«Потребитель у нас достаточно консервативен». Михаил Бесфамильный — о городе, бизнесе и конкуренции

— Михаил, недавно вы рассказали об изменении в стратегии «Орсо групп» в отношении новых брендов. Прежде чем пояснить, для чего это было сделано, расскажите, зачем домам дают имена?

— Не могу сказать за всех, для себя мы это видели следующим образом. Поскольку наша компания молодая, по сравнению с другими крупными застройщиками, которым не нужно себя продвигать, рождались интересные названия. От названия шла концепция оформления холлов, сайтов, рекламы. Тем самым мы привлекали к себе внимание, повышали интерес.

Сейчас мы решили основной упор сделать на бренд «Орсо дом». Поскольку интересное название, например, «Дом с бобром», не всегда ассоциируют с нашей компанией. Сегодня мы хотим, чтобы каждый из потенциальных покупателей, наших контрагентов или партнеров понимал, что это дом от «Орсо», и у него есть высокие стандарты, которых мы придерживаемся.

— С какими архитектурными бюро вы сейчас работаете?

— Сотрудничаем с международным бюро «MLA+», они авторы концепции квартала «Маасдам» и «Орсо дома на Екатерининской, 27». У иностранных архитекторов, особенно компании «MLA+», есть огромный опыт проектирования жилья. Они работают на конкурентном рынке, где спрос на жилье гораздо выше, чем у нас в Перми. Поэтому у них много идей, шире кругозор, больше возможностей, знаний. К сожалению, отдельные идеи мы не можем реализовать— вырастет стоимость.

— В Перми есть несколько проектов комплексной застройки. Среди ваших объектов — это жилой квартал «Маасдам». Чем он отличается от других?

— Есть два варианта комплексной застройки. Первый и самый простой: по периметру жилого комплекса выстроить глухую стену из домов. С точки зрения себестоимости это дешевле. Но это не формирует комфортное пространство. В «Маасдаме» отдельно стоящие дома разной этажности. Так больше света попадает во двор, пространство становится живым и уютным. Находясь в центре двора «Маасдама» тебя не окружает стена из высоток, но формируется определенная целостность.

Основной упор в рамках этого проекта мы делаем на комплексное благоустройство. Детские игровые площадки для разных возрастов, продуманное озеленение, места для досуга. В соответствии с последними трендами, все парковки в квартале вынесены за пределы двора, что делает его безопасным.

— Как вы в целом оцениваете изменение городской среды за последние несколько лет. В какую сторону она изменилась?

— Последний рейтинг, который составило Министерство строительства РФ совместно с КБ «Стрелка» показал что Пермь занимает 13 место из 15 возможных среди городов миллионников.
Мне кажется, только последний год центр стал меняться. Дело не всегда в деньгах. Просто работы по благоустройству должны проводиться системно. А у нас люди привыкают к городской среде и какого-то желания менять жизнь [в лучшую сторону] особо нет.

И поэтому порой сложно убедить людей в том что в доме от «Орсо групп» за 60 тыс. кв. м жить лучше, чем в панельке дешевле. Начинаешь рассказывать об улучшенной отделке, архитектуре, фасадных решениях, более качественном благоустройстве. Но для людей это все картинка будущего. Пока они своими глазами не увидят или не поживут в этом, они не смогут оценить действительно качественное жилье.

— Получается, все равно учиться на ошибках?

— Не зря сейчас разные застройщики в России предлагают бесплатно квартиру на ночь для своих потенциальных покупателей. Например, такая услуга есть в Екатеринбурге. Ты приходишь на благоустроенную территорию, заходишь в дом, видишь, как ходят лифты, оформление холлов.

— Среди новых проектов, которые были презентованы, управляющая компания «Орсо Друг». Для чего она нужна?

— Во-первых, мы как застройщик столкнулись с тем, что на стадии ввода дома в эксплуатацию сложно выбрать управляющую компанию, которая соответствовала бы нашим требованиям с точки зрения качества содержания дома. Судя по опыту, между строительными фирмами и управляющими компаниями есть некоторые расхождения в коммуникации. Создание собственной УК позволит «Орсо групп» оставаться в постоянном контакте с жителями и своевременно устранять возникающие проблемы. Пока будем брать в управление только наши новые дома. Сейчас эта тема для нас тоже новая, непростая. Набрать много домов можно, но насколько ты сможешь гарантировать качество — это вопрос.

— В ЖК «Бьорн» вы решили создать дополнительное общественное пространство на крыше. Какие еще нестандартные решения будут использоваться в «Орсо домах»?

