Стройка стоит. Подводим итоги работы отрасли, которой досталось больше всех

В Пермском крае 114 компаний, осуществляющих жилищное строительство. За последние 10 лет обанкротилось 30 застройщиков. В 2017 году введена процедура наблюдения в отношении шести компаний, введена процедура конкурсного производства в отношении трех компаний, процедура конкурсного производства завершена в отношении трех застройщиков.

Подложили под ёлочку

Представители отрасли уверены, что падение объемов строительства в 2017 году скажется на рынке в ближайшей перспективе (на росте цен на жилье, на уходе игроков, отсутствии амбициозных проектов).

По данным Пермьстата на ноябрь 2017 года, в Пермском крае введено 753,3 тыс. кв. м (общей площади жилых помещений). Но по данным министерства строительства Пермского края, окончательная цифра за 2017 год будет известна в январе 2018 года. По предварительным итогам и прогнозным данным, будет сдано около 1 млн кв.м жилья, чуть меньше, чем в 2016 году.

Последние годы почти половина (когда-то больше, когда-то меньше) из общего количества сданного жилья — это индивидуальное жилищное строительство. ИЖС строится активно, уже построено больше чем 2016 году. Ожидаемая цифра сданных квадратных метров по ИЖС в 2017 году — около 400 тыс. кв.м.

Многие показатели строительного рынка региона отстают от общероссийских, например, количество введенных квартир на 1 тыс. человек. В среднем по России — 8, в Пермском крае — 6,7. Общая жилая площадь на одного жителя региона 23,2 кв. м, в РФ этот показатель — 24 кв.м. По социальным стандартам на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м.

В России 81,9% жилфонда оборудовано водопроводом, в Пермском крае — 77,1%. Сложная ситуация с газификацией. В ПФО газифицировано в среднем 84,4% жилых помещений, в Пермском крае только 71,8%. Справедливости ради надо отметить, что в РФ этот показатель равен 66,3%.

Почти в два раза хуже, чем в среднем по стране, обстоят дела с незавершенным (в том числе законсервированным) строительством, в 2016 году отношение общей площади незавершенных жилых домов к годовому вводу жилья (без ИЖС) по РФ — 77%, по Пермскому краю — 130,6%.

Почти революционный год

В уходящем 2017 году строительная отрасль региона столкнулась как с проблемами, характерными для всей страны, так и с особенными, пермскими проблемами. По количеству пикетов, одиночных и массовых, митингов, голодовок, творческих протестных акций, обращений к губернатору региона Максиму Решетникову и президенту страны Владимиру Путину 2017 год точно стал революционым для края.

1. Обманутые дольщики. Главной бедой, конечно, стало исчезновение крупного застройщика ГК «Классик» и появление новых обманутых дольщиков, вложившихся в ЖК «Триумф. Квартал 2», «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь», «Компаунд Живаго», «Пермские высоты».

Министерство строительство и архитектуры Пермского края в курсе ситуации. Пока участники строительства не включены в реестр обманутых дольщиков. ПАИЖК занимается изучением вопроса и разработкой вариантов развития ситуации.

Окончательно решен вопрос с долгостроем — «Челюскинцев, 23 (2 очередь)», жилищно-строительный кооператив подписал соглашение с ОАО «ПАИЖК» 29 сентября 2017 года. Выбрана подрядная организация для осуществления проектных работ. Предусмотрена выдача целевых займов для завершения строительства.

Грустная история со строительством «Первого пермского микрорайона» достигла своего апогея — одной из дольщиц удалось прорваться к президенту страны Владимиру Путину во время его визита в Пермь, рассказать, каково ей с дочерью живется без жилья и без денег, отданных за это жилье.

Последняя информация по «Первому пермскому микрорайону» от министерства строительства Пермского края: «Прошло совещание с представителями последней, 12 секции. В течение двух месяцев представители минстроя проводили еженедельные встречи с дольщиками проблемного объекта по каждому дому. Важно было проинформировать граждан обо всех мерах поддержки, которые будут оказаны участникам строительства этих долгостроев».

По предварительным данным подавляющему количеству участников строительства «Первого пермского микрорайона» (порядка 70%) согласно закону о господдержке дольщиков, который вступит в силу 1 января 2018 года, в качестве мер адресной поддержки будут направлены субсидии.

Региональный закон «О мерах государственной поддержки отдельных категорий граждан пострадавших от действий застройщиков, не завершивших строительство многоквартирного дома» был принят депутатами Законодательного собрания и подписан губернатором Пермского края. Он позволяет получить господдержку пенсионерами, гражданам, приобретавшим жилье за счет ипотеки, матерям и отцам-одиночкам.

Правительством края принято постановление №617 о мерах по завершению строительства многоквартирных домов. Пока на достройку «проблемных» объектов ни один застройщик в установленном законом порядке не заявился.

Застройщик «Первого Пермского микрорайона» на сегодняшний день является банкротом. Земельный участок изъяли за невыплату аренды. Задача минстроя края была такой: получить земельные участки, чтобы потом передать ЖСК либо инвесторам, которые продолжат строительство. Участки теперь краевые и будут переданы. Остальные земли — это земли сельхозназначения, на них жилое строительство осуществляться не может.

Ведет работу «фронт-офис», где обманутым участникам строительства оказывают консультации по вопросам достройки проблемных объектов, а также по юридическим вопросам.

2. Цена строительства. Когда застройщики в голос говорят о росте цены строительства квадратного метра, о кратном увеличении цен на строительные материалы, они не шутят. Добавьте к этому стоимость технологического присоединения сетей, электроэнергию, отопление. Средняя себестоимость строительства квадратного метра в Пермском крае — 38,9 тыс. рублей, средняя рыночная цена квадратного метра двухкомнатной квартиры — 51,4 тыс. рублей.

