительной сфере Перми назрели глубокие преобразования: необходимо начать подготовку нового Генерального плана, новых региональных и местных нормативов, организовать Институт Генерального плана Перми, реорганизовать Градостроительный совет Перми с нормой представительства архитекторов не менее 75%.

Игорь Луговой надеется, что в ближайшее время, уже в начале 2018 года, начнется активная конструктивная работа по подготовке к 300-летнему юбилею Перми и в связи с этим начнется: проектирование и строительство на эспланаде новой сцены Оперного театра с театральной площадью и театральным сквером, нового здания галереи, реализация историко-культурного комплекса «Первогород» с воссозданием колыбели Перми — Егошихинского медеплавильного завода и Музеем истории Перми в Разгуляе.

Директор группы компаний «ПМД» Олег Стародубцев считает, что в отрасли происходит обновление: «Что бы там ни говорили, мы на собственном опыте видим, что люди хотят покупать больше, чем коробки для жилья», — говорит он.

Олег Стародубцев, директор группы компаний «ПМД»:

— Строить только для того, чтобы загрузить мощности — неправильно. Люди хотят жить в красивых домах, которые отличаются один от другого. Вместе с квартирой они покупают и дополнительные опции — парковку, большую детскую площадку, близлежащую инфраструктуру. Компании, которые не успели уловить эти тенденции, начали терять в деньгах и свое место в «рейтингах». Мастодонтам становится сложнее, зато все большим спросом пользуются проекты молодых и прогрессивных застройщиков.

По словам Олега Стародубцева, произошло и еще одно очень важное изменение, которое показало, что в Перми ситуация не слишком радужная. С 1 июля 2017 года в России вступили новые требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков — минимум 2,5 млн рублей. В результате многие застройщики повысили уставной капитал, но многие этого не сделали. «Это очень важный фактор для строительства. Одни компании к этому пришли самостоятельно, других подтолкнут изменения в законодательстве», — рассказал Олег Стародубцев.

Домострой 2018 года

В 2018 году отрасль ожидают законодательные, финансовые, административно-правовые изменения. Поправки в федеральный закон о долевом строительстве (ФЗ–214) перекроют поток денег от дольщиков. По данным агентства правовой информации, общий объем привлеченных средств «дольщиков» оценивается в 3,5 трлн рублей в год, тогда как кредитование строительной отрасли — только 1,4 трлн рублей в год. Уже принятые законодательные изменения запрещают застройщикам получать нецелевые займы, выпускать облигации и иные долговые бумаги. Единственным источником внешнего финансирования становятся банки, которые неохотно идут на кредитование застройщиков, не говоря уже о снижении процентной ставки.

По словам вице-президента СИК «Девелопмент-Юг» Алексея Вострикова, их компания готова к законодательным изменениям, уже ведет переговоры с банками по поводу открытия эскроу-счетов (специальный счет, который открывается в банке для каждого дольщика, на нем деньги замораживаются на весь срок строительства дома).

Алексей Востриков, вице-президент СИК «Девелопмент-Юг»:

— Мы в Перми всерьез и надолго, в 2017 году сдали в Перми рекордные 36 тыс. кв.м, продали рекордные для Перми 25 тыс. кв. м. Сейчас в строительстве на «Иве» 50 тыс. кв. м, начали строить детский сад, сдадим его в конце 2018 года.
Будем искать в Перми земельные участки под новые проекты, исходя из новых требований федерального закондательства и новой строительной концепции, предложенной краевыми властями. Пермь должна стремиться к центру, не надо застраивать поля. Строители должны быть социально ответственными. Мы согласны с этим.
2017 год был очень напряженным, да и следующий, 2018 год, будет ненамного проще, но я смотрю в будущее с оптимизмом, потому что мы строим это будущее.

В связи с ужесточением федерального законодательства, а по сути, оно уже ужесточено — с появлением «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Резервы фонда будут формироваться за счет взносов всех застройщиков (примерно одного процента от указанной в проектной декларации стоимости объекта). Если компания станет банкротом, то участники строительства, заключившие договоры после 1 января 2017 года, смогут получить возмещение в размере цены неисполненного договора.

Лидеры пермского строительного рынка оценивают изменения как здравые и даже необходимые.

Виктор Суетин, генеральный директор АО «СтройПанельКомплект», председатель совета ассоциации «Пермские строители»:

— Строительную сферу ждут очередные законодательные изменения. Сейчас актуальной темой будет схема перехода на инвестиционное строительство. Необходимы будут четкая проработка механизмов перехода, обязательная оценка регулирующего воздействия. И власть, и добросовестные застройщики нацелены на то, чтобы ситуации с обманутыми дольщиками были решены, и не возникали новые прецеденты.
Инвестиционное строительство, эскроу-счета — все это положительные инициативы, при условии грамотной проработки и возможности работать в новых условиях законодательства. Ведь строительство — это такой же бизнес, как и любая другая сфера.

Застройщикам запрещено перекрестное субсидирование объектов (нельзя перенаправлять деньги, полученные за жилье в одном объекте, на строительство другого объекта). Это изменение распространяется на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Дольщики будут перечислять деньги на эскроу-счета. Собственные общехозяйственные расходы застройщика, зарплата, реклама, — эти расходы не могут превышать 10% сметы.