— Потребитель у нас достаточно консервативен, поэтому любые новации в планировках это в некотором роде эксперимент. Качественные изменения, например, гардеробная, два санузла, прачечные — это все про количество квадратных метров и про цену. Точно также, как в местах общего пользования делают кладовые, колясочные, комнаты для мам. Это создает определенный уровень комфорта, это тот смысл который мы вкладываем в «Орсо дом». Нужен баланс, между дополнительными характеристиками объекта и стоимостью квартир в нем. Например, в Екатеринбурге мы общались с крупным застройщиком. Они сделали спортзал для жителей, но потом оказалось, что за него собственники платить не готовы. В итоге, этим никто не занимается, помещения стоят пустыми.

— Есть и другие застройщики, которых можно вспомнить в качестве хорошего примера организации пространства. Но кто ваши главные конкуренты сейчас в Перми?

— Тут надо понимать, в чем конкретно конкурент? Не сильно получается соперничать, потому что основная борьба идет за стоимость квадратного метра. Пока потребитель не поймет, что есть определенный уровень качества, за который он готов переплачивать, то в рамках качества конкурировать не сможешь.

Та компания, с которой мы не конкурируем, но параллельно развиваемся — это «Талан». Это крупная федеральная компания, которая строит по всей России. Какие-то фишки, которые они предлагают, тоже интересны. Мы конкурируем не с точки зрения объемов продаж, а с точки зрения каких-то идей и предложений.

— Среди депутатов достаточно представителей от строителей. Когда вы обсуждаете инициативы, пытаетесь получить какие-то бонусы для себя?

— На самом деле, особо бонусы и не получишь. Вся проблема заключается в том, что у города нет стратегии. Есть генплан, в котором прописано, что центр нужно застраивать, развивать общественный транспорт. Но все конкретные действия — это точечные решения.

Понимаете, в чем проблема? Сложно дискутировать, когда тебе говорят: «Мы хотим сделать коэффициент плотности застройки «2». Два — это значит, на гектаре можно построить 20 тыс. кв. м. Ты спрашиваешь: «Почему «2»? Почему не «1,8», почему не «2,5»? Почему не «3»? Почему 6 этажей, а не 7,8,10?» Любое обоснование из разряда: «потому что шесть, вроде, хорошо». Поэтому очень сложно конструктивно входить в диалог, когда у администрации нет четкого понимания, как бы она себе видела город.

Когда есть ответ «почему» — ты начинаешь конструктивно дискутировать, приводя какие-то аргументы, контраргументы, исследования. А когда устанавливают плотность «2», потому что нравится цифра «2», развития не будет.

— Конфликт с жильцом дома по Петропавловской, 11. Расскажите, что там происходит? Версию пенсионера мы знаем.

— Около дома на Петропавловской дорога предусмотрена в одном месте широкая, а в другом узкая — может пройти только человек. Других выездов с нашего участка, в принципе, нет. Поэтому мы договорились с жильцами, что делаем сервитут на одну из частей, чтобы расширить выезд. Потому что дальше было бы два варианта: суд, который бы наложил сервитут, либо мы сейчас договорились.

Если бы мы в центре их земельного участка поставили капитальный объект, тогда было бы справедливо сказать, что мы их территорию земельного участка захватили. Но мы нигде не зашли за эти границы.

— Давайте подытожим, у «Орсо» есть планы зайти на территорию дома?

— Нет. Мы, кстати, этой дорогой могли не заниматься. Построили бы, ввели в эксплуатацию, передали жителям, а они потом поставили шлагбаум. Вот дальше бы началась война за землю. Но чья это проблема? По факту администрации. Город при формировании проекта планировки территории должен учитывать проезды, выезды для того, чтобы конфликта интересов не было. А город не сильно думает по каким-то причинам. Сегодня мы строим дом на Шмидта. Там схожая проблема и нам также пришлось договариваться с жильцами о сервитуте. В противном случае конфликты за территорию и суды будут бесконечными.

- Какие изменения на рынке строительства города вы ожидаете в следующем году? Какие факторы в первую очередь отразятся на развитии вашей компании?

- В этом году все застройщики начали работать с использованием счетов ЭСКРОУ, однако объектов, которые строятся по новым правилам еще не много. Тем не менее, ожидания застройщиков от этой схемы уже отразились на стоимости квадратного метра в новостройках. В перспективе возможно введение обязательных отчислений на развитие инфраструктуры города. Что также не сможет не сказаться на стоимости квартир. При этом не растут реальные доходы населения. В связи с чем, вполне вероятно снижение качества строящегося жилья, застройщики вынуждены искать пути снижения себестоимости.

Для нас важно сохранить уровень качества наших домов, изучаем и внедряем опыт других застройщиков, не только российских, но и зарубежных, работаем с международными и московскими архитектурными бюро, чтобы сохранить привлекательность для покупателей.