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений (рубль, значение показателя за год), Федеральная служба государственной статистики

Усугубляется ситуация сложными взаимоотношениями застройщиков с банками. Андрей Титов, учредитель и директор компании «Сириус» (застройщик ЖК «Пушкарский») рассказал Properm.ru: «Банки отказываются кредитовать строителей. Строительный бизнес подвержен сезонным факторам, и кассовым разрывам при проведении строительных работ, для их преодоления необходим кредитный ресурс. Любые другие бизнесы кредитуют, поддерживают, а строителей — нет».

По словам учредителей и директоров компаний-застройщиков, банки практически не кредитуют строительную отрасль (ни строительство жилья, ни строительство дорог). С большим трудом удается получать заемные средства на реализацию проектов, проценты очень высоки.

По словам Виктора Суетина, 2017 год стал непростым периодом для строительной отрасли — снижение покупательной способности населения, сокращение объемов строительства, законодательные изменения. Горизонт планирования в строительной отрасли — 5 лет, соответственно, сегодняшние объемы закладывались в другой экономической ситуации.

Виктор Суетин: «Хотелось бы, чтобы законодательные изменения принимались в диалоге с застройщиками. Каждая инициатива требует грамотной оценки представителей бизнеса. Ведь мы находимся внутри ситуации, просчитываем экономику проектов, знаем потребности рынка (покупателей) и свои возможности. Только ужесточение — это не всегда единственный выход».

По словам главного архитектора «Сатурн-Р" Игоря Лугового, есть общие проблемы для всех предприятий строительной индустрии, характерные для нынешнего этапа развития Перми и Пермского края: недостаточная инвестиционная привлекательность, низкий уровень доходов населения и, как следствие, низкая доступность в приобретении жилья и улучшении жилищных условий, необоснованные административные барьеры и отсутствие взаимоувязанной нормативной базы. К пермским особенностям можно отнести проблемы с реализацией важных общественных, инфраструктурных проектов.

Игорь Луговой надеется, что в ближайшее время, уже в начале 2018 года, начнется активная конструктивная работа по подготовке к 300-летнему юбилею Перми и в связи с этим начнется: проектирование и строительство на эспланаде новой сцены Оперного театра с театральной площадью и театральным сквером, нового здания галереи, реализация историко-культурного комплекса «Первогород» с воссозданием колыбели Перми — Егошихинского медеплавильного завода и Музеем истории Перми в Разгуляе.

Директор группы компаний «ПМД» Олег Стародубцев считает, что в отрасли происходит обновление: «Что бы там ни говорили, мы на собственном опыте видим, что люди хотят покупать больше, чем коробки для жилья», — говорит он.

По словам Олега Стародубцева, произошло и еще одно очень важное изменение, которое показало, что в Перми ситуация не слишком радужная. С 1 июля 2017 года в России вступили новые требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков — минимум 2,5 млн рублей. В результате многие застройщики повысили уставной капитал, но многие этого не сделали. «Это очень важный фактор для строительства. Одни компании к этому пришли самостоятельно, других подтолкнут изменения в законодательстве», — рассказал Олег Стародубцев.

Домострой 2018 года

В 2018 году отрасль ожидают законодательные, финансовые, административно-правовые изменения. Поправки в федеральный закон о долевом строительстве (ФЗ–214) перекроют поток денег от дольщиков. По данным агентства правовой информации, общий объем привлеченных средств «дольщиков» оценивается в 3,5 трлн рублей в год, тогда как кредитование строительной отрасли — только 1,4 трлн рублей в год. Уже принятые законодательные изменения запрещают застройщикам получать нецелевые займы, выпускать облигации и иные долговые бумаги. Единственным источником внешнего финансирования становятся банки, которые неохотно идут на кредитование застройщиков, не говоря уже о снижении процентной ставки.

По словам вице-президента СИК «Девелопмент-Юг» Алексея Вострикова, их компания готова к законодательным изменениям, уже ведет переговоры с банками по поводу открытия эскроу-счетов (специальный счет, который открывается в банке для каждого дольщика, на нем деньги замораживаются на весь срок строительства дома).

В связи с ужесточением федерального законодательства, а по сути, оно уже ужесточено — с появлением «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Резервы фонда будут формироваться за счет взносов всех застройщиков (примерно одного процента от указанной в проектной декларации стоимости объекта). Если компания станет банкротом, то участники строительства, заключившие договоры после 1 января 2017 года, смогут получить возмещение в размере цены неисполненного договора.

Лидеры пермского строительного рынка оценивают изменения как здравые и даже необходимые.

Застройщикам запрещено перекрестное субсидирование объектов (нельзя перенаправлять деньги, полученные за жилье в одном объекте, на строительство другого объекта). Это изменение распространяется на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Дольщики будут перечислять деньги на эскроу-счета. Собственные общехозяйственные расходы застройщика, зарплата, реклама, — эти расходы не могут превышать 10% сметы.

Закон вводит понятие «норматив собственного капитала», он должен составлять не менее 10% от взятых на себя обязательств по строительству объектов.

К чему приведет реформа? Мнения разделились.

Одни считают, что власти будут вынуждены привлечь застройщиков к обсуждению, выступить некой третьей силой между ними и банками. И если даже банки не «сдадутся», не пойдут на уступки, то появятся другие механизмы привлечения кредитных ресурсов застройщиками.

Другие уверены, что ничего хорошего ждать не стоит, изменения приведут к монополизации рынка, к росту цен на жилье, снижению объемов строительства.

Комментарии

Виктор Суетин, генеральный директор АО «СтройПанельКомплект», председатель совета ассоциации «Пермские строители»: