Минимальный взнос по семейной ипотеке вырос, увеличилась и переплата

На рынке недвижимости намечаются крупные изменения, а, возможно, даже и крах. Это вызвано перегревом из-за долгосрочных программ льготной ипотеки. В ситуации разобрались журналисты «Новых известий».

Ухудшение ситуации для тех, кто задумывается о приобретении семейного жилья в кредит: крупный игрок ипотечного кредитования — Альфа-банк — решительно повысил требования к первоначальному взносу до 50%. Ранее, минимальный первоначальный взнос до 50,1% увеличил и ВТБ. Доступность жилья стремительно снижается.

Почему в России стали реже покупать квартиры

Сразу после завершения программы государственной ипотеки под 8% годовых, количество продаж новых квартир значительно уменьшилось. В Москве и области, согласно данным Росреестра, в сентябре 2024 года было заключено всего 10 119 договоров долевого участия и передачи прав требования. Это на 53% меньше, чем в сентябре 2023 года. Доход девелоперов от продажи квартир упал на 37%. Если в пределах МКАД количество проданных объектов упало на 47%, то в Новой Москве и Московской области — на 55% и 59% соответственно.

По всей стране, по оценкам ДОМ.РФ, в сентябре 2024 года банки выдали 99 тыс. ипотечных займов, что на 59% меньше, чем годом ранее. До июля 2024 года люди, ожидая отмены льготной ипотеки, стремились приобрести всю доступную недвижимость, но теперь рынок жилья снизился.

Сначала ушли покупатели, не подходящие под условия льготных программ ипотеки, а теперь даже молодые семьи с детьми отказываются от сделок. Государство лишается средств для них.

А что с семейной ипотекой?

Программа семейной ипотеки теряет поддержку со стороны банков, поскольку они последовательно отказывают потенциальным заемщикам из-за израсходованных лимитов. Государство больше не в состоянии компенсировать банкам разницу между выгодной льготной ставкой в 6% и текущей рыночной ставкой, которая уже значительно превышает отметку в 22%.

В начале октября текущего года государственная корпорация «ДОМ.РФ», под управлением Виталия Мутко, как оператор льготной ипотеки, разместила средства поддержки банкам в размере 140,1 млрд рублей. Основную часть этой суммы получат «Сбербанк» и «Альфа-банк», соответственно 93,5 и 33,3 миллиарда рублей. Оставшиеся средства предполагается распределить между несколькими другими банками.

Как отмечают эксперты и Минфин, эта сумма охватит только первую половину ноября, и пока не предусматривается выделение дополнительных средств на следующий год. Именно поэтому сейчас банки самостоятельно вводят ограничения на выдачу льготных кредитов. Некоторые из них, как «Альфа-банк» и «ВТБ», повышают требования к первоначальному взносу, что автоматически исключает из оборота значительную часть потенциальных клиентов. В то же время, «Сбербанк» на 11 октября текущего года не осуществляет выдачу семейной ипотеки, а только принимает заявки на будущее, когда банк сможет распределить свои лимиты.

Незапланированные финансовые обязательства государства

Год назад, при формировании бюджета на 2024 год, ключевая ставка Центробанка составляла 13%. Этот показатель служил основой для определения бюджетных лимитов. Однако, на сегодняшний день ключевая ставка увеличилась до 19%, и есть вероятность дальнейшего роста. Это означает, что расходы государства на субсидирование каждого выданного кредита значительно возросли. Заслуга за эффективную борьбу с инфляцией принадлежит Эльвире Набиуллиной, что привело к неуклонному повышению ключевой ставки Центробанка.

Отсутствие долгосрочного выделения льготной ипотеки или ее значительное ограничение станет катастрофой для рынка недвижимости. По данным Центробанка, в августе 2024 года 90% всех выданных ипотечных кредитов пришлись на семейную ипотеку.

Следует отметить, что ипотека станет более дорогой. Хотя ставка в 6% выглядит привлекательно, некоторые крупнейшие банки, включая «Сбербанк», начали вводить дополнительные комиссии за выдачу ипотечных кредитов. С учетом этих комиссий и обязательной страховки общая стоимость семейной ипотеки в «Сбербанке» возрастает до 7,299–16,588%. Это значительное изменение!

Например, если вы берете кредит на 5 млн рублей на 25 лет под 6% годовых, ежемесячный платеж составит 32 215,07 рубля, а переплата составит 4 664 521 рубль. В случае ставки порядка 12% (средняя полная стоимость кредита в «Сбербанке»), ежемесячный платеж увеличится до 52 661,21 рубля, а переплата — до 10 798 363 рублей.

Что делать застройщикам?

Современные изменения не оставляют равнодушными застройщиков. Продолжение строительства в прежнем масштабе грозит им банкротством, ведь жилые помещения будут оставаться незаселенными, а квартиры останутся непроданными.

Понизить цены на жилье — не такое уж простое решение. Это приведет к потере прибыльности на продолжительный период времени. Однако, уменьшить объемы строительства — это вполне реально. Например, в пригороде Санкт-Петербурга за первые 9 месяцев 2024 года общая площадь проданных квартир сократилась до 2 млн кв. м, что на 25% меньше прошлогодних показателей. Также в Московской области количество квартир на стадии строительства сократилось на 9%.

И что делать тем, кто хочет купить квартиру?

Если условия крупных банков не устраивают из-за высоких цен, не стоит отчаиваться. Стоит внимательно изучить предложения малых банков, которые ведут жесткую конкуренцию и часто предлагают более привлекательные условия без дополнительных комиссий. К тому же, к концу сентября у них остались неиспользованные лимиты для льготной ипотеки на более чем 350 миллиардов рублей, поэтому повышение первоначального взноса на данный момент неактуально.

Если и это не подходит, то стоит рассмотреть возможность переезда в другой город в поисках доступного жилья на вторичном рынке. Также стоит обратить внимание на альтернативные варианты, такие как малогабаритные апартаменты или даже гаражи.