Закон вводит понятие «норматив собственного капитала», он должен составлять не менее 10% от взятых на себя обязательств по строительству объектов.

К чему приведет реформа? Мнения разделились.

Одни считают, что власти будут вынуждены привлечь застройщиков к обсуждению, выступить некой третьей силой между ними и банками. И если даже банки не «сдадутся», не пойдут на уступки, то появятся другие механизмы привлечения кредитных ресурсов застройщиками.

Другие уверены, что ничего хорошего ждать не стоит, изменения приведут к монополизации рынка, к росту цен на жилье, снижению объемов строительства.

Комментарии

Игорь Луговой, главный архитектор «Сатурн-Р»:

— В 2017 году ООО «Сатурн-Р» удалось полностью выполнить намеченные планы. Прежде всего, это фактическое окончание реализации проекта микрорайона «Данилиха» на Шоссе Космонавтов и начало реализации ещё более масштабного проекта застройки жилого комплекса «Арсенал» в жилом районе Красные Казармы.
Проект ЖК «Данилиха» начинался в далёком 2006 году, были разработаны три проекта планировки, много различных вариантов застройки, среди которых общественный комплекс с ледовым и спортивным дворцом, несколько вариантов жилых домов. Были выкуплены земельные участки и расселены частные дома, решены вопросы инженерной подготовки территории и близости к главному разгрузочному коллектору (ГРК), проходящему под землёй по территории застройки, пока, наконец, в 2015 году строительное подразделение зашло на площадку!
9 лет подготовки и всего 3 года активной фазы строительства — в итоге это 6 жилых домов, около 90 тыс. кв. м.
Пермь — наш дом и пусть архитектура нашего общего дома становится разноОБРАЗной, безопасной, удобной, уютной, теплой, светлой и доброй! Поздравляю всех жителей Перми и Пермского края с наступающим Новым годом!

Виктор Суетин, генеральный директор АО «СтройПанельКомплект», председатель совета ассоциации «Пермские строители»:


— В 2017 году введено в эксплуатацию 73 тыс. кв.м, включая ЖК «Любимов» (г. Березники), где мы выступали в качестве генерального подрядчика. Намеченные планы выполнены. Мы стремимся максимально оптимизировать все сроки и процессы. Производство не останавливается, темпы не снижаются, нет причин для беспокойства участников строительства. Уставный капитал АО «СтройПанельКомплект» был увеличен до 150 млн рублей.
Продолжается плановая реализация проектов комплексной застройки: ЖК «Медовый», ЖК «Мотовилихиsky» и ЖК Белые росы». Все проекты комплексной застройки рассчитаны до 2022 года.
Запланирован ряд новых проектов, сейчас они находятся в стадии разработки. В 2018 году планируем сдать 70–80 тыс. кв. м.
Как будут развиваться проекты, зависит от многих факторов: состояния экономики, покупательского спроса, курса властей. С новой властью всегда приходят новые решения, веяния. Мы как бизнес очень заинтересованы в полной ясности, нам здесь работать. Нормальное функционирование строительной отрасли — залог развития города.

Алексей Демкин, генеральный директор АО «ПЗСП»:

— 2017 год выдался непростым с точки зрения экономической ситуации в стране. В первую очередь она сказалась на строительной отрасли, в том числе и строительных организациях Прикамья. Несмотря на это, компания ПЗСП завершает год, сохраняя репутацию надёжного застройщика. Все объекты, запланированные к сдаче в эксплуатацию на этот год, мы сдали точно в срок, а некоторые — и раньше срока.
Перед предприятием стоят новые задачи по наращиванию присутствия на строительном рынке. Это потребует от нас расширения производственной линейки, внедрения новых современных технологий. В частности, будет открыто собственное производство межкомнатных дверей. Если сказать кратко, то наши планы на 2018 год — сохранение лидирующих позиций на строительном рынке Прикамья.

Олег Стародубцев, директор группы компаний «ПМД»:

— В 2017 году ГК «ПМД» сдала более 45 тыс. кв. м жилья. Мы завершили два проекта, начатых в 2015 году — жилой дом «Выше Мира» в Индустриальном районе и пятую очередь ЖК «Солнечный город». Последний стал завершением строительства большого жилого комплекса, который возводился с 2011 года. Сейчас в нем уже проживает 1203 семьи, еще 480 квартир в новом доме ждут хозяев. Планы перевыполнили.
Пятую очередь «Солнечного города» сдали раньше намеченного срока. Тратим много сил и времени на благоустройство территории. Ведь с момента заселения людей жизнь только начинается. Появляются вопросы по дополнительному благоустройству и организации двора.
В 2017 году ГК «ПМД» приступила и к новым проектам — жилому комплексу «Дуэт» в Дзержинском районе и дому «Рубин» в Мотовилихинском. Еще два проекта находятся в активной стадии строительства — дома «Клевер» и «Пионер». Удалось получить разрешения на строительство еще двух домов — «Брауни» и «Циолковский».
Наша задача — создать жилье, в котором будет комфортно и приятно жить. Дома органично вписываются в окружающую среду и становятся украшением города. Например, будущий ЖД «Циолковский» — дом в стиле конструктивизма. У него особенная архитектура, соответствующая будущему расположению — месту, которое охраняется Краевым центром охраны памятников и которое нельзя портить современными многоэтажками.


Оцените материал